Huurverhoging

Als de verhuurder een huurverhogingsvoorstel doet aan de huurder, dan kan de huurder bezwaar maken bij de verhuurder. Worden zij het niet met elkaar eens, dan kunnen zij mogelijk de Huurcommissie inschakelen. 

Wat is de maximale huurverhoging in 2020?
De huur van uw huis mag vanaf 1 juli 2020 maximaal met 6,6% worden verhoogd, tenzij uw inkomen in 2018 onder de €43.574 lag. In dat geval mag de huur vanaf 1 juli 2020 maximaal met 5,1% worden verhoogd. De meeste verhuurders verhogen de huur per 1 juli.
De huurverhogingspercentages gelden alleen voor sociale huurwoningen. Huurt u in de vrije sector? Dan geldt er géén maximum huurverhoging. Huurt u een onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer, dan mag de huur maximaal met 4,1% worden verhoogd.

Bezwaargronden
Als huurder van een sociale huurwoning kunt u op verschillende gronden bezwaar maken tegen de huurverhoging. De bezwaargronden zijn afhankelijk van het huurverhogingspercentage.

Voor het reguliere percentage, maximaal 5,1%, kan uitsluitend op grond van puntentelling of fouten in het voorstel bezwaar worden gemaakt. U kunt dus geen bezwaar maken op grond van inkomen.
Voor een  inkomensafhankelijke huurverhoging, van 5,2% tot 6,6% is onder voorwaarden bezwaar op grond van inkomen wel mogelijk. Daarnaast kan bij deze huurverhoging onder meer op grond van de AOW-gerechtigde leeftijd bezwaar worden gemaakt.

Let op: Onderhoudsproblemen staan los van de huurverhoging, tenzij de Huurcommissie hierover een verzoek in behandeling heeft of een huurverlaging heeft uitgesproken. Meer informatie over onderhoud en gebreken. 

Op welke wettelijke gronden u bij de verhuurder bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging is zichtbaar in de beslisboom huurverhoging voor zelfstandige woonruimte of de beslisboom huurverhoging voor onzelfstandige woonruimte.

Ook via de huurprijscheck van de woonbond kunt u controleren of het voorstel voor de huurverhoging per 1 juli 2020 voldoet aan de wettelijke eisen.

Hoe kan ik bezwaar maken?
Wanneer u het niet eens bent met de voorgestelde huurverhoging kunt u, voor de ingangsdatum van de huurverhoging, bezwaar maken bij uw verhuurder. U kunt hiervoor het bezwaarformulier tegen de jaarlijkse huurverhoging voor zelfstandige of onzelfstandige woonruimte gebruiken.

De jaarlijkse huurverhoging

De verhuurder mag de huur 1 keer per jaar verhogen (of 2 keer per 24 maanden). De overheid stelt hiervoor ieder jaar een maximaal percentage vast. Dit geldt voor alle woningen in de sociale sector.

De maximale huurverhoging in 2020

De huur van uw huis mag vanaf 1 juli 2020 maximaal met 5,1 % worden verhoogd, tenzij uw inkomen in 2018 boven de € 43.574 lag. In dat geval mag de huur vanaf 1 juli 2020 maximaal met 6,6 % worden verhoogd. De meeste verhuurders verhogen de huur per 1 juli.
De huurverhogingspercentages gelden alleen voor sociale huurwoningen. Huurt u in de vrije sector? Dan geldt er géén maximum huurverhoging.

De nieuwe huurprijs mag niet uitkomen boven de maximale huurprijs die voor de woning geldt. Meer informatie over (inkomensafhankelijke) huurverhoging vindt u ook op de huurverhogingspagina van de Rijksoverheid.

Tip: Bekijk ook eens de voorbeelden van uitspraken die de Huurcommissie heeft gedaan over bezwaren tegen de huurverhoging.

Let op: bij een nieuw huurcontract mag de verhuurder binnen de eerste 12 maanden van het huurcontract een voorstel voor huurverhoging doen. Als een huurder bijvoorbeeld per 1 april een woning huurt, dan mag de verhuurder per 1 juli een huurverhoging voorstellen.

De verhuurder doet schriftelijk een huurverhogingsvoorstel. Dit voorstel moet hij minimaal 2 maanden voordat de huurverhoging ingaat aan de huurder sturen. Als de verhuurder de huur wil verhogen per 1 juli, dan moet de  huurder het huurverhogingsvoorstel uiterlijk op 30 april krijgen. 

In het voorstel moet het volgende staan:

• de oude en de nieuwe kale huurprijs;
• het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd;
• de datum waarop de huurverhoging ingaat;
• hoe de huurder bezwaar kan maken tegen de huurverhoging. 

Andere voorwaarden voor huurverhoging:

• Indien er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij de huurprijs wordt verhoogd met meer dan 5,1%, dan moet de verhuurder een inkomensverklaring van de Belastingdienst meesturen met het huurverhogingsvoorstel.
• de kale huurprijs van de woning mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem;
• er is geen all-inprijs. Is dat wel het geval, dan is de kale huurprijs niet bekend en mag de verhuurder geen huurverhoging voorstellen;
• de huurprijs mag niet worden verhoogd als de Huurcommissie de huur vóór het huurverhogingsvoorstel tijdelijk heeft verlaagd wegens onderhoudsgebreken.
• de huurprijs mag niet worden verhoogd als er vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken is ingediend bij de Huurcommissie. 

Gebreken aan de woning staan een huurverhoging niet in de weg. De huurder kan geen bezwaar maken tegen huurverhoging vanwege onderhoudsgebreken. De huurder kan wel een verzoek om tijdelijke huurverlaging indienen. Meer informatie is te vinden op de pagina Onderhoud en gebreken.

Naast een jaarlijkse huurverhoging mag de verhuurder ook huurverhoging voorstellen als hij de woning heeft verbeterd, bijvoorbeeld na het aanbrengen van isolatie. De huurder moet wel toestemming hebben gegeven voor de verbetering. Meer informatie is te vinden op de pagina Woningverbetering.

Meer weten over bezwaar?

Beslisboom voor zelfstandige woonruimte
Met deze beslisboom kunt u inzien of het zin heeft om bezwaar te maken tegen de (inkomens)afhankelijke huurverhoging van het jaar 2020.
Deze beslisboom kunt u alleen gebruiken als u een woonruimte huurt met een niet-geliberaliseerde huurprijs, een sociale huurwoning dus. Weet u niet zeker of u een sociale huurwoning huurt? Kijk op de website van de Rijksoverheid.

Beslisboom voor onzelfstandige woonruimte
Met deze beslisboom kunt u inzien of het zin heeft om bezwaar te maken tegen de huurverhoging van het jaar 2020. Deze beslisboom kunt u alleen gebruiken als u een onzelfstandige woonruimte huurt. Onder onzelfstandige woonruimten vallen kamers, woonwagens en woningen zonder een eigen toegang (‘eigen voordeur’), keuken en toilet.

Bent u het als huurder niet eens met de huurverhoging, dan moet u schriftelijk bezwaar maken bij uw verhuurder. Kijk voor mogelijke redenen van bezwaar op de website van Rijksoverheid. U kunt hiervoor gebruik maken van het Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging voor zelfstandige woonruimte of het Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging voor onzelfstandige woonruimte van de Huurcommissie. Stuur het bezwaarschrift aan uw verhuurder - dus niet aan de Huurcommissie - voordat de huurverhoging ingaat. Gaat de huurverhoging bijvoorbeeld in op 1 juli, dan kunt u tót 1 juli bezwaar maken. De verhuurder moet het bezwaar dan uiterlijk 30 juni ontvangen.
Als uw verhuurder akkoord gaat met uw bezwaar, dan krijgt u geen of een lagere huurverhoging. In het laatste geval stuurt de verhuurder u een aangepast huurverhogingsvoorstel.

Intrekken bezwaarschrift
Bent u huurder en heeft u bij uw verhuurder bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging? En wilt u bij nader inzien uw bezwaarschrift intrekken? Meld dit dan zo snel mogelijk aan uw verhuurder. Uw verhuurder hoeft dan misschien geen procedure bij de Huurcommissie te beginnen.

Is de verhuurder al een procedure begonnen bij de Huurcommissie naar aanleiding van uw bezwaarschrift? Dan kunt u de verhuurder vragen zijn verzoekschrift in te trekken bij de Huurcommissie of overleg met de zaakbehandelaar van de Huurcommissie.

Let op! Als u uw bezwaarschrift intrekt, betekent dit dat u alsnog akkoord gaat met de huurverhoging. U moet de huurverhoging dan ook betalen.

Tip: Bekijk ook eens de voorbeelden van uitsprakendie de Huurcommissie heeft gedaan over bezwaren tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Als de verhuurder niet akkoord gaat met het bezwaar van de huurder, kan de verhuurder aan de Huurcommissie vragen om de voorgestelde huurverhoging te beoordelen. Dit kan met het verzoekschrift Jaarlijkse huurverhoging voor verhuurders. Dit formulier moet binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging binnen zijn bij de Huurcommissie. De verhuurder mag het bezwaar niet eigenhandig ongegrond verklaren.

Als de huurder geen bezwaar maakt, maar de voorgestelde huurverhoging niet betaalt, dan zijn er twee mogelijkheden:

• De verhuurder heeft het huurverhogingsvoorstel per aangetekende post verstuurd aan de huurder. De verhuurder kan de Huurcommissie vragen de voorgestelde huurverhoging te beoordelen. 
• De verhuurder heeft het huurverhogingsvoorstel níet per aangetekende post verstuurd. Als de huurder weigert de huurverhoging te betalen, dan zal de verhuurder de huurder een herinneringsbrief per aangetekende post moeten sturen. Deze brief moet de huurder uiterlijk 3 maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging ontvangen. Is de huurder het dan nog steeds niet eens met de huurverhoging, dan moet de huurder zelf binnen 4 maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging bij de Huurcommissie vragen de huurverhoging te beoordelen. Dit kan met het verzoekschrift jaarlijkse huurverhoging voor de huurder. Schakelt de huurder de Huurcommissie niet in, dan is de huurverhoging een feit.

De Huurcommissie beoordeelt of het huurverhogingsvoorstel van de verhuurder terecht is. Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de huurverhoging, mag de huurder de oude huurprijs blijven betalen.

Let op: Als de Huurcommissie in de procedure constateert dat er een all-inprijs is afgesproken, dan splitst zij eerst de prijs in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten en nutsvoorzieningen. Daarna beoordeelt de Huurcommissie of de huurverhoging terecht is. Meer informatie is te vinden op de pagina Splitsen all-inprijs

Is de huurverhoging volgens de Huurcommissie redelijk? Dan moet de huurder de hogere huurprijs betalen vanaf de ingangsdatum van de huurverhoging (met terugwerkende kracht). Ook moet de huurder de legeskosten van € (de kosten van de procedure) alsnog betalen.

Is het bezwaar van de huurder gegrond? Dan stelt de Huurcommissie de juiste huurprijs en/of ingangsdatum van de huurverhoging vast. In dat geval is de verhuurder de €300 aan leges (de kosten van de procedure) verschuldigd.

Bet u het niet eens met de beslissing van de Huurcommissie? Dan staat in de uitspraak wat u kunt doen.