De Huurcommissie is er voor huurder èn verhuurder

In 2018 heeft de Huurcommissie meer aanvragen van huurders en verhuurders ontvangen dan was verwacht. De Huurcommissie had zich voorbereid op 6615 geschillen. Naar verwachting zal de instroom eind 2018 zijn opgelopen richting 10.000 verzoeken. Deze hogere instroom heeft geleid tot een achterstand in het behandelen van de aanvragen.

De Huurcommissie doet haar uiterste best om de doorlooptijden zo kort mogelijk te houden omdat zij begrijpt hoe belangrijk het is voor een indiener dat er zo snel mogelijk een uitspraak komt in de zaak. We zien ook dat er terechte klachten zijn over de behandelduur van aanvragen en dat hiervoor verbetermaatregelen nodig zijn.

Doorlooptijden
Het is begrijpelijk dat huurders en verhuurders vinden dat zij lang moeten wachten op een uitspraak. Voor hun begint de doorlooptijd als ze een verzoek hebben ingediend en de leges hebben betaald. Op dat moment is het dossier echter nog niet compleet voor behandeling. Veel factoren die van invloed zijn op de tijd die nodig is om het dossier compleet te maken, kan de Huurcommissie echter niet beïnvloeden. Denk aan de aard van het geschil, hoe diep het conflict tussen huurder en verhuurder is, de bereidheid van de partijen om mee te werken, de kwaliteit van de aangeleverde informatie door de beide partijen en de grillige instroom van geschillen vallen buiten haar invloedsfeer. En nu komt daar de lange ‘wachttijd’ bij vanwege de achterstand in het behandelen van aanvragen.

Werkvoorraad
Om de vele verzoeken te behandelen heeft de Huurcommissie extra, tijdelijke medewerkers geworven. Deze medewerkers moeten eerst worden ingewerkt in de ingewikkelde huurprijswet- en regelgeving. Het duurt dan ook een paar maanden voordat het effect hiervan merkbaar is op de doorlooptijd van zaken. Daarnaast wordt een reorganisatie voorbereid om de dienst in te richten op een andere werkwijze (o.a. grotere inzet op bemiddeling omdat dit meestal leidt tot een snellere afhandeling van een zaak en een grotere tevredenheid bij klanten) en nieuwe taken als gevolg van de wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De reorganisatie is ook gericht op het optimaliseren van processen en moet op termijn bijdragen aan het terugbrengen van de doorlooptijden. Ook het opleiden van medewerkers en het werven van extra capaciteit moet bijdragen aan het terugbrengen van de werkvoorraad. Tot slot gaat de Huurcommissie meer inzetten op voorlichting aan huurders en verhuurders zodat zij weten waarvoor zij terecht kunnen bij de Huurcommissie. En waarvoor niet.

Misverstanden
We merken dat het beeld bestaat dat de Huurcommissie soms huurders of verhuurders aanmoedigt om hun aanvraag in te trekken omdat deze geen ‘kans van slagen’ zou hebben. Dit is niet het geval. De Huurcommissie weigert geen verzoeken. Wel kijkt ze bij de intake naar formele ontvankelijkheidscriteria: is bijvoorbeeld de procedure te vroeg of te laat gestart, zijn de leges betaald? Van de verzoeken die ontvankelijk zijn, doet de Huurcommissie er steeds meer af via een inhoudelijke intake en bemiddeling, en steeds minder via een uitspraak.

Bij de ‘inhoudelijke intake’ neemt een medewerker van de Huurcommissie telefonisch contact op met de indiener van het verzoek. De medewerker vraagt naar de achtergrond van het verzoek en legt de rol en werkwijze van de Huurcommissie uit. Dit gesprek leidt - als het goed is - tot een gezamenlijke afspraak over hoe het verzoek het best kan worden behandeld. Leent het zich bijvoorbeeld voor bemiddeling? Of is het beter dat er een formeel onderzoeksrapport wordt opgesteld, waarin de feiten op een rij worden gezet? Soms leidt het gesprek bij de inhoudelijke intake tot de gezamenlijke conclusie dat het verzoek bij de Huurcommissie niet op zijn plek is. Bijvoorbeeld omdat een andere instantie over het probleem gaat, of het probleem niet met een uitspraak van de Huurcommissie kan worden opgelost. Een zaak afdoen na de inhoudelijke intake betekent dat de indiener het verzoek intrekt op basis van de informatie die is uitgewisseld. Omdat de indiener de ‘eigenaar’ is van het verzoek. Als hij een verzoek wil doorzetten tot een uitspraak, kan dat, ook als een medewerker van de Huurcommissie in voorkomend geval zou adviseren om dat niet te doen.

Een ander misverstand is dat de Huurcommissie de aanleiding van de klacht oplost voor huurders of verhuurders. De Huurcommissie kan meedenken over een oplossing, die werkbaar is voor zowel huurder als verhuurder. Ook kan de Huurcommissie een uitspraak doen over de vervolgstappen, maar de Huurcommissie lost de klacht zelf, bijvoorbeeld achterstallig onderhoud, niet op.

Tot slot merken we dat het beeld bestaat dat de Huurcommissie er is voor huurders. Dat is zo, maar ook verhuurders kunnen bij ons terecht. De Huurcommissie is namelijk een onpartijdige organisatie die huurders én verhuurders helpt door voorlichting te geven, onderzoek te doen, te bemiddelen bij hun conflict of, indien nodig, het conflict formeel te beslechten door een uitspraak te doen, bindend voor beide partijen.