Hoofdstuk 5 - Specifieke kwesties
In dit hoofdstuk worden nog enkele specifieke kwesties behandeld. Zo wordt ingegaan op de situatie waarin sprake is van eigendomsoverdracht. Daarnaast wordt de handelswijze van de Huurcommissie in geval van afwijkende afrekenperioden bij gebroken boekjaren toegelicht. Ook wordt stilgestaan bij de vraag hoe de Huurcommissie beoordeelt of de teruglevering van zonnestroom ten goede moet komen aan de huurder of aan de verhuurder.
5.1 Eigendomsoverdracht
Een verzoek over de afrekening van de servicekosten gaat over een afgesloten periode. Het is mogelijk dat de woonruimte in de tussentijd een nieuwe eigenaar/verhuurder heeft gekregen. In dat geval is het moment van de overdracht van belang. De rechten en plichten, die voortvloeien uit de huurovereenkomst en die ná de overdracht opeisbaar worden, gaan over op de nieuwe eigenaar/verhuurder.
Dit houdt in dat de oude eigenaar/verhuurder partij in de zaak is als hij de afrekening heeft verstrekt of had moeten verstrekken. Dit laatste gaat over de periode van een halfjaar na afloop van het kalenderjaar, waarbinnen de afrekening aan de huurder verstrekt moet worden.
De nieuwe eigenaar/verhuurder is partij in de zaak als de afrekening nog niet aan de huurder is verstrekt en de termijn hiervoor nog niet verstreken is. In dat geval wordt de afrekening opeisbaar ná de overdracht.
Bij het bepalen van de juiste partij in een situatie waarin de eigendomsoverdracht tijdens de eerste zes maanden van een jaar heeft plaatsgevonden, gaat het om de vraag of de servicekosten over het afgelopen jaar al zijn afgerekend. Als de oude eigenaar/verhuurder al heeft afgerekend is hij partij in de zaak. In geval nog niet is afgerekend, maar de overdracht vindt plaats vóór de uiterste afrekendatum van 30 juni, is de nieuwe eigenaar/verhuurder partij in de zaak.
|
Een woning krijgt op 1 maart 2024 een nieuwe eigenaar. Vanaf dat moment gaan de rechten en plichten over op de nieuwe eigenaar, voor zover die op dat moment opeisbaar zijn. De afrekening over het jaar 2022 werd opeisbaar zodra de afrekening over dat jaar naar de huurder is verstuurd en uiterlijk op 30 juni 2023. Voor een verzoek over het jaar 2022 is de oude eigenaar dus partij in de zaak. Voor de afrekening over het jaar 2023 geldt eveneens dat deze opeisbaar wordt op het moment dat de afrekening aan de huurder wordt gestuurd of dit uiterlijk had moeten gebeuren. Als de oude eigenaar vóór de overdracht van 1 maart 2024 de afrekening naar de huurder stuurt, blijft hij partij in de zaak. Als op 1 maart 2024 nog geen afrekening over het jaar 2023 naar de huurder is gestuurd, gaat de verplichting om dat alsnog te doen over op de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar is dan partij in de zaak. Hij heeft immers tot en met 30 juni 2024 de tijd om de afrekening naar de huurder te sturen en de vordering opeisbaar te maken. |
Zelfde verhuurder
Bij een eigendomsoverdracht is het ook mogelijk dat de verhuurder niet verandert. Dat kan het geval zijn wanneer niet de eigenaar maar bijvoorbeeld de beheerder van de woonruimte (namens de verhuurder maar op eigen naam) de huurovereenkomst met de huurder is aangegaan. In dat geval heeft de eigendomsoverdracht geen invloed op de contractuele relatie tussen huurder en verhuurder. Bij een servicekostenprocedure blijven partijen dus gelijk.
5.2 Afwijkende afrekenperiode
De verhuurder is verplicht om uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar een afrekening servicekosten aan de huurder te doen toekomen. Wanneer de huurder via de servicekosten ook betaalt voor individuele stookkosten, dan dienen deze ook in de afrekening servicekosten te worden opgenomen. De afrekenperiode van het energiebedrijf loopt echter niet altijd gelijk met de afrekenperiode van de servicekosten. Deze afwijkende periode kan bijvoorbeeld van augustus tot augustus lopen. Dergelijke ‘gebroken’ boekjaren ziet men vooral bij de afrekening van de stookkosten.
Als de factuur van de leverancier de periode van bijvoorbeeld augustus 2021 tot augustus 2022 betreft, moet de jaarafrekening uiterlijk op 30 juni 2023 aan de huurder zijn verstrekt, over de periode augustus 2023 tot augustus 2024 uiterlijk op 30 juni 2025, enzovoorts. Bij een gebroken boekjaar heeft de verhuurder dus tot het einde van het kalenderjaar waarin de afwijkende periode eindigt plus zes maanden om af te rekenen.
Het bovenstaande geldt ook als de huurder verhuist tijdens het beloop van de afwijkende afreken- periode van de leverancier. Verhuizing heeft dus geen invloed op de uiterlijke afrekeningsdatum.
5.3 Teruglevering bij zonnepanelen
Voor de beantwoording van de vraag aan wie de opbrengsten ten goede dienen te komen, is relevant wat de aard van de zonnepanelen is: roerend of onroerend. Zie paragraaf 4.3.3 voor uitleg over het onderscheid roerend en onroerend.
Roerende zonnepanelen
Of huurder profiteert van de zonnepanelen, is afhankelijk van de gemaakte afspraken. Als de huurder en de verhuurder zijn overeengekomen dat de huurder een gebruiksvergoeding voor de zonnepanelen betaalt, dan heeft de huurder in beginsel recht op de volledige opbrengsten van de zonnepanelen, tenzij verhuurder aantoont dat dit onredelijk zou zijn. Dat laatste kan bijvoorbeeld het geval zijn als verhuurder stelt en bewijst dat de in rekening gebrachte gebruiksvergoeding slechts een klein deel van de totale investeringskosten voor de zonnepanelen dekt. In dat geval beslist de Huurcommissie welke verdeling van de opbrengsten gerechtvaardigd is. Als er geen afspraken zijn gemaakt over de financiering van de zonnepanelen en de verhuurder betaalt de kosten van de zonnepanelen volledig, zonder dat hij deze (deels) doorberekent aan huurder bijvoorbeeld via de servicekosten, dan komen alle opbrengsten van teruglevering ten goede aan verhuurder.
Onroerende zonnepanelen
In de meeste gevallen zijn zonnepanelen roerend. Toch zijn er gevallen denkbaar waarin zonnepanelen onroerend zijn. De verhuurder wordt geacht de volledige kosten van de zonnepanelen in de huurprijs tot dekking te laten komen. De huurder heeft daarom in beginsel recht op de volledige opbrengsten van de zonnepanelen. De Huurcommissie kan hiervan afwijken alleen als de verhuurder kan aantonen dat deze veronderstellingen niet kloppen. In geval er een energieprestatievergoeding is afgesproken, gaat de Huurcommissie ervan uit dat de kosten van de zonnepanelen in de huurprijs of in de energieprestatievergoeding tot dekking komen. Ook in dit geval komen de opbrengsten in beginsel volledig ten goede aan huurder.
5.4 Warmtelevering door overige installaties
Als de woonruimte wordt verwarmd of gekoeld door een warmte- en koudeopslag (WKO-installatie) en deze installatie bedient één of meer woonblokken voorziet van warmte en koude, dan geldt het volgende:
het variabele verbruik kan worden afgerekend volgens de normale regels, zoals genoemd in hoofdstuk 2 en 3 van dit Beleidsboek.
De WKO-installatie is een zogenoemde onroerende aanhorigheid. Dat betekent dat de installatie is verbonden met het gebouw en niet gemakkelijk kan worden verplaatst zonder grote inspanning of hoge kosten. De kosten van onroerende zaken moeten worden gedekt vanuit de kale huurprijs. Daarom mag de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie dus niet via de servicekosten doorberekenen aan de huurder.
De kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie maken onderdeel uit van de vaste kosten. De overige onderdelen van de vaste kosten mogen wel via de servicekosten worden doorberekend aan de huurder. De verhuurder zal de vaste kosten dus moeten splitsen in het gedeelte kapitaals- en onderhoudslasten, dat niet doorberekend kan worden, en de overige onderdelen van de vaste kosten, die wel doorberekend kunnen worden.
| De totale kosten bestaan doorgaans uit variabele en vaste energiekosten. Bij de variabele kosten gaat het om de werkelijke verbruikskosten. Vaak wordt een deel van deze variabele kosten ondergebracht in de vaste kosten. Dat zijn dan de vaste energiekosten. De vaste kosten kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de vaste energiekosten, de transportkosten (kosten voor het netbeheer) en kosten voor meetdiensten. Indien naast deze kosten ook kapitaals- en onderhoudslasten in de vaste kosten zijn begrepen, dan mogen deze niet worden doorberekend aan de huurder. |
Samenvattend:
Als energie met een WKO-installatie wordt geleverd aan de huurders, mogen de kapitaals- en onderhoudslasten niet worden doorberekend in de servicekosten. De variabele kosten en het resterende deel van de vaste kosten mogen wel doorberekend worden aan de huurder.
Extra informatie:
De Hoge Raad heeft in 2021 uitspraak gedaan in een zaak over WKO-installaties (het Acantus-arrest). Deze uitspraak heeft geleid tot vragen bij huurders en verhuurders over de doorberekening van kapitaals- en onderhoudslasten. Er bestond onduidelijkheid over de voorwaarden waaronder de verhuurder deze kosten wel of niet in rekening mag brengen. Hieronder volgt een korte samenvatting van de gevolgen van deze uitspraak voor de procedure bij de Huurcommissie.
1. Als de huurder en verhuurder een energieleveringsovereenkomst met elkaar hebben gesloten, dan is de verhuurder de energieleverancier. In dat geval mag de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten niet via de servicekosten doorberekenen aan de huurder. Deze kosten moeten namelijk gedekt worden uit de kale huurprijs.
2. Als de huurder een energieleveringsovereenkomst heeft met een andere energieleverancier (dus niet met de verhuurder) dan is die derde partij de energieleverancier. De huurder betaalt de rekening direct aan die energieleverancier. Anders dan de verhuurder, mag deze derde energieleverancier de kapitaals- en onderhoudslasten wel doorberekenen aan de huurder. De Warmtewet bepaalt dat daar maximale bedragen aan verbonden zijn. De verhuurder staat buiten deze overeenkomst tussen de huurder en de derde partij. Omdat deze kosten niet door de verhuurder worden afgerekend en de energieleverancier ook geen partij is in een servicekostenprocedure, kunnen deze kosten in een procedure bij de Huurcommissie over de servicekostenafrekening dan ook niet beoordeeld worden.
3. Als de huurder een energieleveringsovereenkomst heeft met een andere energieleverancier (dus niet met de verhuurder) dan is die derde partij de energieleverancier. Soms kan de verhuurder 'vereenzelvigd' worden met die energieleverancier. Dat betekent dat de verhuurder en die energieleverancier in feite dezelfde rechtspersoon zijn. De verhuurder is dan eigenlijk de energieleverancier. Dit is een uitzonderlijke situatie. Als de verhuurder vereenzelvigd kan worden met de energieleverancier, dan mogen de kapitaals- en onderhoudslasten ook niet doorberekend worden aan de huurder. In dat geval moeten deze kosten namelijk gedekt worden uit de kale huurprijs.