Bijzonder deel – Legesveroordeling per zaaksoort

Hoofdstuk 3. Huurprijsprocedures

3.1 Maximering huurprijsverhogingen op basis van een huurverhogingsbeding

De huurder kan binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs op basis van een beding in de huurovereenkomst, de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over die verhoging.⁴⁵

De volgende uitkomsten zijn mogelijk:

Uitkomst	Legesveroordeling
De huurverhoging is redelijk	100% huurder
De huurverhoging is niet redelijk	100% verhuurder
De huurverhoging is toegestaan maar niet volgende de voorgestelde of in rekening gebrachte verhoging	50% huurder en 50% verhuurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% huurder

_{⁴⁵Artikel 7:248 lid 4 BW.}

3.2 Toetsing aanvangshuurprijs

Als de aanvangshuurprijs volgens een huurder te hoog is, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken om dit te beoordelen.⁴⁶ De Huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van de aanvangshuurprijs aan de hand van een puntensysteem. Daarbij wordt ook rekening gehouden met eventuele onderhoudsgebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren.

De volgende uitkomsten zijn mogelijk:

Uitkomst	Legesveroordeling
De aanvangshuurprijs is redelijk	100% huurder
De aanvangshuurprijs is op grond van punten niet redelijk	100% verhuurder
De aanvangshuurprijs is redelijk, maar er zijn wel ernstige gebreken	100% verhuurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% huurder

_{⁴⁶Artikel 7:249 BW}

3.3 Huurverlaging op grond van inkomensdaling

Een huurder kan een lagere huurprijs voorstellen, omdat zijn inkomen is gedaald.⁴⁷ Hierbij wordt een eerdere huurverhoging, die gebaseerd was op een hoger inkomen, ongedaan gemaakt.

De volgende uitkomsten zijn mogelijk:

Uitkomst	Legesveroordeling
Het huurverlagingsvoorstel is redelijk	100% verhuurder
Wel verlaging maar niet volgens het voorstel (hieronder vallen ook het niet op tijd voldoen aan en fouten in de vormvoorschriften)	50% huurder en 50% verhuurder
Het huurverlagingsvoorstel is niet redelijk	100% huurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% huurder

Voorbeeld

Het huurverlagingsvoorstel van de huurder is redelijk, maar huurder stuurt pas tijdens de procedure bij de Huurcommissie bijzondere gegevens op (bijvoorbeeld een inkomensverklaring van de Belastingdienst). Verhuurder heeft deze nog niet eerder in kunnen zien. Huurder wordt voor 50% in de leges veroordeeld.

_{⁴⁷Artikel 7:252b BW.}

3.4 jaarlijkse huurverhoging (niet inkomensafhankelijk)

In de procedure voor de jaarlijkse huurverhoging kan zowel de huurder als verhuurder de verzoeker zijn.⁴⁸

De volgende uitkomsten zijn mogelijk:

Uitkomst	Legesveroordeling
Het huurverhogingsvoorstel is redelijk	100% huurder
Het huurverhogingsvoorstel is niet redelijk	100% verhuurder
Huurverhoging is toegestaan maar niet volgens het voorstel	50% huurder en 50% verhuurder
Huurverhoging is toegestaan maar fout in de vormschriften	50% huurder en 50% verhuurder
Het verzoek is niet ontvankelijk	100% verzoeker

_{⁴⁸Artikel 7:253 BW}

3.5 Inkomensafhankelijke huurverhoging

De verhuurder heeft de mogelijkheid om bij een woning in de sociale sector de huurprijs te verhogen als het huishoudinkomen van de huurder behoort tot de midden- of hogere inkomens.⁴⁹

De volgende uitkomsten zijn mogelijk:

Uitkomst	Legesveroordeling
Het huurverhogingsvoorstel is redelijk	100% huurder
Huurverhoging is toegestaan maar niet volgens het voorstel	50% huurder en 50% verhuurder
Huurverhoging is redelijk maar fout in de vormschriften	50% huurder en 50% verhuurder
Het huurverhogingsvoorstel is niet redelijk	100% verhuurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% verzoeker
Inkomensafhankelijk deel van de huurverhoging is (na bezwaar van huurder A) niet redelijk, maar reguliere huurverhoging was	100% verhuurder
Bijzonder: Huurverhogingsvoorstel niet redelijk, maar huurder heeft relevante stukken niet op tijd aangeleverd bij de verhuurder	Geen legesveroordeling

_{⁴⁹Artikel 7:252a BW}.

3.6 Huurverlaging op grond van punten

De huurder kan een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder doen.⁵⁰ Als de verhuurder niet instemt met het voorstel of hier niet op reageert, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen.

De volgende uitkomsten zijn mogelijk:

Uitkomst	Legesveroordeling
De huurprijs is redelijk	100% huurder
De huurprijs is niet redelijk, maar voorgestelde ingangsdatum is ook niet redeljk51	50% huurder en 50% verhuurder
De huurprijs is niet redelijk, maar voorstel is lager dan maximaal redelijke huurprijs	50% huurder en 50% verhuurder
De huurprijs is niet redelijk en voorstel is gelijk aan of hoger dan de maximaal redelijke huurprijs	100% verhuurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% huurder

_{⁵⁰Artikel 7:254 BW.}

_{⁵¹De ingangsdatum wordt ambtshalve door de Huurcommissie verschoven. De overige vormvereisten worden getoetst in het kader van de ontvankelijkheid van het verzoek}

3.7 Huurverhoging na woningverbetering

Als een verhuurder verbeteringen in de woning aanbrengt, kan hij daarvoor een huurverhoging vragen.⁵² De huurverhoging moet in redelijke verhouding staan tot de verbeteringskosten. Als huurder en verhuurder het niet eens zijn over het bedrag van de verhoging, kan één van de partijen de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de huurverhoging.

De volgende uitkomst is mogelijk

Uitkomst	Legesveroordeling
De huurverhoging is redelijk	100% huurder
De huurverhoging is niet redelijk53	100% verhuurder
De huurverhoging is gedeeltelijk redelijk (niet volgens voorstel maar wel verhoging)	50% huurder en 50% verhuurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% verzoeker

_{⁵²Artikel 7:255 en 7:255a BW (vrije sector)}

_{⁵³Dit kan het geval zijn als er geen sprake is van renovatie maar van onderhoud.}

Hoofdstuk 4. Gebreken en huurprijs na herstel gebrek

4.1 Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken

De huurder kan de Huurcommissie verzoeken de huurprijs tijdelijk te verlagen, wegens gebreken in de woning.⁵⁴
 

De volgende uitkomsten zijn mogelijk

Uitkomst	Legesveroordeling
Tijdelijke huurprijsverlaging55	100% verhuurder
Geen tijdelijke huurprijsverlaging	100% huurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% huurder

_{⁵⁴Artikel 7:257 lid 2 BW.}

_{⁵⁵Als de verhuurder het ernstige gebrek niet heeft kunnen herstellen, omdat de huurder onvoldoende meewerkt aan het herstel dan kan dit leiden tot een minder vergaande tijdelijke huurverlaging of mogelijk tot geen tijdelijke huurverlaging.}

4.2 Melding herstel van gebreken

Als de verhuurder van mening is dat de gebreken zijn hersteld, maar de huurder is het hier niet mee eens, dan kan de verhuurder de Huurcommissie verzoeken om vast te stellen dat de gebreken zijn hersteld.⁵⁶

_{⁵⁶Artikel 4 lid 3 Uhw.}

De volgende uitkomsten zijn mogelijk

Uitkomst	Legesveroordeling
De gebreken zijn hersteld	100% huurder
De gebreken zijn niet hersteld57	100% verhuurder
De gebreken zijn gedeeltelijk hersteld	50% huurder en 50% verhuurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% verhuurder

_{⁵⁷Als de verhuurder het ernstige gebrek niet heeft kunnen herstellen, omdat de huurder onvoldoende meewerkt aan het herstel dan kan dit leiden tot een minder vergaande tijdelijke huurverlaging of mogelijk tot geen tijdelijke huurverlaging.}

Let op:

Bij de beoordeling is de inhoud van het verzoekschrift van belang.

Voorbeeld: gebreken niet volledig hersteld

Volgens verhuurder zijn alle gebreken hersteld. Huurder is het hier niet mee eens en stelt dat een deel van de gebreken zijn hersteld. De Huurcommissie oordeelt dat de gebreken gedeeltelijk zijn hersteld en stelt huurder in het gelijk. Verhuurder moet dan de leges betalen.

Voorbeeld: gebreken op een ander moment hersteld

Volgens de verhuurder zijn alle gebreken op 1 september 2025 hersteld, waarna hij de oorspronkelijke huurprijs (voor de verlaging) weer in rekening brengt. De Huurcommissie oordeelt dat de gebreken later, op 1 oktober 2025, zijn hersteld en stelt hiermee de verhuurder deels in het ongelijk. Beide partijen worden voor de helft in de leges veroordeeld.

Hoofdstuk 5. Servicekosten

5.1 Afrekening servicekosten 

Wanneer de Huurcommissie door huurder of verhuurder wordt verzocht de redelijkheid van de servicekosten te beoordelen, wordt de afrekening van de verhuurder nagerekend.⁵⁸ Het verzoek is niet-ontvankelijk als het bedrag waar het om gaat lager is dan €36 (drempelbedrag).

De volgende uitkomst is mogelijk

Uitkomst	Legesveroordeling
Betalingsverplichting is lager dan afrekening59	100% verhuurder
Betalingsverplichting is hetzelfde als afrekening	100% huurder
Betalingsverplichtiing is hoger dan afrekening	100% huurder
Verhuurder heeft niet afgerekend	100% verhuurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% verzoeker

_{⁵⁸Artikel 7: 260 BW.}

_{⁵⁹ Is het verschil tussen de afrekening en de betalingsverplichting minder dan €36, dan wordt de huurder in de leges veroordeeld.}

5.2 Voorschot servicekosten

De huurder kan vragen om verlaging van het voorschotbedrag aan servicekosten.⁶⁰

De volgende uitkomst is mogelijk

Uitkomst	Legesveroordeling
Het voorschotbedrag is aanzienlijk hoger dan de te verwachten servicekosten61	100% verhuurder
Het voorschotbedrag is lager of komt overeen met de te verwachten servicekosten	100% huurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% huurder

_{⁶⁰Artikel 7: 261 lid 3 BW.}

_{⁶¹De Huurcommissie neemt aan dat het voorschot aanzienlijk hoger is dan de te verwachten servicekosten, wanneer dat voorschot minstens twee keer zo hoog is dan het voorschot dat berekend kan worden op basis van de te verwachten kosten.}

5.3 Energieprestatievergoeding

Als een huurder het niet eens is met de energieprestatievergoeding (EPV) die de verhuurder in rekening brengt, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken om de redelijkheid van de EPV te beoordelen.⁶²

De volgende uitkomst is mogelijk

Uitkomst	Legesveroordelinng
De EPV is redelijk	100% huurder
De EPV is niet redelijk	100% verhuurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% huurder
Uitzondering: De EPV is niet redelijk, vanwege de uitkomst van de HEO63	Geen legesveroordeling

_{⁶²Artikel 7: 261 a BW.}

_{⁶³Artikel 7 lid 10 Uhw.}

Hoofdstuk 6. All-in prijzen

6.1 Ambtshalve splitsen all-in prijs

Een all-in prijs is een prijs waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen de huurprijs en servicekosten. Als bij een verzoek* blijkt dat sprake is van een all-in prijs kan de Huurcommissie, voordat een uitspraak wordt gedaan, de prijs uit zichzelf (ambtshalve) splitsen in een kale huurprijs en servicekosten.⁶⁴ De Huurcommissie doet dit alleen als de kale huurprijs nodig is om uitspraak te kunnen doen.

*Het gaat hierbij om verzoeken zoals bedoeld in de artikelen 7:249, 253, 254, 255, 257 (bij aanwezigheid van een gebrek) artikel 260 BW en artikel 261 lid 3 BW.
 

De volgende uitkomsten zijn mogelijk:

Uitkomst	Legesveroordeling
Ambtshalve splitsing	100% verhuurder
Geen splitsing	Legesveroordeling is afhankelijk van de uitkomst in het oorspronkelijke verzoek

_{⁶⁴Artikel 17a Uhw.}

6.2 Splitsen all-in prijs op verzoek van huurder

Wanneer sprake is van een all-in prijs, kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen om de all-in prijs te splitsen. Als de verhuurder hier niet mee instemt of niet reageert, kan de huurder tot zes weken na de datum waarop het voorstel moest ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.⁶⁵

De volgende uitkomsten zijn mogelijk:

Uitkomst	Legesveroordeling
Het voorstel is redelijk	100% verhuurder
Het voorstel is niet redelijk	50% huurder en 50% verhuurder
Het voorstel is redelijk en fout in de vormvoorschriften	50% huurder en 50% verhuurder
Geen all-in prijs, huurder is al verhuisd of de verhuurder heeft het voorstel geaccepteerd	100% huurder
Het verzoek is niet-ontvankelijk	100% huurder

_{⁶⁵Artikel 7:258 BW.}

7.2 Gelijktijdig lopende verzoeken servicekosten

Het kan voorkomen dat meerdere huurders een verzoek indienen over dezelfde servicekosten over meerdere jaren⁶⁹ of dat één huurder verzoeken indient over de servicekosten van meerdere jaren. Als aan de voorwaarden uit paragaaf 2.16 wordt voldaan, kunnen de verzoeken gelijktijdig worden behandeld. Wordt de verhuurder in het ongelijk gesteld, dan worden de leges van de verhuurder gematigd.

Voorbeeld: Samenloopprocedure meerdere jaren servicekosten

Uitkomst	Legesveroordeling
Betalingsverplichting is lager dan afrekening	100% verhuurder in de eerste twee zaken, daarna € 25 per zaak
Betalingsverplichting is hetzelfde als afrekening	100% huurder
Betalingsverplichting is hoger dan afrekening	100% huurder
De verhuurder heeft niet afgerekend	100% in de eerste twee zaken, daarna € 25 per zaak
Het verzoek is niet-ontvankelijk (huurder is verzoeker)	100% huurder
Het verzoek is niet -ontvankelijk (verhuurder is verzoeker)	100% verhuurder

Voorbeeld: Samenloopprocedure meerdere jaren servicekosten

5 huurders dienen servicekostenverzoeken in voor de kalenderjaren 2023, 2024 en 2025. De verhuurder is in dezelfde soort procedure nog niet eerder volledig in het ongelijk gesteld.  De verzoeken worden gelijktijdig behandeld en de verhuurder wordt volledig in het ongelijk gesteld. Op de legesveroordeling wordt de hardheidsclausule van artikel 7 lid 9 Uhw toegepast: het vastgestelde legestarief geldt maximaal voor twee zaken per kalenderjaar, voor de overige zaken wordt €25 per zaak per kalenderjaar gerekend. Berekening leges per kalenderjaar: (2 × €500) + (1 × €25) = € 1.025 per jaar De verhuurder moet voor 2023, 2024 en 2025 in totaal 3 × € 1.025 = € 3.075 aan leges betalen.

_{⁶⁹ Zie paragraaf 2.16 voor een voorbeeld hiervan.}