Keuzes geschilbeslechting

De wetswijzigingen inzake de afdoeningswijzen houden in dat er tijdens de procedure meer keuzemogelijkheden komen voor huurders en verhuurders om het geschil op te lossen. De huidige afdoeningswijzen zijn per 1 januari 2019 aangevuld met bemiddeling, intrekking na het onderzoeksrapport en de inhoudelijke voorzittersuitspraak.

Veelgestelde vragen over keuzes geschilbeslechting

Voor welke geschillen gelden de verschillende afdoeningswijzen?
De keuze uit verschillende afdoeningswijzen geldt voor alle geschillen zoals genoemd in de Uhw tussen één huurder en één verhuurder maar niet voor de WOHV-geschillen. WOHV-geschillen zijn namelijk geen consumentengeschillen over producten en diensten maar beleidsmatige geschillen tussen bewonersorganisaties of huurdersorganisaties en de verhuurder. De procedure voor WOHV-geschillen is daarom anders dan bij de andere soorten geschillen.
Welke keuzemomenten zijn er voor het afdoen van geschillen?
Voor huurders en verhuurders zijn er twee keuzemomenten. Het eerste keuzemoment vindt plaats na de brede intake waarop partijen worden gevraagd of zij het geschil willen oplossen via bemiddeling of via de formele procedure. Indien het geschil wordt opgelost via bemiddeling, dan kan de bemiddeling alleen als succesvol beschouwd worden wanneer deze afgesloten wordt met een vaststellingsovereenkomst. In dat geval krijgt de verzoeker de leges terug. De Huurcommissie is bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst faciliterend en adviserend. De bemiddelaars zijn daartoe specifiek opgeleid en maken daarbij gebruik van formats. Partijen kunnen, na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst, niet meer bij de Huurcommissie terecht voor het betreffende geschil (wel voor nieuwe geschillen). Wat er van partijen verwacht wordt tijdens de bemiddeling en met betrekking tot de vaststellingsovereenkomst, staat beschreven in het Reglement Bemiddelen.
Kanttekening bij de bemiddeling is dat, wanneer er tijdens de bemiddeling nieuwe aspecten aan bod komen die buiten de bevoegdheid van de Huurcommissie vallen, partijen er op gewezen worden dat de Huurcommissie hier geen uitspraken over kan doen. Partijen zijn echter vrij om tijdens de bemiddeling hierover op vrijwillige basis in gesprek te gaan met elkaar. Het tweede keuzemoment vindt plaatst wanneer partijen hebben gekozen voor de formele procedure of wanneer de bemiddeling niet heeft geleid tot een oplossing voor het geschil. Partijen worden gevraagd een keuze te maken nadat het onderzoek plaatsgevonden heeft en het onderzoeksrapport opgesteld is. Het huidige onderzoeksrapport wordt daarvoor aangevuld met een samenvatting voor huurder en verhuurder. De samenvatting geeft de feiten, die in het rapport gepresenteerd zijn, helder weer. Daarnaast is het van belang dat de inhoud van het rapport duidelijk is voor huurder en verhuurder. De Huurcommissie bekijkt op dit moment welke verbeteringen kunnen worden aangebracht.
Het onderzoeksrapport wordt, nadat deze bekeken is door een zittingsvoorzitter (kwaliteitsbewaking), naar beide partijen verzonden met het verzoek aan partijen om, met behulp van uitleg, een keuze te maken uit drie mogelijke afdoeningswijzen:
  1. Indien het rapport voldoende is voor partijen om het geschil op te lossen, kan de verzoeker het verzoek schriftelijk intrekken binnen drie weken na verzending van het rapport. De verzoeker krijgt dan de helft van de leges terug. Na het intrekken van het verzoek is het niet meer mogelijk om te kiezen voor een inhoudelijke voorzittersuitspraak of commissie-uitspraak.
  2. Indien de zaak helder is voor beide partijen, er geen nieuwe informatie is en geen vragen meer zijn maar wanneer partijen voor de zekerheid en ten behoeve van een nette afronding van het geschil toch een inhoudelijke uitspraak willen hebben, kunnen partijen kiezen voor een inhoudelijke voorzittersuitspraak. De inhoudelijke voorzittersuitspraak wordt, na ondertekening door de zittingsvoorzitter, verzonden naar beide partijen. De inhoud van de inhoudelijke voorzittersuitspraak is in beginsel gelijk aan de inhoud van een commissie-uitspraak en bevat informatie over het verzoek, de samenvatting uit het rapport, de uitspraak en de legesveroordeling. De wetgever heeft de zekerheid ingebouwd dat er verzet mogelijk is tegen de inhoudelijke voorzittersuitspraak. Als het verzet gegrond verklaard wordt, wordt het verzoek opnieuw behandeld door de commissie met een Huurcommissie-uitspraak als resultaat.
  3. Indien partijen het echt niet eens zijn met elkaar en het geschil niet op een andere wijze opgelost kan worden, of wanneer er vragen zijn over het onderzoeksrapport of wanneer er aanvullende informatie is, kan er door partijen gekozen worden voor een commissie-uitspraak. Een nieuw onderdeel in het proces is dat de commissie voor de zitting een samenvatting ontvangt waarin op hoofdlijnen beschreven is wat er tot nu toe gebeurd is tijdens de zaakbehandeling. Tijdens de zitting worden partijen gehoord waarna de commissie uitspraak doet over het geschil.
Huurder en verhuurder geven schriftelijk bij de Huurcommissie aan, welke afdoeningswijze hun voorkeur heeft.
Wat zijn de voorwaarden bij het maken van een keuze na een onderzoeksrapport?
De voorwaarden bij het maken van een keuze zijn dat partijen de keuze binnen drie weken na verzending van het rapport schriftelijk of per e-mail doorgeven aan de Huurcommissie en dat beide partijen kiezen voor dezelfde afdoeningswijze. Indien dit niet het geval is, wordt de zaak afgedaan via de, door één van de partijen doorgegeven, zwaarste variant. De Huurcommissie zal zich inspannen om reactie te krijgen van partijen door bijvoorbeeld na het verstrijken van twee van de drie weken telefonisch contact op te nemen met partijen. Indien de reactie (schriftelijk of per e-mail) van partijen geheel uitblijft, wordt de zaak op zitting gepland. Kanttekening bij het tweede keuzemoment is dat de Huurcommissie actief bemiddeling aanbiedt tot voor het onderzoek, zoals eerder beschreven (het eerste keuzemoment). Echter is het na het onderzoek tot en met de zitting nog mogelijk voor partijen om samen tot een oplossing voor het geschil te komen en het geschil in te trekken zonder bemiddeling door de Huurcommissie. Na de zitting is intrekken niet meer mogelijk; de Huurcommissie doet dan uitspraak over het geschil.

Wat is het gevolg van de invoering van de nieuwe afdoeningswijzen voor bestaande geschillen?
De invoering van de nieuwe afdoeningswijzen kan als gevolg hebben dat zaken die nog wel op zitting behandeld gaan worden ingewikkelder en moeilijker zijn. Het betreffen vaak geëscaleerde conflicten. Dat stelt eisen aan de samenstelling en het (juridisch en technisch) niveau van de zittingsvoorzitters, -leden en -secretarissen. In de opleidingen, ook voor de onderzoekers, wordt hiermee rekening gehouden.
Waarom zijn de verschillende keuzemomenten belangrijk?
De verschillende keuzemomenten zijn belangrijk, met name voor de verzoeker, omdat dit de momenten zijn om na te gaan wat de voor beide partijen meest passende wijze is om het geschil op te lossen. Het is daarom ook van groot belang dat het voor partijen duidelijk is wat de verschillende mogelijkheden precies inhouden en wat de gevolgen zijn. Daarnaast dient het duidelijk te zijn dat het intrekken van het verzoek te allen tijde mogelijk is voor de verzoeker. 

Reglement bij bemiddeling