Taakuitbreiding Huurcommissie

Vanaf 1 januari 2019 kan een huurder voortaan ook bij de Huurcommissie terecht kan bij een klacht over gedragingen van een verhuurder, op basis van de geldende huurovereenkomst (artikel 4 leden 5 en 6 Uhw).

Veelgestelde vragen over nieuwe taken

Wat zijn de nieuwe taken van de Huurcommissie?

Het kan gaan over alle gedragingen van de verhuurder in het kader van de verhuur, op basis van de geldende huurovereenkomst (artikel 4 leden 5 en 6 Uhw). De Huurcommissie kan een uitspraak doen of een klacht gegrond of ongegrond is (artikel 19aa en 41 Uhw). De Huurcommissie is niet bevoegd om geschillen in behandeling te nemen die gaan over het toe- of afwijzen van de woonruimte, wanbetaling, huurbeëindiging of het afsluiten van nutsvoorzieningen. Over dergelijke geschillen kan alleen een rechter uitspraak doen.

Met hoeveel fte wordt de Huurcommissie uitgebreid bij een groter takenpakket?

Er is geen sprake van uitbreiding van het aantal fte bij de Huurcommissie als gevolg van de taakuitbreiding. De extra geschillen kunnen worden gedaan met de bestaande capaciteit, omdat het naar verwachting maar om een gering aantal gaat en de veranderingen in de werkwijze (meer keuzemogelijkheden voor huurder en verhuurder) naar verwachting een verbeterde efficiency met zich meebrengen.

Waar vinden de zittingen over de nieuwe geschillen plaats, in Den Haag?

Zoals in het geval van andere zittingen vinden deze in het gehele land plaats op de zittingslocaties en niet alleen in Den Haag.

Voor indienen van een verzoek: is overleg tussen huurder en verhuurder verplicht?

De huurder moet zijn/haar klacht eerst schriftelijk bekendmaken bij de verhuurder. De verhuurder heeft de gelegenheid om binnen een redelijke termijn hierop te reageren. Reageert de verhuurder niet, of is de klacht niet naar tevredenheid opgelost, dan kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie.

Voor welke geschillen is een voorzitteruitspraak of zitting geschikt?

Huurder en verhuurder geven schriftelijk bij de Huurcommissie aan, welke keuzemogelijkheid hun voorkeur heeft. Partijen kunnen kiezen voor een inhoudelijke voorzitteruitspraak indien een zaak helder is voor beide partijen, er geen nieuwe informatie is, er geen vragen meer zijn en zij het niet nodig vinden om gehoord te worden. De voorzitter baseert zijn uitspraak op alle stukken in het dossier. Omdat er geen zitting is, zal de procedure eerder tot een einde komen dan als er wel een zitting moet worden gepland. Beide partijen ontvangen de uitspraak per post. De uitspraak bevat informatie over het verzoek, samenvatting uit het onderzoeksrapport, de uitspraak en de legesveroordeling. Beide partijen hebben vervolgens de mogelijkheid om binnen drie weken na de verzenddatum van deze uitspraak in verzet te gaan bij de Huurcommissie als zij het niet eens zijn met de inhoud van de uitspraak van de voorzitter. Daarnaast hebben beide partijen de gelegenheid om, binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de voorzitter, de kantonrechter in te schakelen. Indien beide partijen niet kiezen voor een uitspraak door de voorzitter, vindt een zitting plaats. De commissie doet een uitspraak over het geschil na het horen van beide partijen tijdens de zitting.

In hoeverre kan de Huurcommissie zich uitspreken over een schadevergoeding die in het kader van een klachtenprocedure is toegekend?

Dit zal deels afhangen van de inhoud van de klacht van de huurder. Indien deze zich beklaagt over de gedraging van de verhuurder zelf, ligt het niet voor de hand om tevens te oordelen over de geboden schadevergoeding. Dan zou de Huurcommissie immers buiten de grenzen van de klacht treden. Dat ligt mogelijk anders indien de huurder (ook) klaagt over het niet willen toekennen van schadevergoeding of de hoogte van een toegekende schadevergoeding door de verhuurder. In dat geval kan immers aan de orde komen of de verhuurder zich de belangen van de huurder voldoende heeft aangetrokken door (bijvoorbeeld) voldoende compensatie aan te bieden. De Huurcommissie zal ook in die gevallen uitsluitend kunnen vaststellen of de klacht wel of niet gegrond is kan dus niet zelf een schadevergoeding uitspreken.

In hoeverre kan de Huurcommissie zich uitspreken over geschillen over algemene voorwaarden, die huurders voorleggen aan de Huurcommissie via artikel 4 lid 5 en 19aa Uhw?

In de huidige taken heeft de Huurcommissie geen rol in het toetsen van de algemene voorwaarden. De Huurcommissie is daar wettelijk niet toe bevoegd en mag alleen uitspreken wat er limitatief staat opgesomd in de artikelen 4, 4a en 5 Uhw. Huurder en verhuurder kunnen de algemene voorwaarden wel voor uitleg voorleggen aan de rechter. Zij kunnen de vernietigbaarheid van een verbintenis door de rechter laten beoordelen. Met de taakuitbreiding per 1 januari 2019 zouden geschillen over algemene voorwaarden mogelijk wel aan de Huurcommissie kunnen worden voorgelegd. Bijvoorbeeld in de vorm van een klacht van de huurder over het niet (juist) nakomen van de algemene voorwaarden. Dan zal de Huurcommissie onder omstandigheden moeten oordelen over algemene voorwaarden, met dien verstande dat dit oordeel over de algemene voorwaarden partijen niet zal binden.


De Huurcommissie is in beginsel alleen bevoegd te oordelen over een gedraging van de verhuurder en niet over de inhoud van de gesloten huurovereenkomst. Zij kan alleen beoordelen of een klacht over deze gedraging wel of niet gegrond is. De Huurcommissie zal de huurder niet ontvankelijk moeten verklaren wanneer de klacht alleen betrekking heeft op de verbindendheid van de algemene voorwaarden (en niet op de gedragingen van de verhuurder op basis van de geldende huurovereenkomst). 

Wat kan de Huurcommissie doen bij overlast tussen huurders?

De Huurcommissie kan toetsen of de verhuurder voldoende heeft gedaan, wat redelijkerwijs als goed verhuurder van hem verwacht mag worden, om tegen de verstoring van het woongenot door een van zijn andere huurders op te treden. De Huurcommissie kan bekijken of de verhuurder de overlast veroorzakende huurder heeft aangesproken op zijn gedrag en/of hier afspraken over heeft gemaakt. De verhuurder is immers verplicht om zijn huurder "rustig woongenot" te verschaffen.

De Huurcommissie is echter niet bevoegd om de verhuurder te verplichten om bepaalde maatregelen tegen de overlast veroorzakende huurder te nemen. De Huurcommissie kan de verhuurder dus niet de verplichting opleggen dat de overlast veroorzakende huurder moet verhuizen, of dat de verhuurder aan de overlast veroorzakende huurder een boete op moet leggen. Over dergelijke maatregelen kan alleen een rechter uitspraak doen.

Is de Huurcommissie erop voorbereid dat zij meer geschillen voorgelegd zal krijgen?

Naar verwachting gaat het om een beperkte uitbreiding van het aantal geschillen met ongeveer 250 geschillen per jaar. De Huurcommissie treft hiervoor de nodige voorbereidingen.

Is er een kans dat jurisprudentie van de kantonrechter en de Huurcommissie uiteenloopt?

Het ligt niet voor de hand dat er rechtsongelijkheid gaat ontstaan door verschillen in jurisprudentie tussen kantonrechter en Huurcommissie. Ook nu zijn er regelmatig vergelijkbare geschillen bij de kantonrechter en de Huurcommissie. In zijn algemeenheid is daarin zichtbaar in de opgebouwde jurisprudentie dat kantonrechters en Huurcommissie bij vergelijkbare gevallen vergelijkbare uitspraken doen. Bovendien publiceren beide organisaties hun vonnissen c.q. uitspraken, en kunnen dus kennisnemen van elkaars overwegingen.

Waarom is er een uitbreiding van taken?

Door de wetswijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) door de wetgever, verbreedt het takenpakket van de Huurcommissie naar andere voorkomende consumentengeschillen tussen huurder en verhuurder. Uit de interne klachtenbehandeling blijkt dat er namelijk ook klachten zijn over het gedrag van de verhuurder.
De uitbreiding van taken past binnen de algemene praktijk in Nederland waarin geschillenbeslechting branchebreed is ingericht. Daarmee is de Huurcommissie branchebreed hét loket voor huuraangelegenheden.  

Welke gevolgen heeft de uitbreiding van taken op de werkvoorraad?

De Huurcommissie is toegerust op de taakuitbreiding en de uitbreiding van het aantal taken is naar verwachting beperkt, namelijk 250 geschillen per jaar.

Over welke gedragingen van de verhuurder gaan de nieuwe geschillen?

Het kan gaan over alle gedragingen van de verhuurder in het kader van de verhuur op basis van de geldende huurovereenkomst, behalve dan die gedragingen die zien op het toe- of afwijzen van de woonruimte, wanbetaling, huurbeëindiging of het afsluiten van nutsvoorzieningen.

Gaat de Huurcommissie controleren of de interne klachtenafhandeling bij de verhuurder is doorlopen?

Ja, de Huurcommissie zal bij de indiener van het verzoek en de wederpartij nagaan of de procedure via de interne klachtenafhandeling is doorlopen.

Is het indienen van een verzoek door een huurder ook mogelijk na beëindiging van een huurcontract?

Huurders kunnen een klacht indienen over gedragingen van de verhuurder, in relatie tot de in de huurovereenkomst geleverde producten en diensten, tot maximaal 1 jaar nadat de gedraging zich voordeed. Dat kan dus ook na afloop van de huurovereenkomst zijn.

Welke sancties kan de Huurcommissie uitspreken?

De Huurcommissie kan bij een voorgelegd geschil over klachtafhandeling uitspraak doen of een klacht gegrond of ongegrond is. Indien een soortgelijke zaak aan de kantonrechter wordt voorgelegd kan wel een schadevergoeding of een sanctie worden gevraagd en uitgesproken.   

 

 

 

Een verhuurder moet binnen een redelijke termijn reageren op een klacht: wat is een redelijke termijn?

Er bestaat geen wettelijke termijn voor wat onder ‘redelijke termijn’ wordt verstaan.

Wat is het toetsingskader voor de nieuwe taken?

De Huurcommissie toetst aan de wet, te weten artikel 4 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Welke opties of keuzemogelijkheden voor het oplossen van een geschil kan de Huurcommissie inzetten?

De wetswijziging brengt met zich mee dat er meer keuzemogelijkheden zijn voor huurders en verhuurders qua wijze om het geschil op te lossen. Dit biedt partijen de ruimte om zo snel mogelijk een bij hun situatie passende oplossing te vinden en worden partijen gestimuleerd om zoveel mogelijk zelf tot een oplossing voor het geschil te komen. De keuzemogelijkheden zijn per 1 januari 2019 aangevuld met bemiddeling, intrekking na het onderzoeksrapport en de inhoudelijke voorzitteruitspraak. Dit betekent dat er gedurende de procedure meerdere momenten (kunnen) zijn waarop partijen worden gevaagd een keuze te maken voor het oplossen van een geschil. 

Op welk moment kan de huurder zijn klacht voorleggen aan de Huurcommissie?

Een huurder moet in eerste instantie altijd zijn klacht schriftelijk indienen bij de verhuurder. Vervolgens moet de huurder wachten op de reactie van de verhuurder. Reageert de verhuurder niet binnen een redelijke termijn, of is de klacht niet naar tevredenheid opgelost, dan kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Tot slot kan een huurder altijd naar een kantonrechter gaan, bijvoorbeeld als hij vindt dat hij schade heeft geleden of om een verzoek tot schadevergoeding voor te leggen.