Met de Wet modernisering servicekosten (Wms) geldt voor huurcontracten ondertekend op of na 1 januari 2027 een extra regeling: de Regeling servicekosten. Hierin staan regels over hoe verhuurders servicekosten moeten berekenen en verdelen. Ook voor huurcontracten ondertekend vóór 1 januari 2027 heeft de Huurcommissie op sommige punten haar beleid gewijzigd.
Op deze pagina leest u wat de nieuwe manier van servicekosten berekenen in de praktijk betekent voor huurders en verhuurders.
Bestaande en nieuwe huurcontracten
De Regeling servicekosten geldt alleen voor nieuwe huurcontracten. Om te bepalen welke regels van toepassing zijn, kijkt u naar de datum waarop het huurcontract is ondertekend.
- Bestaand huurcontract: een huurcontract dat voor 1 januari 2027 is ondertekend.
- Nieuw huurcontract: een huurcontract dat op of na 1 januari 2027 is ondertekend.
Let op: voor sommige kosten geldt dat het beleid van de Huurcommissie ook voor bestaande contracten is gewijzigd. Als dit het geval is, geven we dat hieronder aan.
Nutsvoorzieningen
De Regeling servicekosten verduidelijkt de regels voor warmte, koude, gas, water en elektriciteit. Ook wordt uitgelegd welke situaties onder warmte en koude vallen en welke onder gas, elektriciteit en water.
- Warmte en koude: de (door)levering van verwarmd tapwater, warmte en koude lucht, door een collectieve installatie, zoals een collectieve cv-ketel, collectieve warmtepomp, WKO-installatie en stadsverwarming.
- Gas, elektriciteit en water: het gebruik van gas, elektriciteit en water (denk aan gas om te koken, elektriciteit voor verlichting en technische apparaten, water voor de kraan, wassen, toiletgebruik) en de (door)levering van verwarmd tapwater, warmte en koude lucht door een eigen individuele installatie.
De nieuwe regels voor nutsvoorzieningen zijn in de praktijk niet heel erg anders dan de oude regels.
In de Regeling servicekosten staan voor nieuwe huurcontracten verplichte verdeelsleutels en andere rekenregels. Deze rekenregels gaan ook gelden voor bestaande huurcontracten. De rekenregels zijn dus hetzelfde voor bestaande en nieuwe huurcontracten.
- Heeft de woning een individuele meter die het eigen verbruik van de huurder meet? Dan worden de variabele kosten verdeeld op basis van het verbruik. Iedere huurder betaalt dus wat hij werkelijk heeft verbruikt. Dit geldt voor warmte en koude, gas, elektriciteit en water. Voor warmte en koude moet de verhuurder de vaste kosten verdelen op basis van een gelijke verdeling, of op basis van oppervlakte. Voor gas, elektriciteit en water moet de verhuurder de vaste kosten gelijk over de woningen verdelen. De verbruikskosten van de gemeenschappelijke ruimte zijn ook vaste kosten.
- Heeft de woning geen individuele meter om het eigen verbruik van de huurder te meten? Dan is er geen verplichte verdeelsleutel. De verhuurder moet wel aan de huurder(s) uitleggen hoe de kosten precies zijn verdeeld. De Huurcommissie houdt voor warmte en koude een verdeling aan. Hierbij merken we 35 procent van de kosten aan als vaste kosten (gelijk verdeeld over de huurders) en 65 procent als variabele kosten (verdeeld op basis van de oppervlakte van de woning). Voor gas, elektriciteit en water gaat de Huurcommissie uit van een gelijke verdeling voor vaste en variabele kosten.
- Samenloop: de Huurcommissie legt uit wat te doen bij samenloop. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat een woning één meter heeft, maar er verschillende regels gelden. Dit gebeurt met name als er in de woning gas wordt gebruikt voor verwarming (categorie warmte en koude) én koken (categorie gas, elektriciteit en water). In deze situatie worden de regels voor warmte en koude toegepast op de totale kosten.
- Onbemeterde warmteafgifte: de nieuwe regeling verduidelijkt voor bestaande en nieuwe huurcontracten hoe om te gaan met warmte die via leidingen in het gebouw wordt afgegeven. Dit zijn vaste kosten. Wat een redelijk aandeel is, hangt af van de situatie. Een aandeel van 35 procent van de totale warmteafgifte wordt in ieder geval als redelijk gezien.
Overige servicekosten
Hieronder staat wat er voor de overige servicekosten verandert voor nieuwe en bestaande huurcontracten.
Voor nieuwe huurcontracten komt een verplichte verdeelsleutel voor gemeenschappelijke zaken en diensten. Kosten worden gelijk verdeeld over het aantal woningen dat van de voorziening of dienst gebruik kán maken.
Voor bestaande huurcontracten blijft voorlopig het huidige beleid van de Huurcommissie gelden. In dat geval hoeft de huurder niet mee te betalen aan de kosten als die van de voorziening of dienst geen gebruik hóeft te maken. Bijvoorbeeld bij een woning op de begane grond, met een eigen toegang, zonder berging of brievenbus in de gemeenschappelijke ruimten. Dit kan betekenen dat huurders in hetzelfde gebouw soms een ander bedrag betalen voor dezelfde gemeenschappelijke zaken en diensten.
Als sommige huurders niet hoeven mee te betalen voor gemeenschappelijke zaken en diensten, is de vraag wie die kosten dan moet betalen. Deze kosten worden verdeeld over de huurders die wel moeten meebetalen aan de voorziening of dienst. De verhuurder hoeft deze kosten dus niet zelf te dragen.
Voor nieuwe huurcontracten veranderen er een paar regels voor roerende zaken. Wat roerende zaken zijn (zoals meubels, stoffering, apparaten en andere zaken) verandert niet. Ook de manier om de gebruiksvergoeding te berekenen verandert niet. Voor nieuwe en bestaande huurcontracten wordt namelijk uitgegaan van de aanschafkosten. Deze mag de verhuurder op basis van een bepaalde levensduur in rekening brengen bij de huurder. Dat noemen we afschrijven.
Voor nieuwe huurcontracten zijn dit de belangrijkste wijzigingen:
- Herwaardering is niet meer mogelijk. Als de afschrijvingstermijn van een roerende zaak voorbij is, mag de verhuurder hiervoor geen gebruiksvergoeding in rekening brengen.
- Onderhoudskosten zijn onderdeel van de gebruiksvergoeding.
Bij regulier periodiek onderhoud is de periode tussen twee onderhoudsbeurten soms langer dan 12 maanden. Om schommelingen in de servicekosten te voorkomen, kan de verhuurder ervoor kiezen de kosten gelijk te verdelen over meerdere kalenderjaren.
Leverings- en montagekosten mogen onderdeel zijn van de vergoeding voor een roerende zaak. Reparatiekosten mag de verhuurder niet in rekening brengen. Dit geldt voor zowel nieuwe als bestaande huurcontracten.
Voor roerende brandbeveiligingsmiddelen mag de verhuurder maximaal 50 procent van de kosten doorberekenen aan huurders. Dit geldt voor bestaande en nieuwe huurcontracten.
Voor roerende beveiligingscamera’s mag de verhuurder voor nieuwe huurcontracten maximaal 50 procent van de kosten doorberekenen aan huurders. Voor bestaande huurcontracten blijft dat 70 procent van de kosten.
De kosten voor roerende pakketkluizen worden als servicekosten aangemerkt. Dit geldt voor bestaande en nieuwe huurcontracten. Het moet dan wel gaan om een pakketkluis die alléén aan de huurders ter beschikking wordt gesteld. Een openbare pakketkluis waar ook andere omwonenden gebruik van kunnen maken, valt hier niet onder.
Er geldt een maximale bijdrage van 2 euro per huurder per maand. Dit bedrag houdt rekening met het feit dat niet iedere huurder de pakketkluis gebruikt, en dat een pakketkluis ook voordelen voor de verhuurder heeft.
Voor bestaande huurcontracten verandert het beleid van de Huurcommissie voor roerende zonnepanelen niet. Boven op de gebruiksvergoeding kan de verhuurder een fictieve opslag voor de omvormer, het onderhoud en de monitoring rekenen. Herwaardering is nog mogelijk.
Voor nieuwe huurcontracten kan de verhuurder voor roerende zonnepanelen een gebruiksvergoeding bij de huurder in rekening brengen, maar een fictieve opslag is niet langer mogelijk. Ook is herwaardering niet meer mogelijk.
Voor nieuwe huurcontracten gelden daarom de volgende regels:
- Zonnepanelen: de Huurcommissie gaat uit van een levensduur van 15 jaar. Na 15 jaar mag de verhuurder geen vergoeding meer berekenen.
- Omvormer: de omvormer wordt beschouwd als roerende zaak. Hiervoor geldt een levensduur van 10 jaar. Na 10 jaar mag de verhuurder geen vergoeding meer berekenen.
- Onderhoud: de kosten voor daadwerkelijk uitgevoerd onderhoud aan de zonnepanelen en omvormer zijn ook onderdeel van de gebruiksvergoeding, en mag de verhuurder dus aan de huurder doorberekenen. Bij regulier periodiek onderhoud mogen deze kosten over meerdere kalenderjaren worden gespreid om schommelingen in de kosten te voorkomen.
Voor nieuwe huurcontracten verandert de berekening van kleine herstellingen. De redelijke vergoeding voor kleine herstellingen wordt op basis van de Regeling servicekosten namelijk gebaseerd op de arbeidskosten (gewerkte uren x uurtarief) en eventuele materiaalkosten.
Bij nieuwe huurcontracten kan een 24-uurservice niet onder de servicekosten worden doorberekend. Voor bestaande huurcontracten blijft een vergoeding mogelijk, maar alleen als de verhuurder echt kosten voor deze service maakt. De verhuurder mag dan niet meer 20 procent van de onderhoudskosten doorberekenen, en moet bewijzen wat de precieze prijs van de 24-uurservice was.
Ook veranderen de regels voor een ontstoppingscontract. In het beleid dat geldt voor bestaande huurcontracten staat dat 50 procent van het ontstoppingscontract mag worden doorberekend aan de huurder. Voor nieuwe huurcontracten is zo’n contractvorm niet meer mogelijk. Worden er daadwerkelijk ontstoppingswerkzaamheden uitgevoerd? Dan komen deze kosten wel voor doorberekening in aanmerking, indien nodig via een fonds.
Uit het Besluit kleine herstellingen volgt dat de huurder in sommige gevallen verantwoordelijk is voor schilderen of behangen. De huurder en verhuurder mogen ook afspreken dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert. Voor bestaande huurcontracten geldt dat de verhuurder deze kosten kan afschrijven over een termijn van 5 of 10 jaar. Voor nieuwe huurcontracten mag de verhuurder niet meer rekenen met een afschrijvingstermijn. De werkelijk gemaakte kosten komen (eventueel via een fonds) wel voor doorberekening in aanmerking.
De regels voor glasbewassing veranderen. Kan de huurder de ramen niet bereiken? Dan mag de verhuurder bij nieuwe huurcontracten geen servicekosten voor het wassen van die ramen in rekening brengen. De verhuurder mag ook geen kosten rekenen als hij de ramen bereikbaar maakt.
Voor bestaande huurcontracten mogen arbeidskosten ook worden doorberekend voor het wassen van ramen die eerst onbereikbaar waren, als de verhuurder deze bereikbaar maakt, bijvoorbeeld met een hoogwerker.
Niet alle werkzaamheden van een huismeester zijn voor de huurder. Een huismeester voert ook werkzaamheden uit die alleen in het belang van de verhuurder zijn. Daarom worden de kosten verdeeld tussen de huurder en de verhuurder.
De Huurcommissie blijft voor de kosten van een huismeester in beginsel uitgaan van een verdeling van 70 procent voor de huurder en 30 procent voor de verhuurder, zowel bij nieuwe als bestaande huurcontracten. Deze verdeling is slechts een uitgangspunt. Als de huismeester in de praktijk meer of minder werkzaamheden voor de huurder uitvoert, kan de Huurcommissie van deze verdeling afwijken.
Daarnaast worden de maximale uurtarieven voor een huismeester die de Huurcommissie redelijk vindt voor 2027 en 2028 verhoogd naar 42,00 euro.
Tot slot wordt verduidelijkt dat de kosten voor een mobiele applicatie niet aan de huurder mogen worden doorberekend.
Voor afvalverwerking wordt verduidelijkt hoe de kosten moeten worden onderbouwd. Bij nieuwe huurcontracten berekent de verhuurder de kosten volgens de Regeling servicekosten aan de hand van de arbeidskosten (gewerkte uren x uurtarief) en de materiaalkosten. Bij afvalverwerking gaat het in de praktijk echter vaak om een contract met een afvalverwerker waarin een vast bedrag wordt gerekend. Daarom mag een verhuurder, als hij de arbeidskosten niet afzonderlijk kan specificeren, ook de factuur van de afvalverwerker aanleveren. De Huurcommissie beoordeelt vervolgens of de in rekening gebrachte kosten redelijk zijn.
Voor bestaande huurcontracten veranderen de regels voor afvalverwerking niet.
Voor nieuwe huurcontracten moet de verhuurder de kosten van de alarmtelefoon in de lift gelijk verdelen over de woningen waarvoor de lift beschikbaar is. De huurders die de lift kunnen gebruiken, dragen dus bij aan deze kosten.
Voor bestaande huurcontracten blijft het eerdere beleid van de Huurcommissie gelden. In dat geval hoeft een huurder dus niet mee te betalen aan de kosten als hij geen gebruik van de lift hoeft te maken.
Voor nieuwe huurcontracten gelden andere regels voor externe beveiligingsdiensten (zoals Securitas of G4S) dan voor bestaande huurcontracten.
Bij nieuwe huurcontracten worden de kosten volgens de Regeling servicekosten berekend aan de hand van de arbeidskosten (gewerkte uren x uurtarief) en de materiaalkosten. Er is geen maximaal uurtarief.
Voor bestaande huurcontracten geldt dat 70 procent van de totale kosten bij de huurders in rekening gebracht mag worden. Dat betekent dat 30 procent van de totale kosten voor rekening van de verhuurder is.
Voor de rest zijn de regels hetzelfde. Is de beveiligingsdienst gecertificeerd? Dan volstaat de factuur. Is dat niet het geval? Dan vraagt de Huurcommissie de onderliggende stukken op (zoals een dienstverleningsovereenkomst).
Voor nieuwe huurcontracten mag alleen een inboedelverzekering bij de servicekosten worden doorberekend. Het gaat dan om een inboedelverzekering voor roerende zaken die de verhuurder aan de huurder ter beschikking stelt.
Een glasverzekering mag bij nieuwe huurcontracten dus niet meer onder de servicekosten worden doorberekend. Een verhuurder kan wel een glasfonds aanbieden voor kosten van ruitschade. Dan moet wel aan de voorwaarden uit het Besluit kleine herstellingen en aan de voorwaarden voor fondsvorming voldoen.
Ook voor bestaande huurcontracten wordt het beleid over de glasverzekering aangepast. De huidige regeling waarbij 15 procent van de opstalverzekering als redelijke vergoeding wordt beschouwd, vervalt. In plaats daarvan mag de verhuurder de kosten voor een glasverzekering alleen doorberekenen als aan de voorwaarden uit het Besluit kleine herstellingen is voldaan. Dat betekent dat het moet gaan om een verzekering die het risico op niet-noemenswaardige kosten dekt. Ook moet de verzekering een aanwijsbaar voordeel voor de huurder hebben.
De Huurcommissie heeft al uitvoeringsbeleid voor fondsen. Voor nieuwe huurcontracten worden iets strengere regels gesteld aan fondsen. Er geldt bijvoorbeeld een maximumbedrag dat de huurder in het fonds moet inleggen. De inleg bedraagt maximaal 6 euro per maand.
De algemene regels veranderen niet. Voor nieuwe en bestaande huurcontracten moet de verhuurder dus inzicht geven in de opbouw en besteding van het fonds. Het fonds mag maximaal 3 keer de jaarlijkse inleg bedragen. Ook mag de verhuurder geen extra bedrag bij de huurder in rekening brengen als de kosten uiteindelijk hoger blijken te zijn dan het bedrag in het fonds. Ook is verduidelijkt dat een fonds alleen mag worden gebruikt voor een risico dat volgens de regels voor rekening van de huurder komt (kleine herstellingen).
Voor nieuwe huurcontracten gelden voor administratiekosten de volgende maximumpercentages:
- 2 procent voor warmte, koude, elektriciteit, gas en water
- 5 procent voor de overige servicekosten
De verhuurder mag minimaal 7,50 euro en maximaal 75,00 euro per kalenderjaar per woonruimte aan administratiekosten in rekening brengen. Minimum- en maximumbedrag gelden voor de totale servicekosten, dus ook als servicekosten apart worden afgerekend (bijvoorbeeld een aparte afrekening voor stookkosten en een voor overige servicekosten).
Een belangrijke verduidelijking is dat kosten voor het verwerken van meterstanden, het verdelen van kosten en het opstellen van de jaarafrekening door bijvoorbeeld Ista, Techem of Brunata ook onder de administratiekosten vallen. Deze kosten kunnen bij nieuwe huurcontracten daarom niet meer afzonderlijk aan de huurder worden doorberekend.
Tot slot wordt verduidelijkt dat de verhuurder de administratiekosten per afrekening moet berekenen, dus over de kosten van de huurder en dus niet over de totale kosten voor het wooncomplex. Dit geldt zowel voor bestaande als nieuwe huurcontracten. Als de verhuurder afzonderlijke afrekeningen opstelt voor verschillende servicekosten, dan moeten de administratiekosten dus op iedere afzonderlijke afrekening vermeld staan.