Deze website maakt gebruik van cookies voor statistiek-doeleinden. Gaat u hiermee akkoord? Ja Nee

Onderhoud en gebreken

Als huurder en verhuurder het oneens zijn over gebreken in de woning, dan kunnen zij mogelijk de Huurcommissie inschakelen. 

LET OP: Wat kan de Huurcommissie voor u doen?

De Huurcommissie kan WEL:De Huurcommissie kan NIET:
Een tijdelijke huurverlaging vaststellen.

Let op: niet alle gebreken zijn ernstig genoeg om tot dit oordeel te leiden.
De gebreken verhelpen.

LET OP: Wat kan de uitspraak worden?

De Huurcommissie constateert
een ernstig gebrek:
De huurcommissie constateert
geen ernstig gebrek, of een
niet ernstig genoeg gebrek:
De geldende huurprijs wordt
tijdelijk verlaagd.

(klik hier voor een voorbeeld van zo'n uitspraak van de Huurcommissie)
De geldende huurprijs blijft
dezelfde.

(klik hier voor een voorbeeld van zo'n uitspraak van de Huurcommissie)

Onderhoudstaken huurder en verhuurder

De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurwoning in goede staat verkeert. Hij is verantwoordelijk voor het (groot) onderhoud van de woning, zoals lekkages van het dak of houtrot in kozijnen en deuren. 
De huurder moet het klein dagelijks onderhoud zelf uitvoeren en betalen. Dit kan bijvoorbeeld het binnenschilderwerk zijn of het ontstoppen van de gootsteen. Meer informatie over onderhoud en een overzicht met onderhoudstaken is te vinden op de website van Rijksoverheid.nl. In dit overzicht staat ook vermeld wie verantwoordelijk is voor welke taak.   

Het is aan te raden om bij de start van een huurcontract een opnamestaat van de woonruimte te maken. Daarin wordt onder meer beschreven hoe het onderhoud van de woning op dat moment is. 

Let op:  De verhuurder kan de huurder aanbieden om bepaalde kleine reparaties te verrichten, die eigenlijk de verantwoordelijkheid van de huurder zijn. De kosten daarvan mag hij dan doorberekenen in de servicekosten.  

Onderhoudsgebreken

Heeft de woning ernstige onderhoudsgebreken, dan moet de huurder deze zo snel mogelijk melden bij de verhuurder. Dit kan met de modelbrief Melding gebreken aan woning (pdf).

Ernstige onderhoudsgebreken kunnen aanleiding zijn voor tijdelijke huurverlaging. Een overzicht van dit soort ernstige onderhoudsgebreken staat in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. U vindt dit Gebrekenboek op de pagina Publicaties

Huurverhoging en onderhoudsgebreken

Onderhoudsgebreken zijn geen geldige reden om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren. De huurder mag echter wel bezwaar maken als er:

  • vóór de ingangsdatum van de huurverhoging al een procedure op grond van onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie liep;
  • al een uitspraak is van de Huurcommissie, waarbij de huurprijs tijdelijk is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken en de verhuurder deze gebreken nog niet heeft verholpen.

Meer informatie is te vinden op de pagina Huurverhoging.

Procedure voor tijdelijke huurverlaging door huurder

Starten van een procedure 
Als de verhuurder de door de huurder gemelde gebreken niet binnen zes weken herstelt, dan kan de huurder bij de Huurcommissie om een tijdelijke huurverlaging vragen. Dit kan met het verzoekschrift Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken voor huurders. 

Tijdens de procedure
De Huurcommissie stelt dan een onderzoek in de woning in.  De onderzoeker kijkt daarbij in principe alleen naar de gebreken, die de huurder heeft genoemd in de gebrekenmelding aan de verhuurder. Ook zeer ernstige gebreken die niet zijn gemeld aan de verhuurder (categorie A en B) worden meegenomen in het onderzoek.
Vindt de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging terecht, dan geeft zij de datum aan per wanneer de huurverlaging ingaat.
De Huurcommissie kan de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20%, 30% of 40% van de geldende huurprijs. De ernst van de gebreken bepaalt tot hoever de Huurcommissie de huurprijs  verlaagt. Hoe ernstiger het gebrek, hoe lager de huurprijs, die de huurder moet betalen. De tijdelijke huurverlaging geldt voor zolang als de gebreken voortduren.
Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de tijdelijke huurverlaging, moet de huurder de oude huurprijs blijven betalen. Meer informatie over het verloop van een procedure.

Let op: als de Huurcommissie in de procedure constateert dat er een all-inprijs is afgesproken, dan splitst zij eerst de prijs in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten en nutsvoorzieningen. Daarna beoordeelt de Huurcommissie of de tijdelijke huurverlaging terecht is. Meer informatie is te vinden op de pagina Splitsen all-inprijs

Procedure voor herstel van de oude huurprijs door verhuurder

Starten van de procedure
Gaat de huurder niet akkoord met het opnieuw betalen van de oude huurprijs na herstel van de gebreken? Dan kan de verhuurder de Huurcommissie vragen te bepalen dat de gebreken zijn hersteld. Hij moet dan de datum aangeven per wanneer de huurder de oude huurprijs moet betalen. De verhuurder kan hiervoor het verzoekschrift Herstel onderhoudsgebreken voor verhuurders gebruiken.

Tijdens de procedure
Een onderzoeker van de Huurcommissie bekijkt of de gebreken, die aanleiding waren voor de tijdelijke huurverlaging, zijn hersteld. Ook (zeer) ernstige gebreken die niet zijn gemeld aan de verhuurder (categorie A, B en C) worden meegenomen in dit onderzoek.
Zijn alle gebreken, waarvoor een huurverlaging is uitgesproken, voldoende verholpen? Dan bepaalt de Huurcommissie vanaf welke datum de huurder weer de oude huurprijs (van vóór de huurverlaging) moet betalen. Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de herstelmelding, kan de huurder de verlaagde huurprijs blijven betalen. Meer informatie over het verloop van een procedure.

Na de uitspraak

Als de huurder na een uitspraak over een tijdelijke huurverlaging berekent dat hij te veel huur heeft betaald, dan speelt de Huurcommissie hier geen rol in. De Huurcommissie kan ook niets doen als de verhuurder ondanks de huurverlaging niets aan de gebreken doet. De Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen de gebreken te herstellen. 
Luidt de uitspraak van de Huurcommissie dat de gebreken zijn hersteld maar gaat huurder de oude huurprijs niet betalen? Dan speelt de  Huurcommissie hier geen rol in. Meer informatie over het verloop van een procedure.

Naar boven