Tijdelijke huurverlaging bij ernstige gebreken vragen

Mijn huurwoning wordt niet goed onderhouden 

Woont u in een huurwoning in de vrije sector? En zijn er problemen met het onderhoud of heeft uw woning ernstige gebreken? Op deze pagina leest u wat u kunt doen. 

Hoe vraag ik mijn verhuurder om huurverlaging? 

Stuur een e-mail of brief waarin u op een rij zet welke gebreken er zijn. En waarin u uw verhuurder vraagt deze gebreken binnen 6 weken te repareren. U kunt onze modelbrief Gebreken aan de woning gebruiken. 

Wat gebeurt er nadat u de e-mail of brief heeft verstuurd? 

Repareert uw verhuurder de gebreken aan uw huurwoning niet? Of reageert hij niet op uw e-mail of brief? Bij ernstige gebreken kunt u de Huurcommissie inschakelen. In de Gebrekencheck kunt u zien of het achterstallig onderhoud ernstig genoeg is om de Huurcommissie in te schakelen. 

Hoe schakelt u de Huurcommissie in? 

Blijkt uit de Gebrekencheck dat het zinvol is om een procedure te starten? Log in op MijnHuurcommissie en vul het formulier Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken in. Daarmee vraagt u de Huurcommissie om de huur tijdelijk te verlagen. Verstuur het formulier nadat uw verhuurder 6 weken de tijd heeft gehad om uw woning te repareren. 

Heeft u moeite met het invullen van het online formulier? Neem contact met ons op via 088 - 1 600 300 of via het contactformulier.

Wij onderzoeken hoe ernstig de gebreken zijn 

In de meeste gevallen komt een onderzoeker van de Huurcommissie bij u langs voor een onderzoek. Deze bekijkt de gebreken en beoordeelt of ze ernstig genoeg zijn om de huur te verlagen. Hoe ernstiger het slechte onderhoud, hoe meer er van de huur afgaat. 

Soms is een rapport van een expert nodig 

Soms kan onze onderzoeker een gebrek niet goed beoordelen. Dan is het nodig dat een expert de situatie beoordeelt en daar een rapport over schrijft. Als huurder zorgt u ervoor dat dit rapport er komt. U kunt bijvoorbeeld een erkende installateur of deskundige inschakelen. U betaalt zelf de kosten hiervan. 

Een rapport van een expert is bijvoorbeeld nodig bij: 

  • gebreken aan de afvoer van rook- of verbrandingsgassen, waarbij de lucht in de woonruimte moet worden geanalyseerd om vast te stellen of dit een gevaar oplevert voor de gezondheid; 
  • gebreken aan de verwarming, waardoor de woonruimte te heet wordt of te koud blijft; 
  • ernstige geluidsoverlast van technische installaties in uw woning, zoals een mechanisch ventilatiesysteem, een cv-ketel of een lift; 
  • onvoldoende geluidsisolatie van binnenmuren, vloeren of plafonds; 
  • lood in het drinkwater; 
  • gebreken aan zonnepanelen, stadsverwarming, aardwarmte of alternatieve energie. 

Wat kunt u verwachten van een advies over gebreken? 

Na afloop van ons onderzoek ontvangen u en uw verhuurder een advies. Daarin staat of er ernstige gebreken zijn en of de verhuurder de huur moet verlagen. In ons advies staat dan ook de lagere huurprijs en op welke datum die ingaat. De lagere huur geldt totdat uw verhuurder de gebreken heeft gerepareerd. Vanaf dat moment mag uw verhuurder weer de oude huurprijs vragen. 

Met dit advies kunnen u en uw verhuurder het verschil van mening samen oplossen. Staat in ons advies dat er ernstige gebreken zijn? Dan is uw verhuurder niet verplicht de huur te verlagen.  

Als uw verhuurder de gebreken niet repareert 

Uw verhuurder hoort de gebreken op te lossen. Maar de Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen om dit te doen. Repareert uw verhuurder de gebreken ook na ons advies niet? Dan kunt u met ons advies naar de rechter gaan. Hoe u dat doet, leest u op www.rechtspraak.nl/onderwerpen/huren. De rechter kan uw verhuurder wél verplichten om de gebreken op te lossen. Vraag bij de kantonrechter na binnen hoeveel weken u uw procedure moet starten. 

Zelf geld terugvragen bij huurverlaging 

Betekent ons advies dat u te veel huur heeft betaald? Vraag dan zelf uw geld terug aan uw verhuurder. Wil uw verhuurder het bedrag niet terugbetalen? Neem dan contact op met het Juridisch Loket. De Huurcommissie kan u hier niet bij helpen.

Let op: Een huurverlaging kan betekenen dat u minder huurtoeslag krijgt. Kijk voor meer informatie op de website van de Belastingdienst.