Dit beleidsboek gaat over vier procedures: de reguliere jaarlijkse huurverhoging (art. 7:253 BW), de inkomensafhankelijke huurverhoging (art. 7:252a i.c.m. 7:253 BW), de huurverlaging na inkomensdaling (art. 7:252b BW), de huurverhoging op basis van een huurverhogingsbeding (art. 7:248 lid 4 BW). In dit hoofdstuk staat allereerst in paragraaf 1.1 een toelichting over de Wet betaalbare huur. Daarna volgt in paragraaf 1.2 een toelichting over de opbouw van het beleidsboek.
1.1 Leeswijzer
De opbouw van het beleidsboek is als volgt.
Hoofdstuk 2 gaat over de reguliere, niet inkomensafhankelijke, jaarlijkse huurverhoging. De reguliere huurverhoging ziet op zelfstandige woonruimtes, onzelfstandige woonruimtes, woonwagens en standplaatsen in het laagsegment (voorheen bekend als de sociale sector). In dit hoofdstuk zal voor dit type huurverhoging de taak en het toetsingskader van de Huurcommissie worden beschreven. Daarbij zullen ook de wijze waarop het voorstel tot huurverhoging door de verhuurder moet worden gedaan, de daarbij behorende vormvereisten, de wijze van indiening bij de Huurcommissie en de belangrijkste bezwaargronden tegen het huurverhogingsvoorstel worden besproken. In aanvulling daarop zal vanaf paragraaf 2.3 worden ingegaan op huurverhogingen na huurgewenning en tijdelijke huurkorting.
Hoofdstuk 3 gaat over de inkomensafhankelijke jaarlijkse huurverhoging. Art. 7:253 i.c.m. 7:252a BW geeft de verhuurder in het laagsegment (voorheen de sociale sector) de mogelijkheid om bij een zelfstandige woonruimte de huurprijs te verhogen indien het huishoudinkomen van de huurder tot de midden of hogere inkomens behoort. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd wanneer het huishoudinkomen in de categorieën (hoge) middeninkomens of hogere inkomens valt en welke maximale inkomensafhankelijke huurverhoging mag worden doorgevoerd per inkomenscategorie. Daarnaast worden de belangrijkste bezwaargronden van huurder tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging uiteengezet. Ten slotte zal worden ingegaan op de noodzakelijke documenten die partijen moeten aanleveren bij de procedure en het toetsingskader dat de Huurcommissie gebruikt om te beoordelen of de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging al dan niet redelijk is.
Hoofdstuk 4 gaat over de huurverlaging na inkomensdaling. De huurder van een huurwoning in het laagsegment (voorheen de sociale sector) die na één of meer inkomensafhankelijke huurverhoging(en) met een inkomensdaling te maken krijgt, kan een huurverlaging aan de verhuurder voorstellen. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd wanneer een huurder in aanmerking komt voor een huurverlaging na inkomensdaling en aan welke eisen het huurverlagingsvoorstel moet voldoen. Ook wordt de procedure bij de Huurcommissie uitgelegd: hoe toetst de Huurcommissie of het huurverlagingsvoorstel redelijk is en wanneer kan de huurder bij de Huurcommissie terecht.
Hoofdstuk 5 gaat over de huurverhoging op basis van een huurverhogingsbeding. Deze procedure is alleen mogelijk voor huurwoningen in de vrije sector, voor huurwoningen in het midden- en hoogsegment (huurcontract boven de lagehuurgrens afgesloten op of na 1 juli 2024) en voor ligplaatsen van woonboten. Een huurverhogingsbeding is een bepaling in de huurovereenkomst die contractueel de jaarlijkse huurverhoging regelt. Er is dan in de huurovereenkomst opgenomen op welke wijze, op welke datum en met welk bedrag of percentage de kale huurprijs jaarlijks zal worden verhoogd. Als dit bedrag of percentage boven het wettelijk maximum uitkomt, dan kan een huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging een procedure bij de Huurcommissie starten. De procedure voor de vrije sector, het hoogsegment en voor ligplaatsen van woonboten staat uitgelegd in paragraaf 5.1. De procedure voor het middensegment staat uitgelegd in paragraaf 5.2. Het is voor huurwoningen in het laagsegment (voorheen de sociale sector) niet mogelijk om de Huurcommissie in te schakelen als sprake is van een huurverhoging op basis van een huurverhogingsbeding. De Huurcommissie is in dat geval niet bevoegd. In paragraaf 5.3 zal dit nader worden toegelicht.