Hoofdstuk 2 - Het woningwaarderingsstelsel voor een onzelfstandige woning

2.1 Algemene regels over de woningwaardering

2.1.1 Waardering van de woning als onroerende zaak

Bij de woningwaardering geldt de algemene regel dat alleen de (gemeenschappelijke) vertrekken, overige ruimten en voorzieningen die tot de onroerende zaak behoren met punten worden gewaardeerd. Een onroerende zaak is een gebouw of constructie die duurzaam met de grond is verbonden. Een kamerwoning is dus een voorbeeld van een onroerende zaak.

Daarnaast komt in dit beleidsboek het begrip ‘onroerende aanhorigheden voor’. Een onroerende aanhorigheid komt voor waardering in aanmerking omdat het onderdeel is van de woning (als onroerende zaak). Van onroerende aanhorigheden is sprake als het gaat om voorzieningen die:

• naar hun aard onlosmakelijk met de gehuurde woning zijn verbonden, of;
• volgens de huurovereenkomst deel uitmaakt van de woning.

Of een voorziening naar zijn aard onlosmakelijk met de gehuurde woning is verbonden, wordt mede beoordeeld aan de hand van twee criteria uit artikel 4 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Het gaat om:

1. voorzieningen die volgens de verkeersopvatting (de algemeen gangbare mening) onderdeel uitmaken van een zaak of;
2. voorzieningen die zodanig verbonden zijn met een zaak dat zij niet zonder beschadiging van betekenis kunnen worden losgemaakt.

De vraag of iets een onroerende aanhorigheid is kan bij verschillende onderdelen van de woningwaardering van belang zijn. Zoals bij de rubriek verwarming en verkoeling (rubriek 3), de keuken (rubriek 5), de gemeenschappelijke ruimtes (rubriek 9) en gemeenschappelijke parkeerplaatsen (rubriek 10). Waar nodig wordt nader uitleg gegeven.

2.1.2 Algemene regel: waardering van de door verhuurder aangebrachte voorzieningen

De algemene regel is dat alleen de voorzieningen die de verhuurder heeft aangebracht voor waardering in aanmerking komen. Voorzieningen die de bewoner onverplicht en voor eigen rekening heeft aangebracht (de zogenaamde ‘zelf aangebrachte voorzieningen’) worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder een vergoeding heeft verstrekt voor de zelf-aangebrachte voorziening.

2.1.3 Algemene regel: waardering van voorzieningen niet afhankelijk van functioneren

Voor de waardering volgens het woningwaarderingsstelsel is noodzakelijk dat de voorzieningen zijn ingebouwd en door de verhuurder zijn aangebracht, zoals in de paragraven hierboven toegelicht. Het functioneren van de voorziening is bij de woningwaardering niet relevant. Wel kan er dan mogelijk sprake zijn van een ernstig onderhoudsgebrek.

2.1.4 Toegang én gebruiksrecht

Bij een onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een kamer in een studentenhuis) zijn er vaak gedeelde ruimtes of voorzieningen, zoals een gedeelde keuken, badkamer, wc of een gemeenschappelijke tuin. In het woningwaarderingsstelsel worden de punten voor deze gedeelde ruimtes en voorzieningen gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten waarvan de bewoner(s) volgens hun huurovereenkomst toegang én gebruiksrecht hebben. Waar nodig wordt dit per rubriek nader toegelicht.

2.1.5 Gelijke verdeling van punten bij gedeeld gebruik van ruimtes en voorzieningen

De punten die voor een gemeenschappelijk ruimte of gedeelde voorziening gelden, worden verdeeld over alle bewoners die er gebruik van mogen maken.³

De verdeling gaat gelijk (evenredig): iedereen krijgt hetzelfde aantal punten. Hoe groot of klein de (eigen) onzelfstandige woonruimte is in vergelijking met de andere woningen maakt dus niet uit.

Als niet alle bewoners toegang en gebruiksrecht hebben tot een bepaalde ruimte (bijvoorbeeld een extra badkamer waar alleen sommige kamerwoningen gebruik van mogen maken), dan worden de punten alleen verdeeld over de bewoners die daar volgens het huurcontract toegang en gebruiksrecht toe hebben.

2.1.6 Algemene rekenregel: afronding per rubriek

Het totaal aantal punten wordt per rubriek afgerond op 0,25 punt, waarbij vanaf een achtste (1/8) punt naar boven wordt afgerond. Dat wil zeggen dat 0,125 wordt afgerond naar 0,25.  Een kwartpunt is de kleinst werkbare waardering binnen het woningwaarderingsstelsel voor een afzonderlijke rubriek.

³_{Huurders moeten exclusieve toegang en gebruiksrecht hebben volgens de huurovereenkomst. Dit is toegelicht in paragraaf 2.1.3.}
 

2.1.7 Algemene rekenregel: eindsaldering op hele punten                                                      

Het totale puntenaantal voor de woonruimte wordt berekend door eerst alle punten per rubriek bij elkaar op te tellen (inclusief de punten voor de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen). Het totaal moet daarna worden afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten.

2.1.8 Algemene rekenregel: aparte berekening bij meer dan 250 punten

Bij een woonruimte met méér dan 250 punten wordt de maximale huurprijs als volgt berekend: elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel (zie Bijlage 1) bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijs die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten.

2.2 Rubriek 1 en 2: vertrekken en ruimten

Binnen het woningwaarderingsstelsel is sprake van drie soorten binnenruimten, namelijk vertrekken, overige ruimten en verkeersruimten. Dit onderscheid is belangrijk omdat de waardering per soort ruimte verschilt. Vertrekken en overige ruimten worden gewaardeerd onder rubriek 1 en 2. Gemeenschappelijke ruimten worden gewaardeerd onder rubriek 9.  

2.2.1 Vertrekken

Voorbeelden van privé-vertrekken zijn een eigen woonkamer, slaapkamer of studeerkamer die voldoet aan de gestelde eisen. Daarnaast geldt dat een ruimte die uitsluitend als keuken, badkamer of doucheruimte is bestemd altijd een vertrek is. Een vertrek wordt gewaardeerd met 1 punt per vierkante meter.

Een gemeenschappelijk vertrek wordt ook gewaardeerd met 1 punt per vierkante meter, gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten die toegang en gebruiksrecht hebben tot de gemeenschappelijke ruimte.

2.1.1.1 Rekenregels vertrekken

De oppervlakten voor privé- en gemeenschappelijke vertrekken worden afzonderlijk berekend. De rekenmethode is als volgt:

• Bepaal de oppervlakte per vertrek afgerond op twee decimalen.
• Tel de oppervlakte van alle privévertrekken bij elkaar op en rond af:

• Bij een getal dat eindigt op 0,50 m² wordt afgerond omhoog. Bijvoorbeeld: 28,51 m² wordt 29 m²
• Als het getal eindigt op 0,49 m² of lager wordt naar beneden afgerond. Bijvoorbeeld: 15,43 m² wordt 15 m².

• Doe hetzelfde voor de gemeenschappelijke vertrekken
• Tel de m² van beide soorten vertrekken bij elkaar op en rond af op hele vierkante meters, volgens de bovenstaande afrondingsmethode. 
• Bepaal het puntenaantal voor de vertrekken op basis van de m².

2.2.1.2 De voorwaarden van een vertrek

Een ruimte wordt als een vertrek gewaardeerd als deze voldoet aan alle van de volgende eisen:

1. de vloer moet begaanbaar zijn;
2. de muren (wanden) moeten uit vast materiaal te bestaan;
3. de ruimte moet:
   • over ten minste 80% van de langste zijde ten minste 1,50 meter breed zijn;
   • minimaal 4,00 m² groot zijn (een oppervlakte van 3,50 m² of 3,95 m² is onvoldoende);
   • een vrije hoogte hebben van minimaal 2,10 meter (gemeten vanaf de vloer tot het zichtbare plafond, waarbij het eventuele balkon onder het zichtbare plafond buiten beschouwing blijft), over ten minste 50% van de oppervlakte of over een oppervlakte van 11 m²;
   • ten minste 0,50 m² aan de buitenlucht grenzend transparant oppervlak te hebben (bijvoorbeeld een raam of deur met vensters);
   • beschikken over ventilatie die direct met de buitenlucht is verbonden;
   • voorzien zijn van ten minste één stopcontact en één lichtpunt.

2.2.1.3 Zolderruimte als vertrek

Een zolderruimte kan worden gewaardeerd als een vertrek of een overige ruimte. Om een zolderruimte als vertrek te kunnen aanmerken moet deze aan 2 extra eisen voldoen:

1. de zolderruimte moet bereikbaar zijn via een vaste trap en
2. het dak van de zolderruimte moet beschoten zijn. Dat betekent dat het dak aan de binnenkant is afgewerkt, waardoor de dakconstructie is afgesloten en de binnenzijde niet open ligt (en er bijvoorbeeld geen dakpannen zichtbaar zijn).

2.2.1.4 Aangrenzende ruimten met een open doorgang

Het kan voorkomen dat twee vertrekken (of overige ruimten) die met elkaar in verbinding staan, als één vertrek (of overige ruimte) gewaardeerd moeten worden. Dat is het geval als tussen de twee vertrekken (of overige ruimten) er een niet afsluitbare opening is die:

• breder is dan 50% van de muur waarin die opening zit en
• minimaal 0,85 meter breed en 2 meter hoog is.
• De muur in het vertrek (of de overige ruimte) waar de tussenwand het smalst is dient als uitgangspunt te worden gemeten.

Hieronder volgen twee voorbeelden:

2.3 Rubriek 3: Verwarming en verkoeling

Vertrekken, overige ruimtes én verkeersruimtes kunnen punten krijgen als deze zijn verwarmd, namelijk 2 punten per verwarmd vertrek en 1 punt voor overige ruimtes en verkeersruimten. Voor de laatste twee soorten binnenruimten geldt een maximum van 4 punten. Daarnaast kan een vertrek ook punten krijgen als deze is verkoeld kan worden. Hiervoor geldt ook een maximum aantal van 2 punten. Voor de waardering gelden nadere regels die hieronder worden uitgelegd.

2.3.1 Punten voor verwarmde ruimtes

Punten voor verwarming en verkoeling in een vertrek, overige ruimte of verkeersruimte worden alleen toegekend als de verwarming (of de voorziening met zowel een verwarmingsfunctie als verkoelingsfunctie) tot de woning  behoort (de onroerende zaak of als onroerende aanhorigheid, zie hiervoor paragraaf 2.1.1 Dit is het geval bij radiatoren als deze zijn bevestigd aan de muur of in de grond. Een mobiele elektrische radiator of een mobiele airco behoort niet tot de onroerende zaak. Gevelkachels en gashaarden behoren ook niet tot de onroerende zaak. Een verdikte buis, pijp of moederhaard wordt wél gerekend tot de onroerende zaak, indien deze als zodanig bedoeld of herkenbaar is.

2.3.2 Open keuken in een vertrek of overige ruimte

Vertrekken of overige ruimten die met elkaar in verbinding staan, worden in een bepaald geval als één verwarmd vertrek of overige ruimte gewaardeerd. Dit is het geval als zich tussen die twee verwarmde vertrekken of overige ruimten een opening bevindt, die breder is dan 50% van de muur, waarin deze opening zich bevindt. Het moet hierbij gaan om een niet afsluitbare opening, die over een breedte van minimaal 0,85 meter een minimumhoogte heeft van 2,00 meter. Het voorbeeld in paragraaf 2.2.1.4 geeft dit visueel weer.

Binnen rubriek 3 van de woningwaardering wordt van de bovenstaande regel afgeweken. Zowel de open keuken als het vertrek of overige ruimte waarmee de open verbinding bestaat, wordt voor deze rubriek namelijk individueel gewaardeerd met punten indien deze verwarmd zijn. Onder een open keuken wordt hier dus verstaan een keuken die in open verbinding staat met een ander vertrek of overige ruimte, terwijl zich tussen de keuken en het andere vertrek een opening bevindt, die breder is dan 50% van de tussenmuur paragraaf 2.2.1.4. Een privé verwarmde woonkamer met open keuken wordt dus gewaardeerd met 4 punten.

Ook een aanrecht dat is geplaatst in een woon- of slaapvertrek is een open keuken, ook als er geen duidelijke afscheiding is tussen het keukengedeelte en de rest van het vertrek. 

2.3.3 Extra punten bij verkoelingsfunctie

De Huurcommissie waardeert 2 soorten situaties wat betreft de verkoeling van de woonruimte, namelijk:

1. woningen die zonder koeling voldoende koel kunnen blijven 
2. voorzieningen in de woning met een verwarmingsfunctie én een verkoelingsfunctie

Hierbij moet rekening worden gehouden met de volgende nadere eisen:

1. Alleen vertrekken komen in aanmerking voor een waardering door een verkoelingsfunctie. Er kan 1 punt worden behaald per vertrek tot een maximum van 2 punten.
2. Bij een woning die zonder koeling voldoende koel kan blijven moet er een geldige energielabel zijn opgenomen volgens de NTA 8800 methode (geldig vanaf 1 januari 2021). In dit energielabel moet de koelfunctie zijn meegenomen. Een verouderd label is dus onvoldoende.
3. Centrale koelsystemen zoals omkeerbare warmtepompen, passieve koeling door een bodemlus of een WKO systeem moeten zijn voorzien zijn van vloerkoeling, lage temperatuur-radiatoren of radiatorconvectoren.
4. Bij een ander koelsysteem (onroerend aanhorig) dan hierboven genoemd, zoals een vaste airco, moet de koelingsvoorziening een productgebonden energielabel hebben van minimaal A+ (bepaald volgens de Europese Ecodesign-richtlijn) en een minimaal vermogen kunnen leveren van 100 W/m2 bij een werkingstemperatuur tot 35 graden Celsius.

2.4 Rubriek 4: Energieprestatie

De energieprestatie van de woning telt mee in de woningwaardering. De energieprestatie moet zijn vastgesteld voor het pand op het adres waar de onzelfstandige woning onderdeel van uitmaakt. De energieprestatie is af te lezen in een geldig energielabel of geldige energie-index van de woning.

2.4.1 Vindplaats energieprestatie woning

De energieprestatie is van een woonruimte is op te zoeken via de website van EP-online. Door te zoeken op een postcode en huisnummer kan de energieprestatie van de woonruimte worden gevonden. De energieprestatie blijkt (ook) uit het energielabelafschrift dat wordt uitgegeven nadat een energielabel of energie-index is opgenomen in de woonruimte.

2.4.2 Energieprestaties die geldig zijn voor de woningwaardering

De woonruimte krijgt punten voor de energieprestatie als de woning een geldend energielabel of energie-index heeft. Aan een woonruimte zonder geldig energielabel of energie-index worden punten toegekend op basis van het bouwjaar van de woning. De volgende energielabels of -indexen zijn geldig:

• een energielabel dat is opgenomen vóór 1 januari 2015;
• een energie-index die is opgenomen op of na 1 januari 2015 tot 1 januari 2021 (én als op www.EP-online.nl staat aangegeven dat deze energie-index geldig is voor de toepassing van het woningwaarderingsstelsel);
• een energielabel dat is opgenomen op of na 1 januari 2021 (op basis van de opnamemethode NTA 8800).

2.4.3 Energieprestaties die niet geldig zijn voor de woningwaardering

1. Energieprestatie opgenomen ná de peildatum

Voor de woningwaardering dient een geldige energieprestatie op tijd te zijn vastgesteld. Voor de Huurcommissie betekent dit dat een geldige energieprestatie moet zijn opgenomen vóór de peildatum van de procedure, bijvoorbeeld de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

2. Energie-index zonder de toevoeging: geldig voor WWS

Bij de energie-index is de indeling in letters vervangen door een cijfer. Deze wordt alleen in de puntentelling meegenomen als op de website van EP-online staat aangegeven dat de energie-index geldig is voor de toepassing van het woningwaarderingsstelsel (‘geldig voor WWS’). Staat er enkel een energie-index zonder die toevoeging, dan worden hier geen punten voor toegekend.

3. Vervallen energielabel of energie-index

Een energielabel of energie-index is maximaal 10 jaar geldig. Dat betekent dat een energielabel, opgenomen op bijvoorbeeld 1 oktober 2014 vervalt per 1 oktober 2024. Aan een vervallen energielabel of energie-index wordt geen waardering toegekend.

4. Energielabel afgegeven in de periode 1 januari 2015 tot 1 januari 2021

Een energielabel dat is afgegeven in de periode van 1 januari 2015 tot 1 januari 2021 krijgt geen punten in het woningwaarderingsstelsel. Dit zijn namelijk de zogenaamde ‘vereenvoudigde energielabels’, die slechts een meer globale inschatting van de energieprestatie van een woonruimte geven. Alleen energie-indexen die in de genoemde periode zijn afgegeven komen in aanmerking voor waardering.

2.4.4 Punten voor geldige energieprestaties

Het puntenaantal voor de energieprestatie voor de onzelfstandige woning wordt gerekend op basis van het totaal aantal m² oppervlakte die de huurder heeft als privé vertrekken en de aan huurder toe te rekenen gemeenschappelijke vertrekken.

De labelklasse (A++++ t/m G) bepaalt het aantal punten voor de energieprestatie. Bij een energie-index wordt het puntenaantal bepaald door het relevante cijfer. In de onderstaande tabellen is dit nader ingevuld.

2.4.5 Punten energieprestatie zonder geldig energielabel of energie-index

Als een woonruimte geen (geldig) energielabel of energie-index heeft bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Het ontbreken van een (geldig) energielabel leidt in het algemeen tot een lager aantal punten. Bij het waarderen van de energieprestatie op basis van het bouwjaar wordt namelijk geen rekening gehouden met het feit dat veel woningeigenaren op een later moment energiebesparende voorzieningen hebben aangebracht. Die voorzieningen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.

De waardering van de energieprestatie op basis van het bouwjaar blijkt uit de onderstaande tabel:

2.4.6 Uitzonderingssituaties energieprestatie

In een aantal gevallen geldt een afwijking voor het bepalen van de waardering van de energieprestatie. Deze situaties worden hieronder uitgelegd.

2.4.6.1 Energieprestatie van monumenten

Er geldt een uitzonderingregel voor de waardering van de energieprestatie voor rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten. Hiervoor worden geen minpunten toegekend voor de energielabels E, F en G en daarmee samenhangende energie-indexen (EI tussen 2,1 t/m 2,7) en bouwjaren (1979 of ouder). De puntentoekenning voor de energieprestatie is dan 0 punten.

Of een woonruimte geheel of ten dele onderdeel is van een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument is afhankelijk van nadere regels. Deze regels staan in paragraaf 14 van dit hoofdstuk per soort monument uitgelegd. Voor de toepassing van deze uitzonderingsituatie geldt dat de Huurcommissie passief beleid voert. Het is dus aan partijen (veelal de verhuurder) om aan te tonen dat een woonruimte onder deze uitzondering valt.

2.4.6.2 Afwijkingsbevoegdheid Huurcommissie

De hierboven opgenomen tabellen met puntentoekenning voor de energielabels gaan tot A++++. De Huurcommissie heeft voor twee situaties de bevoegdheid gekregen om daarvan af te wijken:

1. als blijkt dat de kosten die gemaakt zijn voor het bereiken van de energieprestatie aanmerkelijk afwijken van wat als gebruikelijk wordt beschouwd.
2. als de energieprestatie aanmerkelijk beter is dan wat als gebruikelijk wordt beschouwd bij een energielabel A++++.

2.5 Rubriek 5: Keuken

Een keuken komt voor waardering in aanmerking als deze aan bepaalde basiseisen voldoet.

2.5.1 De basiseisen voor een keuken

Om punten te krijgen in de rubriek ‘keuken’ moet er in de ruimte een aantal basisvoorzieningen aanwezig zijn. Die basisvoorzieningen zijn:

• een aan- en afvoer van water;
• ten minste één vast aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit;
• een aanrechtblad van minimaal 1 meter lengte in één stuk (de lengte is inclusief spoelbak en/of kookplaat);
• twee inbouwkasten van ten minste 50 centimeter breed;
• een waterdichte wandafwerking boven het waterdichte aanrechtblad en in de kookhoek van minimaal 1,50 meter (gemeten vanaf de vloer).

De wandafwerking moet een onroerende aanhorigheid zijn (zie paragraaf 2.1.1). Een keuken met bijvoorbeeld een tegelwand of waterdichte verf voldoet dus wel aan deze eis, maar een plastic zeil als wandafwerking voldoet niet. Een hedendaagse keuken zal aan deze eis voldoen, daarom neemt de Huurcommissie als uitgangspunt dat de wandafwerking waterdicht is.

Als een of meer van de basisvoorzieningen niet aanwezig zijn, dan worden geen punten toegekend voor het onderdeel ‘keuken’ in de woningwaardering. Dus ook niet voor eventuele extra voorzieningen als hierna in paragraaf 2.5.3 benoemd.

2.5.2 Punten voor basisvoorzieningen keuken

Als een keuken over alle basisvoorzieningen beschikt, worden hiervoor punten toegekend. Het aantal punten hangt af van de lengte van het waterdichte aanrechtblad, volgens de onderstaande tabel. De punten moeten worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten die toegang en gebruiksrecht hebben tot de keuken.  

* Er worden 13 punten toegekend mits er minimaal 8 onzelfstandige wooneenheden toegang en gebruiksrecht hebben tot de keuken.

Een aanrecht met spoelbak dat korter is dan 1 meter voldoet niet aan de basisvoorzieningen en krijgt daarom géén punten in de rubriek keuken. Wel kan de spoelbak als wastafel nog één punt krijgen in de rubriek sanitair. Een aanrecht zonder onderkasten kan ook als wastafel gewaardeerd worden.

De lengte van het aanrecht bepalen

Voor het meten van een aanrecht gelden de volgende regels:

• de aanrechtlengte wordt gemeten over het midden van het bovenblad, waarbij ingebouwde spoelbakken en kookplaten mee gemeten worden.
• de lengte van werkblad dat niet direct aan het aanrecht aansluit wordt meegeteld. Dat geldt ook voor een werkblad dat uit ander materiaal is samengesteld.
• als een aanrechtblad langer is dan de onderkasten (als het ware uitsteekt) dan wordt dat deel van het aanrechtblad mee gemeten als er onder dat langere deel losse apparatuur (bijv. koelkast, vaatwasser of wasmachine) kan worden geplaatst en daaronder aansluitmogelijkheden aanwezig zijn voor die apparatuur.
• bij een ingemetseld aanrechtblad of waar de wandbetegeling op het blad is aangebracht, wordt alleen het bruikbare/zichtbare gedeelte gemeten.
• de lengte van een kookeiland wordt bepaald door de lengte van de lange zijde.

2.5.3 Punten voor extra voorzieningen keuken

Een ruimte die beschikt over de basisvoorzieningen voor een keuken kan ook extra punten voor voorzieningen in de keuken krijgen. Het aantal punten voor de extra voorzieningen kan niet meer zijn dan het aantal punten voor de basisvoorzieningen (de aanrechtlengte). Als het aantal punten voor de extra voorzieningen hoger uitvalt, dan wordt dit afgetopt. De toegekende punten worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woningen dat toegang en gebruiksrecht heeft.

De voorzieningen die voor waardering in aanmerking komen staan in de onderstaande tabel:

* Bij een afzuiginstallatie gaat het om een luchtafvoer met afzuiging naar buiten de woning of op basis van recirculatie met actieve koolstof- en vetfilters. Een afzuiginstallatie kan zowel een afzuig- of recirculatiekap boven de kookinstallatie zijn, als een afzuigsysteem dat in het in het aanrecht is ingebouwd.
** Om aan het basisniveau voor de kwalificatie als keuken te voldoen, moeten twee inbouwkasten aanwezig zijn met een breedte van minimaal 50 centimeter (per stuk) aanwezig zijn. De totale minimumbreedte bedraagt dus 1 meter. Per 60 centimeter breedte extra kastruimte kan vervolgens, als ook aan de andere eisen wordt voldaan, 0,75 punt extra worden toegekend. Bij de meting wordt uitgegaan van de buitenmaat.
 

2.5.4 Voorziening met twee functies

Eén voorziening met twee functies worden als twee losse voorzieningen gewaardeerd. Bijvoorbeeld een ingebouwde combi-magnetron/oven of een gecombineerde koel- en vrieskast. Een koelkast met een klein vriesvakje wordt niet als combinatievoorziening gezien. Van een koel-/vriescombinatie is sprake als beide een eigen aparte deur hebben.

2.7 Rubriek: Woonvoorzieningen voor personen met een handicap

Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe voor woonvoorzieningen voor personen met een handicap. Daaronder wordt in deze rubriek verstaan: een persoon die ten gevolge van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt.

Er wordt 1 punt toegekend per € 332,00 netto-investering door de verhuurder. De toegekende punten worden gedeeld door het aantal personen met een handicap die toegang en gebruiksrecht hebben tot de aangebrachte voorzieningen. De netto-investering is het bedrag dat overblijft na aftrek van subsidie en eigen bijdrage van de huurder. Daarbij geldt de voorwaarde dat de kosten in een redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit.

Met deze puntenwaardering wordt ervan uitgegaan dat de verhuurder een redelijke rendementswaarborg heeft voor het door hem geïnvesteerde vermogen. Hiermee wordt bedoeld: de kosten van de ingrepen minus:

• de eigen bijdrage van de huurder, en;
• de financiële tegemoetkoming van gemeente, of;
• een financiële tegemoetkoming van een andere instantie die vanwege een wettelijke regeling die tegemoetkoming verleent (bij dure woonvoorzieningen).

Indien de huurovereenkomst met de persoon met een handicap is beëindigd dan vervalt de toepassing van deze rubriek, tenzij de nieuwe huurder ook een handicap heeft.
 

2.7.1 Voorwaarden voor puntentoekenning

Er zijn voorwaarden voor de puntentoekenning waaraan de bestede kosten in of aan de woonruimte ten behoeve van de persoon met een handicap moet voldoen. Het moet gaan om:

• maatwerkvoorzieningen: op de behoeften, persoonskenmerken en mogelijkheden van een persoon afgestemd geheel van diensten, hulpmiddelen, woningaanpassingen en andere maatregelen ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie of beschermd wonen en opvang, of;
• woningaanpassingen: een bouwkundige of woontechnische ingreep in of aan een woonruimte, zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of;
• gesubsidieerde voorzieningen of ingrepen op grond van een andere wettelijke regeling.

Voor de bovenstaande woonvoorzieningen, woningaanpassingen of ingrepen kunnen punten worden toegekend indien aan de volgende (opeengestapelde) voorwaarden is voldaan:

1. de ingreep moet hebben plaatsgevonden op of ná 01-04-1994;
2. de ingreep moet voor een deel zijn gesubsidieerd;
3. de ingreep dient voor de persoon met een handicap te zijn aangebracht.

Extra vloeroppervlakte (als bedoeld in de subsidieregelingen) wordt aangemerkt als gesubsidieerde voorziening.
 

2.7.2 Geen waardering als volledig gedekt door subsidie

Als de kosten voor de voorzieningen ten behoeve van de persoon met een handicap, met een subsidie volledig zijn gedekt, dan komen de voorzieningen niet voor waardering in aanmerking.
 

2.7.3 Gedeeltelijke subsidiëring

Het komt voor dat een voorziening niet geheel maar deels word beschouwd als een specifieke aanpassing voor een persoon met een handicap en daarom slechts voor een deels is gesubsidieerd. In zo’n geval worden alleen die onderdelen van de voorziening gewaardeerd, die ook in een vergelijkbare woning als standaardvoorziening voorkomen.

2.8 Rubriek 8: Buitenruimten

Buitenruimten komen voor waardering in aanmerking. Het woningwaarderingsstelsel maakt hierbij onderscheid tussen privé-buitenruimten en gemeenschappelijke buitenruimten. Er worden maximaal 15 punten toegekend voor zowel de privé-buitenruimte als gemeenschappelijke buitenruimte samen.

2.8.1 Punten voor privé-buitenruimte

Privé-buitenruimten zijn tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de huurder van de desbetreffende woning volgens de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht en toegang heeft. Dit kunnen onder meer voor-, zij- of achtertuinen, balkons, platjes of terrassen zijn, maar ook een oprit die exclusief tot de woning behoort. Wanneer zich binnen de privé-buitenruimte een parkeerplek bevindt, gelden de parkeerplek en de weg daar naartoe als privé-buitenruimte.

Met exclusief gebruiksrecht van een privé-buitenruimte wordt bedoeld dat uitsluitend de huurder het recht heeft om te bepalen welk gebruik deze maakt van de privé-buitenruimte die tot de woning behoort.

Voor de aanwezigheid van een privé-buitenruimte worden 2 punten toegekend en vervolgens per vierkante meter 0,35 punt. Voor de privé-buitenruimte geldt géén minimumafmeting. Bijvoorbeeld: 10 m² privé-buitenruimte =  5,5 punt (2 + (10 x 0,35)).

2.8.2 Punten voor een gemeenschappelijke buitenruimte

Gemeenschappelijke buitenruimten zijn ruimtes die worden gebruikt door:

• meerdere bewoners die wonen op hetzelfde adres
• bewoners van meerdere adressen, maar waarbij die adressen onderdeel zijn van hetzelfde woongebouw.  

De bewoners delen de ruimtes, bijvoorbeeld een tuin of dakterras. Voor gemeenschappelijk buitenruimten worden 0,75 punten per vierkante meter toegekend:

• gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft, en
• daarna gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op het adres dat toegang en gebruiksrecht heeft.

Gemeenschappelijke buitenruimten moeten voor de woningwaardering aan een drietal voorwaarden voldoen, namelijk:

1. er moet sprake zijn van een minimumafmeting van 2,00 meter x 1,50 meter, 1,50 meter (hoogte, breedte, diepte), en,
2. het moet gaan om tot het woongebouw behorende buitenruimte waar de bewoners van het woongebouw en/of het woonadres volgens de huurovereenkomst exclusieve toegang en gebruiksrecht toe hebben en,
3. de huurder(s) moet)en) toegang hebben tot de gemeenschappelijke buitenruimten zonder vertrekken, overige ruimten of verkeersruimten te gebruiken die uitsluitend ter beschikking staan aan de verhuurder of aan (een) andere huurder(s).

2.8.3 Gemeenschappelijke buitenruimte als parkeerplek

Gedeelde buitenruimten die als parkeerplek voor auto’s bedoeld zijn, worden gewaardeerd volgens rubriek 10.

2.8.4 Eisen aan balkons, dakterrassen en loggia’s

Balkons, dakterrassen en loggia’s moeten aan de volgende eisen voldoen om voor punten in aanmerking te komen. Ze moeten:

1. zijn voorzien van een beloopbare afwerking, zoals vlonders, tegels e.d. en
2. rondom voorzien van een afscheiding die ook dient als valbeveiliging, en
3. via een deur* of schuifpui toegankelijk zijn.

*Als het balkon of dakterras is voorzien van beweegbare ramen en/of deuren in de gevel, die bestemd zijn om als toegang tot de buitenruimte te worden gebruikt, dan wordt het balkon of het terras met punten gewaardeerd.

Loggia is altijd een buitenruimte

Een loggia wordt gewaardeerd als buitenruimte en dus niet als binnenruimte. 

Franse balkons en zeembalkons

Franse balkons worden niet als buitenruimte beschouwd. Een Frans balkon is een opening in de gevel met naar binnen draaiende deuren, voorzien van een balustrade direct tegen het kozijn of de gevel.

Zeembalkons worden, zolang zij voldoen aan de hiervoor aangegeven eisen van een balkon, wel gewaardeerd als buitenruimte. Een zeembalkon is een zeer smal balkon, dat net breed genoeg is voor het zemen van ramen.

2.8.5 Meetinstructies buitenruimten

Van de buitenruimten wordt de gehele onbebouwde oppervlakte gemeten, gemeten loodrecht op de voor-, achter- of zijgevel. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde van het balkonhek. Bij (gedeeltelijk) inpandige balkons wordt bovendien gemeten ten opzichte van het terugliggende deel van de gevel.

Als uitzondering op de regel voor het meten van de gehele onbebouwde oppervlakte, wordt de oppervlakte, die wordt ingenomen door een balkonkast of kolenhok e.d., bij de oppervlakte van de desbetreffende buitenruimte meegerekend.

2.8.6 Rekenmethode

De oppervlakten voor gemeenschappelijke en privé-buitenruimten worden afzonderlijk berekend. Als sprake is van meerdere buitenruimten die tot dezelfde categorie behoren (privé of gemeenschappelijk) dan wordt per categorie de oppervlakte van de buitenruimtes opgeteld en afgerond op twee decimalen. Daarna wordt de oppervlakte van beide categorieën bij elkaar opgeteld. In totaal kan maximaal 15 punten worden toegekend.

2.9 Rubriek 9: Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen

Gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimtes worden gewaardeerd volgens het woningwaarderingsstelsel. Een gemeenschappelijk vertrek krijgt 1 punt per vierkante meter en een gemeenschappelijke overige ruimte wordt gewaardeerd met 0,75 punt per vierkante meter. Voor beide type ruimtes gelden nadere regels die hieronder worden toegelicht.  
 

2.9.1 Basisvoorwaarden waardering gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimtes

Gemeenschappelijke buitenruimten zijn ruimtes die worden gebruikt door:

• meerdere bewoners die wonen op hetzelfde adres
• bewoners van meerdere adressen, maar waarbij die adressen onderdeel zijn van hetzelfde woongebouw. 

De bewoners delen de ruimtes, bijvoorbeeld een inpandige fietsenstalling of een berging. Voor gemeenschappelijk buitenruimten worden 0,75 punten per vierkante meter toegekend:

• gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft, en
• daarna gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op het adres dat toegang en gebruiksrecht heeft.

Gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimtes die tot het woongebouw behorende binnenruimten worden onder voorwaarden gewaardeerd. Er moet aan de volgende voorwaarden voldaan:

1. de bewoners hebben volgens de huurovereenkomst exclusieve toegang en gebruiksrecht tot de binnenruimte, en,
2. de huurder(s) moeten toegang hebben tot de gemeenschappelijke binnenruimte zonder gebruik te maken van vertrekken, overige ruimten of verkeersruimten die uitsluitend ter beschikking staan aan de verhuurder of aan (een) andere huurder(s).

2.9.2 Punten voor voorzieningen in gemeenschappelijke ruimten

Punten voor voorzieningen, zoals verkoeling en verwarming, keuken en sanitair, die zich bevinden in gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimten worden gewaardeerd volgens het woningwaarderingsstelsel en vervolgens gedeeld door het aantal onzelfstandige wooneenheden met toegang tot de voorzieningen.

2.9.3 Gemeenschappelijke (spoel)keuken

Als het verstrekken van warme maaltijden onderdeel vormt van de huurovereenkomst dan worden ook de aanwezige gemeenschappelijke (spoel)keuken en bijbehorende opslagruimte in de waardering meegenomen. Het gaat hier om de puntenwaardering van de oppervlakte van die ruimten.

2.9.4 Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen in een zorgwoning

De ervaring leert dat bij het waarderen van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen in een zorgwoning of woon/zorgcomplex de waardering per woning veelal uitkomt op een totaal van ongeveer 3 punten. Om arbeidsintensief meetwerk te voorkomen kent de Huurcommissie in dat geval een waardering van 3 punten per woning toe.

2.9.5 Uitgesloten van waardering

Vertrekken en overige ruimten waarvoor ook door derden (niet zijnde bewoners van adressen van het wooncomplex of pand) een vergoeding/huurprijs wordt betaald en vertrekken en ruimten die door de eigenaar/verhuurder in gebruik zijn (bijv. kantoor- ruimte, opslagruimte, e.d.) komen niet voor waardering in aanmerking.

2.9.6 Meetinstructie gemeenschappelijke ruimten

Met vertrekken en overige ruimten wordt onder deze rubriek voor het overige aangesloten bij de definities en meetinstructies zoals toegelicht in paragraaf 2.1.3 en 2.2.4.

2.10 Rubriek 10: Gemeenschappelijke parkeerruimten

Het woningwaarderigsstelsel kent punten toe aan verschillende typen gemeenschappelijke parkeerplekken. De waardering is afhankelijk van de afdekking van de buitenlucht.

2.10.1 Basisvoorwaarden waardering gemeenschappelijk parkeerruimte

Punten voor een gemeenschappelijke parkeervoorziening worden alleen toegekend als de parkeervoorziening als een onroerende aanhorigheid gekwalificeerd wordt. Hiervan is sprake:

• als de parkeervoorziening naar haar aard onlosmakelijk verbonden is met de woonruimte. Dit is bijvoorbeeld het geval als de parkeerplek direct in verbinding staat met de woonruimte of als de parkeerplek tot het adres of complex behoort, zoals bij een gemeenschappelijke oprit of gemeenschappelijke garage; of
• als de parkeervoorziening volgens de verkeersopvatting of krachtens de huurovereenkomst deel uitmaakt van de gehuurde woning.

Van deze laatste situatie is sprake als:

1. in de huurovereenkomst is afgesproken dat de parkeervoorziening tot de onroerende zaak behoort, en
2. de woonruimte en parkeerplaats verhuurd zijn zonder dat ze van elkaar contractueel te scheiden zijn.

Als de parkeerplek geen onroerende aanhorigheid is, heeft de verhuurder de mogelijkheid dit als los goed te verhuren volgens artikel 201 van Boek 7 van het BW.

2.10.2 Definitie gemeenschappelijke parkeerruimte

Een gemeenschappelijke parkeerruimte is een ruimte die toegankelijk is voor bewoners van ten minste twee adressen die daar exclusief gebruiksrecht op hebben, waarin zich ten minste één parkeerplek bevindt. Zoals bijvoorbeeld een gemeenschappelijke parkeergarage onder een wooncomplex of een gemeenschappelijke parkeerplaats buiten met één of meerdere parkeerplekken.

De parkeerplek mag niet openbaar te gebruiken zijn, maar moet bij een wooncomplex of adres horen en in de huurovereenkomst moet exclusief gebruiksrecht zijn toegekend.

2.10.3 Punten per soort parkeerplek

Een parkeerplek is een afgebakend vak en heeft een oppervlakte van minimaal 12 m² waarin een gangbare personenauto in zijn geheel past. Een afgebakend vak betekent dat het kenbaar moet zijn waar zich een parkeerplek bevindt. Dit kan bijvoorbeeld door een bord, al dan niet in combinatie met lijnmarkeringen op de grond of een bepaald type of kleur tegel om het vak af te kaderen. Het woningwaarderingsstelsel maakt onderscheid tussen drie soorten gemeenschappelijke parkeerplekken. Deze staan in de tabel hieronder beschreven.

2.10.4 Rekenmethode

Het puntenaantal moet worden berekend door het puntenaantal per gemeenschappelijke parkeerplek te delen door aantal adressen dat toegang heeft tot de parkeerplek. Dit getal moet daarna worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op het eigen woonadres, om tot het puntenaantal voor de onzelfstandige woonruimte te komen.

2.10.5 Laadpalen

Als de parkeerplek beschikt over een laadpaal voor elektrisch rijden, die exclusief is voor gebruik door bewoners, dan worden 2 extra punten toegekend, gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft.

2.11 Rubriek 11: Punten voor de WOZ-waarde

Een deel van het totale puntenaantal wordt bepaald door de punten die een woonruimte krijgt voor de WOZ-waarde van het gehuurde. De WOZ-waarde geeft de geschatte marktwaarde van de woning weer. Deze waarde wordt in principe ieder kalenderjaar door de gemeente vastgesteld en wordt in de WOZ-beschikking van de desbetreffende woning weergegeven. De WOZ-waarde van het adres waar de onzelfstandige woonruimte onderdeel van uitmaakt is te vinden via het WOZ-waardeloket.

2.11.1 Waarderingsmethode WOZ-waarde

De WOZ-waarde de woning kan voor de woningwaardering op twee manieren worden vastgesteld. Deze manieren zijn als volgt:

1. Op basis van de laatst vastgestelde WOZ-waarde: dit is de standaardregel; of
2. Op basis van 85% van de taxatiewaarde van de woonruimte: wanneer er geen relevante WOZ-waarde voor de woonruimte bekend is.

Wanneer er geen enkele WOZ-waarde of taxatiewaarde bekend is voor het adres van de woning, dan wordt het laagste puntenaantal voor de WOZ-waarde toegepast (10 punten).⁴

Taxatiewaarde door erkend Register-Taxateur

De taxatiewaarde van de woonruimte moet blijken uit een (hybride)taxatierapport dat door een Register-Taxateur is opgesteld. De verhuurder is verantwoordelijk voor het (laten) opstellen van dit rapport. De taxatiewaarde geldt totdat een WOZ-waarde is vastgesteld. Als er een WOZ-waarde is vastgesteld dan vervalt de taxatiewaarde voor de toepassing van deze rubriek.

Geen andere berekeningen mogelijk

Het Bhw staat geen andere manier van berekenen van het puntenaantal voor de WOZ-waarde toe dan hierboven opgesomd. Het is nadrukkelijk niet meer mogelijk om tot een benadering van de van de WOZ-waarde te komen. Bijvoorbeeld door te vergelijken met andere woningen en daar een puntenaantal aan te hangen voor de woningwaardering.

⁴_{Zie de toelichting op het Bhw in het Staatsblad 2024, 195.}

2.11.2 Punten op basis van de gemiddelde WOZ-waarde van de regio
De hoogte van de punten hangt af van hoe de WOZ-waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte zich verhoudt tot de gemiddelde waarde per vierkante meter in de regio (het COROP-gebied).⁵ Hoe hoger de waarde van de woning in vergelijking met het gemiddelde, hoe hoger de punten. Hieronder staat een stappenplan om de punten te berekenen:

• Zoek de laatst vastgestelde WOZ-waarde van het woonadres (of gebruikt 85% van de taxatiewaarde);
• Deel de WOZ-waarde door het aantal m² gebruiksoppervlakte van de woning: dit is de gehele woonoppervlakte in hele m²,  zoals te vinden in het WOZ-waardeloket.
• Zoek de gemiddelde WOZ-waarde per m² in de regio waar de woning staat volgens Bijlage 1;
• Bereken het percentage dat de WOZ-waarde hoger of lager is dan gemiddeld in de regio.
• Zie de tabel hieronder voor het puntenaantal voor de WOZ-waarde:

⁵_{Een COROP-gebied is een cluster van één of meer aangrenzende gemeenten in dezelfde provincie, ontworpen voor regionaal onderzoek.}

 

2.11.3 Uitzondering taxatiewaarde bij tijdelijke woningen

Bij een tijdelijke woning moet de Register-Taxateur de objectafbakeningsvoorschriften en waarderingsvoorschriften van hoofdstuk III van de Wet WOZ gebruiken, met uitzondering van de voorschriften op grond van artikel 17, vierde lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ. In plaats van de voorschriften van artikel 18, eerste en tweede lid, gaat de Register Taxateur uit van de staat van de woning na oplevering.

De definitie van een tijdelijke woning is voor de Huurcommissie: een woning die voor een bepaalde tijd op een tijdelijke locatie mag worden gebouwd, met de toegelaten functie wonen of tijdelijke afwijking Omgevingsplan. Dit zijn woningen die voldoen aan de eisen die gelden voor nieuwbouw óf die getoetst zijn aan tijdelijke woningen zoals gedefinieerd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (termijn van ten hoogste 15 jaar).

2.11.4 Uitzonderingsregel waardering van ‘gebouwd eigendom in aanbouw’

Als de WOZ-waarde betrekking heeft op een ‘gebouwd eigendom in aanbouw’, zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ, dan wordt voor de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. De WOZ-beschikking zal het voortgangspercentage vermelden. De Huurcommissie moet dan de WOZ-waarde gerelateerd aan de voortgang van de aanbouw omrekenen naar de waarde 'als ware de bouw voltooid', dus naar 100%.

De definitie van ‘gebouwd eigendom in aanbouw’ is voor de Huurcommissie: een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en die door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig haar beoogde bestemming. Het gaat hier om de situatie waarbij nieuwbouw/verbouw is begonnen na 1 januari van een lopend jaar en die niet is afgerond voor 1 januari van het daaropvolgende jaar.

Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de werkzaamheden aan het gehuurde zijn gestart na 1 januari 2022 en zijn voltooid ná 1 januari 2023, terwijl de WOZ-beschikking 2023 als peildatum 1 januari 2022 heeft. De WOZ-beschikking 2024, die als peildatum 1 januari 2023 heeft, zal in dat geval niet de waarde weergeven 'als ware de bouw voltooid'. In dat geval kan de woning worden aangemerkt als ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’, zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ en moet de Huurcommissie de waarde omrekenen naar 100%.

2.12 Rubriek 12: Bijzondere voorzieningen

Als sprake is van een zorgwoning, dan wordt het puntentotaal die de woning krijgt op basis van de rubrieken 1 t/m 11 met 35% verhoogd. Dit heeft dus een hogere maximale huurprijs als gevolg.

2.12.1 Voorwaarden zorgwoning

Er is sprake van een zorgwoning als aan de volgende vier voorwaarden is voldaan.

1. de woning ligt in een woongebouw;
2. de woning en het woongebouw waarin de woning ligt zijn bestemd voor mensen met een fysieke beperking wat minimaal blijkt uit de aanwezigheid van drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid;
3. de huurovereenkomst van de woning voorziet op de aanwezigheid van technische voorzieningen in het gebouw die het mogelijk maken dat een individuele persoonsalarmering verbinding kan maken met de noodalarmcentrale in zowel de woning als het complex waarvan de woning deel uitmaakt;
4. de huurovereenkomst van de woning moet zien op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie.

Drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid

Deze drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid houden ten minste in dat:

• alle gangen, waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante (gemeenschappelijke) ruimten in het woongebouw te bereiken, een minimale breedte hebben van 1,2 meter, en
• er is een lift of hellingbaan indien de eigen woning en andere relevante ruimten drempels hebben van 2 centimeter of hoger.

Toelichting alarmsysteem

Het woongebouw moet zodanig zijn uitgerust dat een afgegeven persoonsalarm door individuele persoonsalarmering overal verbinding kan maken met de noodalarmcentrale. Hierbij gaat het zowel om de woning als het complex waarvan de woning deel uitmaakt. De uitrusting in het gebouw moet bijvoorbeeld in staat zijn om een signaal van een persoonsalarm op te vangen als dat signaal uit de lift van het complex wordt verzonden of vanuit een tuin of dakterras. Voorbeelden van technische voorzieningen zijn een noodoproepinstallatie of een persoonlijk alarmsysteem dat op het lichaam wordt gedragen met een halskoord.

Gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden en recreatie

Het gebruik van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie moet deel uitmaken van een huurovereenkomst om een woning als zorgwoning te kunnen aan te merken.

Deze gedeelde ruimten moeten bij het woongebouw horen (of als onroerende aanhorigheid van het complex kunnen worden aangemerkt, zie paragraaf 2.1.1). Het exclusieve gebruik van deze ruimten door de huurders van het woongebouw is geen vereiste, maar de ruimtes moeten wel in de eerste plaats beschikbaar zijn voor de huurders van het woongebouw.

Als de gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie niet binnen hetzelfde maar geheel of gedeeltelijk in een naastgelegen (woon)gebouw zijn gelegen, dienen deze voorzieningen binnendoor (gesloten loopbrug, corridor, etc.) bereikbaar te zijn om als zorgwoning in de zin van het Bhw te kwalificeren.

2.12.2 Aanbelfunctie met video- en audioverbinding

Een aanbelfunctie met video- en audioverbinding is een systeem dat tweewegcommunicatie mogelijk maakt met beeld en geluid tussen degene die aanbelt en een aanwezige in de woonruimte. Daarbij dient er ook sprake te zijn van de mogelijkheid tot het openen van de (gemeenschappelijke) voordeur vanuit de woonruimte (op afstand) die toegang geeft tot het complex waarvan de woning onderdeel uitmaakt. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan wordt de aanbelfunctie  gewaardeerd met 0,25 punt.

2.12.3 Laadpalen

Een laadpaal voor elektrisch rijden die exclusief bestemd is voor gebruik door de bewoners, wordt gewaardeerd met 2 punten. Dit geldt alleen als de laadpaal bestemd is voor het elektrisch opladen van een gemotoriseerd voertuig, dat niet een bromfiets, fiets met trapondersteuning of gehandicaptenvoertuig is.

Als een gemeenschappelijke parkeerruimte een laadpaal heeft, wordt voor de berekeningsmethode aangesloten bij rubriek 10.

2.13 Rubriek 13: Aftrekpunten

Het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten kent een rubriek voor aftrekpunten. Een aftrek van 4 punten wordt toegepast in ieder van de volgende situaties:

• Wanneer de totale oppervlakte van het onderdeel vertrekken (rubriek 1) minder is dan 8 m².
• Als de verhuurder van de onzelfstandige woonruimte zijn hoofdverblijf heeft in de woning waarvan de onzelfstandige woonruimte onderdeel uitmaakt én de onzelfstandige woonruimte óf het sanitair waartoe de huurder toegang toe heeft, uitsluitend via een woon- of slaapvertrek van de verhuurder te bereiken is.
• Bij een ruitoppervlakte in het (hoofd)woonvertrek van minder dan 0,75 m²: de oppervlakte van het zichtbare glas is bepalend. Dit betekent dat het glas dat zich in de sponning bevindt niet bijdraagt aan het bepalen van de ruitoppervlakte.
• Wanneer het laagste raamkozijn van het (hoofd)woonvertrek meer dan 1,60 meter boven de vloer is.
   

2.14 Rubriek 14: Opslagen

De punten die aan de hand van de rubrieken worden toegekend aan een woonruimte leiden tot een totaal aantal punten met daarbij behorende maximale huurprijs. Maar het woningwaarderingsstelsel maakt het ook mogelijkheid om bovenop de maximale huurprijs op basis van punten nog een opslag te rekenen in bepaalde situaties. Er mag dan een hogere maximale huurprijs worden gevraagd. De soorten opslagen worden in deze paragraaf uitgelegd.

2.14.1 Cumulatie van opslagen beperkt mogelijk

Als meerdere toeslagen van toepassing zijn, dan worden de percentages eerst bij elkaar opgeteld en daarna wordt met het totale percentage de huurprijs vermeerderd. Maar de samenloop van verschillende opslagen is in beperkte mate mogelijk. Zo kunnen de monumentenopslag (zowel de Rijksmonumenten als provinciale en gemeentelijke monumenten) en de opslag voor een beschermd stads- of dorpsgezicht niet tegelijkertijd voor dezelfde woonruimte worden toegekend (dit staat in artikel 8, vijfde lid, onder c van het Bhw).

2.14.2 Opslag heeft geen invloed op huursector op basis van punten

De opslagen die in deze paragraaf aan de orde komen, hebben geen invloed op de huursector waar de woning invalt. Met andere woorden: door een opslag valt een onzelfstandige woning niet ineens in de middensector. Een onzelfstandige woonruimte is namelijk altijd een socialesectorwoning. Wel mag de verhuurder die hogere huurprijs vragen.

2.14.3 Rijksmonumenten

Sommige woningen zijn geheel of ten dele onderdeel van een Rijksmonument. Deze moeten voor de woningwaardering zijn geregistreerd in het Rijksmonumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (zoals bedoeld in artikel 1.1 Erfgoedwet). Het Rijksmonumentenregister kan door iedereen worden geraadpleegd via het Monumentenregister. De Huurcommissie hanteert passief beleid. Dat betekent dat in dit geval de verhuurder moet aantonen dat een woning aangewezen is als, of deel uitmaakt van, een Rijksmonument. Het is dus onvoldoende om alleen te vermelden dat de woning een Rijksmonument is.

De opslag is hierna afhankelijk van wanneer de huurovereenkomst is gesloten. Er zijn twee situaties mogelijk, namelijk:

• als de huurovereenkomst is afgesloten op of na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (vanaf 1 juli 2024) dan wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 35%. 
• als de huurovereenkomst is afgesloten vóór 1 juli 2024 dan worden 10 punten extra toegekend.

2.13.4 Gemeentelijke en provinciale monumenten

Sommige woningen zijn geheel of ten dele onderdeel van een gemeentelijk of provinciaal monument. Om hiervoor een opslag te krijgen dient het gemeentelijk monument te zijn aangewezen door het college van burgemeester en wethouders. Een provinciaal monument moet zijn aangewezen door Gedeputeerde Staten. De Huurcommissie hanteert passief beleid. De verhuurder moet in dit geval aantonen dat een woning aangewezen is als of deel uitmaakt van een gemeentelijk of provinciaal monument. Het is dus onvoldoende om alleen te vermelden dat de woning een monument is. Indien aan de bovenstaande voorwaarden wordt voldaan dan wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 15%.

2.13.5 Beschermd dorps- en stadsgezicht

Sommige woningen zijn aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht en kunnen hiervoor gewaardeerd worden. De Huurcommissie hanteert voor beschermde stads- en dorpsgezichten een passief beleid. Dit betekent dat het in dit geval aan de verhuurder is om aan te tonen dat de woonruimte aan de voorwaarden voor deze prijsopslag voldoet. Het is dus onvoldoende om alleen te vermelden dat de woning onderdeel is van beschermd stads- of dorpsgezicht.

Niet alle beschermde stads-of dorpsgezichten komen voor de opslag in aanmerking. Voor de waardering moet namelijk aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

1. de woonruimte behoort tot een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 2.34. vierde lid, van de Omgevingswet; en
2. de woonruimte behoort tot een woning die is gebouwd vóór 1965; en
3. de woonruimte niet bestaat uit of deel uitmaakt van:

• een Rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet; of
• een gemeentelijk monument (aangewezen door het college van burgemeester en wethouders); of
• een provinciaal monument (aangewezen door Gedeputeerde Staten).