Taakuitbreiding Huurcommissie

Door de wetswijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) heeft de Huurcommissie vanaf 1 januari 2019 een breder taakpakket. Concreet betekent dit voor de huurder dat hij voortaan ook een klacht kan indienen over gedragingen van de  verhuurder. 

Veelgestelde vragen over nieuwe taken

Wat zijn de nieuwe taken van de Huurcommissie?

Het kan gaan over alle gedragingen van de verhuurder, op basis van de huurovereenkomst, behalve over geschillen die zien op het toe- of afwijzen van de woonruimte, wanbetaling, huurbeëindiging of het afsluiten van nutsvoorzieningen. Over dergelijke geschillen kan alleen een rechter uitspraak doen. De Huurcommissie kan een uitspraak doen of een klacht gegrond of ongegrond is (artikel 19aa en 41 Uhw).

Wat is de reden dat de Huurcommissie een uitbreiding van haar taken heeft gekregen?

De wetgever vindt het belangrijk dat er een 'goede en laagdrempelige geschilbeslechting' is. De Huurcommissie is de wettelijk bevoegde geschillenbeslechter. 

De wetgever heeft bij de wetswijziging inzake de taakuitbreiding van de Huurcommissie (artikel 4 leden 5 en 6, 19aa Uhw) als uitgangspunt genomen dat de Huurcommissie een laagdrempelig servicegericht en breed loket moet worden voor huuraangelegenheden. De geschillenbeslechting is beperkt tot de gevallen waarin tussen de huurder en verhuurder een gereguleerd huurcontract bestaat.

Wat moet een verzoeker doen voordat een verzoek bij de Huurcommissie kan worden ingediend?

De huurder moet zijn/haar klacht eerst schriftelijk bij de verhuurder hebben ingediend. De verhuurder moet de gelegenheid krijgen om binnen een redelijke termijn hierop te reageren. Reageert de verhuurder niet, of is de klacht niet naar tevredenheid opgelost, dan kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie.

 

In veel gevallen zijn verhuurders (Woningcorporaties) aangesloten bij een geschillencommissie. Dergelijke commissies behandelen (gratis) de klachten van klanten van de verhuurder. Dit gaat dan om klachten over het handelen of nalaten van de verhuurder, of het handelen of nalaten van personen die voor of namens de verhuurder werkzaamheden verrichten.

Welke keuzemogelijkheden zijn er nog meer naast een uitspraak van de Huurcommissie ter oplossing van een geschil?

De Huurcommissie kan bemiddelen tussen partijen, waarbij partijen gezamenlijk tot een oplossing van het geschil kunnen komen. Ook kan de Huurcommissie, al beide partijen dat wensen, een voorzittersuitspraak doen op basis van de stukken. Partijen worden dan dus niet gehoord .

Als partijen een geliberaliseerde huurprijs zijn overeengekomen en samen hebben hebben afgesproken dat de Huurcommissie gevraagd kan worden om een advies over  het geschil, kan de Huurcommissie daarvoor ingeschakeld worden.

Wat is een ‘redelijke termijn’ voor het geven van een reactie door de verhuurder?

De wet geeft geen termijn wat onder 'redelijke termijn' wordt verstaan. De verhuurder moet in ieder geval bekend zijn met de klacht. Dit betekent dat per situatie wordt bekeken of de verzoeker de verhuurder de gelegenheid heeft geboden om op de klacht te kunnen reageren.

Welke sancties kan de Huurcommissie uitspreken?

De Huurcommissie kan bij een voorgelegd geschil over klachtafhandeling uitspraak doen of een klacht gegrond of ongegrond is. De Huurcommissie kan geen boete of schadevergoeding opleggen. De Huurcommissie kan ook geen maatregel opleggen waaraan de verhuurder zich moet houden. Een dergelijke sanctionerende bevoegdheid heeft uitsluitend de rechter.

In hoeverre kan de Huurcommissie zich uitspreken over een schadevergoeding die in het kader van een klachtenprocedure is toegekend?

De Huurcommissie is niet bevoegd om schadevergoedingen uit te spreken. Dit brengt in principe ook mee dat de Huurcommissie niet bevoegd is om te oordelen over (de hoogte van) de geboden schadevergoeding door de verhuurder.

Is het indienen van een verzoek door een huurder ook mogelijk na beëindiging van het huurcontract?

Huurders kunnen een klacht indienen over gedragingen van de verhuurder, in relatie tot de in de huurovereenkomst geleverde producten en diensten, tot maximaal 1 jaar nadat de gedraging zich voordeed. Dat kan dus ook na afloop van de huurovereenkomst zijn.

In hoeverre kan de Huurcommissie zich uitspreken over geschillen tussen huurder en verhuurder over de algemene voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst?

De Huurcommissie is in beginsel alleen bevoegd te oordelen over een gedraging van de verhuurder in het kader van de gesloten huurovereenkomst.

Indien de klacht van de huurder expliciet gaat over het niet (juist) nakomen van de algemene voorwaarden door de verhuurder dan zal de Huurcommissie deze algemene voorwaarden wel in haar oordeel betrekken. Indien de klacht alleen maar gaat over de vraag of de algemene voorwaarden verbindend zijn dan is de Huurcommissie niet bevoegd om de klacht te beoordelen.

Wat kan de Huurcommissie doen bij overlast tussen huurders van dezelfde verhuurder?

De Huurcommissie is in beginsel uitsluitend bevoegd te oordelen over een gedraging van de verhuurder in het kader van de gesloten huurovereenkomst.

Indien de klacht van de huurder expliciet gaat over de vraag of de verhuurder voldoende heeft gedaan wat redelijkerwijs van hem als goed verhuurder verwacht mag worden, om tegen de overlast (de vermeende verstoring van het woongenot) door een van zijn andere huurders op te treden, dan is de Huurcommissie bevoegd om deze klacht gegrond of ongegrond te verklaren.

De Huurcommissie is echter niet bevoegd om de verhuurder te verplichten om bepaalde maatregelen tegen de overlast veroorzakende huurder te nemen. Ook is de Huurcommissie  niet bevoegd om de verhuurder te verplichten dat de overlast veroorzakende huurder moet verhuizen, of dat de verhuurder aan de overlast veroorzakende huurder een boete moet opleggen (zie vraag 5). Dergelijke verplichtingen (maatregelen) kunnen alleen door een rechter worden opgelegd.

Waar vinden de zittingen over de nieuwe geschillen plaats?

De zittingen vinden, net zoals bij de andere geschillen waar de Huurcommissie uitspraak over kan doen, in het gehele land plaats op de zittingslocaties.