Dit beleidsboek gaat over de waardering van een onzelfstandige woonruimte. Hiervoor heeft de Huurcommissie dit beleidsboek opgesteld. Dit hoofdstuk begint met algemene uitleg over het woningwaarderingsstelsel (paragraaf 1.1 en 1.2). In paragraaf 1.3 staat uitleg over de huursectoren van de onzelfstandige woonruimte. Tot slot staat in dit hoofdstuk uitleg over de jaarlijkse wijzigingen van huurprijzen en andere waardes die worden gebruikt bij de woningwaardering (paragraaf 1.5).
1.1 Het woningwaarderingsstelsel
De waardering van een onzelfstandige woonruimte gebeurt volgens het woningwaarderingsstelsel. De wettelijke basis voor dit stelsel ligt in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) en het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). De waardering van de kwaliteit van een woonruimte vindt plaats volgens het stelsel dat opgenomen is in Bijlage I van het Bhw.1
Dwingend stelsel
Het woningwaarderingsstelsel is een dwingend stelsel. Dat betekent dat het verplicht toegepast moet worden. Voor de Huurcommissie heeft de wetgever wel een uitzondering gemaakt. De wetgever biedt de Huurcommissie namelijk de mogelijkheid om van het woningwaarderingsstelsel af te wijken. De Huurcommissie heeft dus een afwijkingsbevoegdheid. De Huurcommissie is bevoegd om af te wijken als de aard van de woonruimte daar aanleiding toe geeft. De Huurcommissie gaat hier terughoudend mee om.
1Artikel 5 Bhw.
1.2 Onzelfstandige woonruimte heeft altijd huurprijsbescherming
De maximale huurprijs is de hoogste huurprijs die voor de woonruimte gevraagd mag worden door een verhuurder. Dit noemen wij huurprijsbescherming. Hoe meer punten een woonruimte heeft, hoe hoger die huurprijs mag zijn.
Kamerwoningen en andere vormen van onzelfstandige woonruimten vallen nooit in de vrije sector. Onzelfstandige woonruimtes zijn altijd onderdeel van de sociale sector. De huurder van een onzelfstandige woonruimte heeft daarom altijd recht op huurprijsbescherming. Het maakt daarbij dus niet uit hoe hoog de huurprijs is die is afgesproken bij het sluiten van de huurovereenkomst.
Voor meer informatie over de verschillende huursectoren wordt verwezen naar paragraaf 1.3 van het beleidsboek zelfstandige woonruimten.
1.3 De vaststelling van de maximale huurprijs
Met de regels van dit beleidsboek bepaalt de Huurcommissie wat de maximale huurprijs is voor een onzelfstandige woonruimte. Het puntenaantal van de woonruimte bepaalt (samen met de eventuele prijsopslagen) de maximale huurprijs. De maximale huurprijs per puntenaantal staat vastgelegd in de wet en wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.
1.3.1 Toepassing woningwaarderingsstelsels geldig op de peildatum
Welk woningwaarderingsstelsel van toepassing is, hangt af van de peildatum van het ingediende verzoek per procedure. Wat die peildatum per procedure is, wordt toegelicht in hoofdstuk 3.
De toepassing van het woningwaarderingsstelsel is gekoppeld aan kalenderjaren. Dit betekent dat voor een woningwaardering in een procedure: als de peildatum van de procedure ligt op of na 1 januari 2026, dan geldt het woningwaarderingsstelsel dat geldig is per 1 januari 2026. Ligt de peildatum op of na 1 januari 2025, dan geldt het woningwaarderingsstelsel dat gold per 1 januari 2025 enzovoort.
1.3.2 Uitzonderingssituaties rondom de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur
In 2024 zijn de regels tussentijds gewijzigd met de Wet betaalbare huur. Daarom gelden de volgende aanvullende toepassingsregels:
- ligt de peildatum van de procedure vóór 1 juli 2024, dan geldt het woningwaarderingsstelsel dat gold vóór 1 juli 2024.
- ligt de peildatum van de procedure op of na 1 juli 2024, dan geldt het woningwaarderingsstelsel van 1 juli 2024 tot 1 januari 2025.
- In uitzonderlijke gevallen wordt het nieuwe woningwaarderingsstelsel (van na 1 juli 2024 en verder) toegepast, terwijl de huurovereenkomst is afgesloten (ondertekend) vóór 1 juli 2024. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen in de procedure ‘toetsing huurverlaging op grond van punten’ of bij de procedure ‘toetsing van de aanvangshuurprijs’, zoals in het onderstaande voorbeeld toegelicht.
|
Een huurder en verhuurder sloten op 1 mei 2024 een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal 2 jaar af, zoals bedoeld in de Wet Doorstroming Huurmarkt. De ingangsdatum van deze huurovereenkomst is 1 juli 2024. De huurder dient vervolgens op tijd een verzoek in tot toetsing van de aanvangshuurprijs. Omdat de ingangsdatum op 1 juli 2024 ligt, moet het nieuwe woningwaarderingsstelsel (geldig vanaf 1 juli 2024) worden toegepast, ondanks dat de huurovereenkomst vóór 1 juli 2024 is afgesloten. |
1.4 Zelfstandige woonruimte of onzelfstandige woonruimte
Voor het waarderen van de woonruimte is het belangrijk om vast te stellen of er sprake is van een zelfstandige woonruimte of een onzelfstandige woonruimte. De wetgever heeft alleen een definitie gegeven van een zelfstandige woonruimte. Deze definitie is:
“Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. (…).” 2
Het beleid dat de Huurcommissie gebruikt om vast te stellen of sprake is van een onzelfstandige of zelfstandige woonruimte staat in het beleidsboek zelfstandige woonruimte.
2Artikel 1 lid 2 Bhw.
1.5 Jaarlijkse indexatie huurprijsgrenzen, maximale huurprijzen
In de voorgaande paragrafen wordt gesproken over de maximale huurprijzen. De hieraan gekoppelde bedragen en de kengetallen die gebruikt worden bij de berekening van het puntenaantal voor de WOZ-waarde worden jaarlijks geïndexeerd.
1.5.1 De maximale huurprijzen
De maximale huurprijzen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Een overzicht van de maximale huurprijzen per 1 januari 2026 is te vinden in Bijlage 1 van dit beleidsboek.