U huurt een kamer of een sociale- of middenhuurwoning en er zijn, naar uw mening, ernstige gebreken die de verhuurder niet oplost. Daarom heeft u de Huurcommissie gevraagd om de huur tijdelijk te verlagen. Op deze pagina leest u wat u nu mag verwachten. 

De Huurcommissie bekijkt uw verzoek zorgvuldig. In de meeste gevallen komt er daarna een onderzoeker van de Huurcommissie bij u langs voor een onderzoek. De onderzoeker bekijkt de gebreken en beoordeelt of ze ernstig genoeg zijn om de huur te verlagen. Hoe ernstiger het gebrek, hoe groter de huurverlaging.  

Soms is een rapport van een expert nodig 

Soms kan onze onderzoeker een gebrek niet goed beoordelen. Dan is het nodig dat een expert de situatie beoordeelt en daar een rapport over schrijft. Als huurder zorgt u ervoor dat dit rapport er komt. U kunt bijvoorbeeld een erkende installateur of deskundige inschakelen. U betaalt zelf de kosten hiervan.  

Een rapport van een expert is bijvoorbeeld nodig bij:  

  • een akoestisch onderzoek in verband met ernstige geluidsoverlast of onvoldoende geluidsisolatie (gebreken C3 en C7);
  • luchtkwaliteitsmeting ten aanzien van het functioneren van het rookgasafvoerkanaal (gebrek B4);
  • onderzoek naar het functioneren van technische installaties, zoals een verwarmingsinstallatie, lift of Cv-ketel (gebreken C2, CQa en CQc);
  • inspectierapport over losliggende leidingen en/of onvoldoende afscherming van bedrading (gebrek CQb1), als de onderzoeker het gebrek visueel niet kan vaststellen;
  • onderzoek naar loodgehalte in drinkwater (CQd3). De huurder moet dit gebrek via een watermonster van een onafhankelijk laboratorium aantonen indien de loden leidingen visueel niet zichtbaar zijn. De verhuurder dient in een herstel gebrekenprocedure de analyse door een onafhankelijk laboratorium plaats te laten vinden. Het advies is om deze analyse minimaal drie maanden na vervanging van de leidingen uit te voeren; 
  • onderzoek naar onvoldoende warm water bij een individuele of gemeenschappelijke warmwatervoorziening (CQd1 en CQd2);
  • onderzoek naar de drinkwaterinstallatie in verband met een verhoogde kans op legionellabacterie (CQd4);
  • asbestinventarisatierapport in verband met de (mogelijke of vermoedelijke) aanwezigheid van asbest (X1);
  • onderzoek naar de bouwkundige staat van het gehuurde in het geval van overlast door ongedierte (X2);
  • onderzoek naar het niet naar behoren functioneren van de rookmelder (U1), als de onderzoeker het gebrek niet zelf kan vaststellen;
  • een deskundigenrapport van een loodgieter waarin wordt vastgesteld wat de oorzaak van de gebrekkige riolering is (CM2).

Over welke gebreken doet de Huurcommissie geen uitspraak 

Wij kunnen geen uitspraak doen over:  

  • het vernieuwen of verbeteren van uw woning, bijvoorbeeld het plaatsen van dubbel glas; 
  • gebreken aan een gaskachel; 
  • adresproblemen, zoals registratiefouten en adresfraude; 
  • (geluids)overlast van een andere huurder, als hiervoor geen bouwkundige oorzaak is; 
  • geen internet of tv-aansluiting. 

Wat kunt u verwachten van een uitspraak over gebreken? 

Na afloop van een onderzoek ontvangen u en uw verhuurder een onderzoeksrapport van de Huurcommissie. U en uw verhuurder krijgen twee weken de tijd om hierop te reageren. Zijn er dan nog dingen onduidelijk? Dan volgt er een zitting voor wij uitspraak doen. Als alles voor de Huurcommissie duidelijk is, volgt er direct een uitspraak.

Daarin staat of er ernstige gebreken zijn en of de verhuurder de huur moet verlagen. In onze uitspraak staat dan ook de lagere huurprijs en op welke datum deze ingaat. De lagere huur geldt totdat uw verhuurder gebreken heeft gerepareerd. Vanaf dat moment mag uw verhuurder weer de oude huurprijs vragen. Uw verhuurder moet zich houden aan deze uitspraak. Staat in onze uitspraak dat er ernstige gebreken zijn? Dan is uw verhuurder verplicht de huur te verlagen.  

Als uw verhuurder de gebreken niet repareert 

Uw verhuurder hoort de gebreken op te lossen. Maar de Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen om dit te doen.

Repareert uw verhuurder de gebreken ook na onze uitspraak niet? Dan kunt u met onze uitspraak naar de rechter gaan. Hoe u dat doet, leest u op www.rechtspraak.nl. De rechter kan uw verhuurder wel verplichten om de gebreken op te lossen. Vraag tijdig bij de kantonrechter binnen hoeveel weken u uw procedure moet starten. 

Zelf geld terugvragen bij huurverlaging 

Betaal altijd uw huur zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan. Bij een huurachterstand mag uw verhuurder het huurcontract soms stoppen. Heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en staat in de uitspraak dat u teveel huur heeft betaald? Vraag dan zelf uw geld terug aan uw verhuurder. Wil uw verhuurder het bedrag niet terugbetalen? Neem dan contact op met het Juridisch Loket. De Huurcommissie kan u hier niet bij helpen.  

Belangrijk om te weten: Een huurverlaging kan betekenen dat u minder huurtoeslag krijgt. Kijk voor meer informatie op de website van de Belastingdienst.  

Lees hier meer algemene informatie over onderhoudsgebreken en het starten van een procedure bij de Huurcommissie.