Hoofdstuk 1 - Basisinformatie woningwaardering van een zelfstandige woonruimte

In dit eerste hoofdstuk staat uitgelegd wanneer sprake is van zelfstandige woonruimte (paragraaf 1.4). Dit is belangrijke informatie omdat er verschillende waarderingsregels gelden voor zelfstandige woonruimte, voor onzelfstandige woonruimte (zoals een kamerwoning), voor woonwagens en/of standplaatsen.

Dit hoofdstuk begint met algemene uitleg over het woningwaarderingsstelsel (paragraaf 1.1 en 1.2). In paragraaf 1.3 staat uitleg over de verschillende soorten huursectoren: de sociale, midden- en vrije sector en hoe voor woningen in de verschillende sectoren verschillende (waarderings-)regels kunnen gelden. Tot slot staat in dit hoofdstuk uitleg over de jaarlijkse wijzigingen van huurprijzen en andere waardes die worden gebruikt bij de woningwaardering (paragraaf 1.5).

1.1 Het woningwaarderingsstelsel

De waardering van een zelfstandige woonruimte gebeurt volgens het woningwaarderingsstelsel. De wettelijke basis voor dit stelsel ligt in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) en het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). De waardering van de kwaliteit van een woonruimte vindt plaats volgens het stelsel dat opgenomen is in Bijlage I van het Bhw.¹

Dwingend stelsel

Het woningwaarderingsstelsel is een dwingend stelsel. Dat betekent dat het verplicht toegepast moet worden. Voor de Huurcommissie heeft de wetgever wel een uitzondering gemaakt. De wetgever biedt de Huurcommissie namelijk de mogelijkheid om van het woningwaarderingsstelsel af te wijken. De Huurcommissie heeft dus een afwijkingsbevoegdheid.² De Huurcommissie is bevoegd om af te wijken als de aard van de woonruimte daar aanleiding toe geeft. De Huurcommissie gaat hier terughoudend mee om.

1.2 De vaststelling van de maximale huurprijs

Met de regels van dit beleidsboek bepaalt de Huurcommissie wat de maximale huurprijs is voor een zelfstandige woonruimte. Het puntenaantal van de woonruimte bepaalt (samen met de eventuele prijsopslagen) de maximale huurprijs. De maximale huurprijs per puntenaantal wordt elk jaar opnieuw vastgesteld door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
De maximale huurprijs is de hoogste huurprijs die voor de woonruimte gevraagd mag worden door een verhuurder. Dit noemen wij huurprijsbescherming. Hoe meer punten een woonruimte heeft, hoe hoger die huurprijs mag zijn.

1.3  Huurprijsbescherming van verschillende huursectoren

Niet alle zelfstandige woningen hebben recht op huurprijsbescherming. Dit hangt af van de huursector en het huurregime dat van toepassing is.

1.3.1. De verschillende huursectoren

Om te bepalen of de huurprijsbeschermingsregels en welke waarderingsregels van toepassing zijn, moet eerst gekeken worden naar de afsluitdatum van de huurovereenkomst. Het gaat dus niet om de datum waarop het contract is opgesteld of ingaat, maar om de datum waarop de beide handtekeningen (van huurder en verhuurder) zijn gezet.

Voor de huurcontracten die zijn ondertekend op of na 1 juli 2024 zijn er 3 huursectoren: de sociale sector, de middensector en de vrije sector. De indeling van de huursectoren is per 1 januari 2026 als volgt:

Indeling huursectoren

Sector	Huurprijs	Bijbehorend puntenaantal
Sociale sector	Maximaal € 932,93	Bijbehorend puntenaantal t/m 143 punten
Sociale huurgrens
Middensector	Hoger dan € 932,93 maar maximaal € 1.228,07 of 144 t/m 186 punten
Vrije sector	Hoger dan € 1.228,07	187 punten en meer

_{¹Artikel 5 Bhw.}

_{² Zie voetnoot 1.}

Deze indeling betekent dat huurders met een maximale huurprijs tot en met 186 punten aanspraak kunnen maken op huurprijsbescherming. Maar, dit geldt niet in alle gevallen. Dit wordt hieronder nader uitgelegd.

1.3.2 Huurcontracten afgesloten vóór 1 juli 2024

Bij huurcontracten die zijn ondertekend vóór 1 juli 2024 wordt de huursector bepaald op basis van de aanvangshuurprijs: de huurprijs die huurder en verhuurder hebben afgesproken bij het sluiten van de huurovereenkomst. Op basis van deze aanvangshuurprijs valt de woning in de sociale sector of de vrije sector. De scheiding tussen deze sectoren wordt gevormd door de toenmalige liberalisatiegrens: de liberalisatiegrens die geldig is op de datum dat het huurcontract is afgesloten (ondertekend).

Als de huurprijs boven het bedrag van de liberalisatiegrens ligt, dat is de woonruimte onderdeel van de vrije sector. Ligt de huurprijs onder de liberalisatiegrens, dan valt de woonruimte in de sociale sector. Als een woning behoort tot de sociale sector dan kan een huurder aanspraak maken op huurprijsbescherming. Als een woning behoort tot de vrije sector dan kan dit slechts in heel beperkte gevallen.

Schema 1.1: beoordeling van de huursector

1.3.3 Uitzonderingen op de hoofdregel

In slechts twee gevallen kan de nieuwe sectorindeling toch van toepassing zijn bij een huurcontract met een afsluitdatum vóór 1 juli 2024, namelijk bij:

1. Een huurcontract dat vóór 1 juli 2024 is afgesloten, maar voor een woonruimte die toen ook al behoorde tot de sociale sector (wat al in de sociale sector viel blijft in de sociale sector) of; 
2. Een huurcontract dat vóór 1 juli 2024 is afgesloten met een geliberaliseerde huurprijs, maar waarbij de woning op basis van het puntenaantal eigenlijk in de sociale sector valt.³   Zie hiervoor hoofdstuk 3.2. 

^₃Dit geldt dus niet als sprake is van een vóór 1 juli 2024 afgesloten huurcontract met een geliberaliseerde huurprijs, waarbij het puntenaantal van de woonruimte of op basis van de maximaal redelijke huurprijs in de nieuwe middensector valt.
 

1.3.4 Toepassing woningwaarderingsstelsels geldig op de peildatum

Welk woningwaarderingsstelsel van toepassing is, hangt af van de peildatum van het ingediende verzoek per procedure. Wat die peildatum per procedure is, wordt toegelicht in hoofdstuk 3. 

De toepassing van het woningwaarderingsstelsel is gekoppeld aan kalenderjaren. Dit betekent dat voor een woningwaardering in een procedure: als de peildatum van de procedure ligt op of na 1 januari 2026, dan geldt het woningwaarderingsstelsel dat geldig is per 1 januari 2026. Ligt de peildatum op of na 1 januari 2025, dan geldt het woningwaarderingsstelsel dat gold per 1 januari 2025 enzovoort. 
 

1.3.5 Uitzonderingssituaties rondom de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur

In 2024 zijn de regels tussentijds gewijzigd met de Wet betaalbare huur. Daarom gelden de volgende aanvullende toepassingsregels:

• ligt de peildatum van de procedure vóór 1 juli 2024, dan geldt het woningwaarderingsstelsel dat gold vóór 1 juli 2024.

ligt de peildatum van de procedure op of na 1 juli 2024, dan geldt het woningwaarderingsstelsel van 1 juli 2024 tot 1 januari 2025. In uitzonderlijke gevallen wordt het nieuwe woningwaarderingsstelsel (van na 1 juli 2024 en verder) toegepast, terwijl de huurovereenkomst is afgesloten (ondertekend) vóór 1 juli 2024.  Dit kan bijvoorbeeld voorkomen in de procedure ‘toetsing huurverlaging op grond van punten’ of bij de procedure ‘toetsing van de aanvangshuurprijs’, zoals in het onderstaande voorbeeld toegelicht. 

Voorbeeld

Een huurder en verhuurder sloten op 1 mei 2024 een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal 2 jaar af, zoals bedoeld in de Wet Doorstroming Huurmarkt. De ingangsdatum van deze huurovereenkomst is 1 juli 2024. De huurder dient vervolgens op tijd een verzoek in tot toetsing van de aanvangshuurprijs. Omdat de ingangsdatum op 1 juli 2024 ligt, moet het nieuwe woningwaarderingsstelsel (geldig vanaf 1 juli 2024) worden toegepast, ondanks dat de huurovereenkomst vóór 1 juli 2024 is afgesloten.

1.4 Zelfstandige woonruimte of onzelfstandige woonruimte

Voor het waarderen van de woonruimte is het belangrijk om vast te stellen of er sprake is van een zelfstandige woonruimte. Het Bhw heeft een definitie gegeven van een zelfstandige woonruimte. Deze definitie is:

“Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. (…).” ⁴

^₄Artikel 1 lid 2 Bhw.   

De toepassing van de definitie van zelfstandige woonruimte

De Huurcommissie toetst drie (hoofd)vragen om te beoordelen of sprake is van een zelfstandige (of onzelfstandige) woonruimte. Die vragen zijn de volgende:

• Voldoet de woonruimte aan de eisen van artikel 234 van boek 7 het BW?
• Wordt de woonruimte bewoond door maximaal twee personen?
• Wordt de woonruimte bewoond door drie of meer personen met een duurzame gemeenschappelijke huishouding?

Het verdient nadrukkelijk aanbeveling de volgorde van deze vragen aan te houden bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.

1. Voldoet de woonruimte aan de eisen van artikel 7:234 BW? 

In dit wetsartikel staat dat sprake is van een zelfstandige woonruimte als de woonruimte voldoet aan een aantal fysieke kenmerken, namelijk een eigen toegang en dat de bewoner deze kan gebruiken zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Dit staat dus los van de vraag door wie de woonruimte wordt bewoond. Die wezenlijke voorzieningen zijn ten minste:

1. één vertrek;
2. een kookgelegenheid: een aanrecht, aan- en afvoer van water en ten minste één aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit;
3. een wasgelegenheid, waartoe ook een douchecabine in een vertrek of ‘en suite’ behoort;
4. een eigen toilet.

Voldoet een woonruimte aan de bovenstaande eisen? Dan volgt daaruit niet automatisch dat er sprake is van een zelfstandige woonruimte. Er moet namelijk ook een oordeel gevormd worden over de tweede hoofdvraag.

Geen eigen toegang of wezenlijke voorzieningen

Beschikt een woonruimte niet over een eigen toegang en/of (één van) deze wezenlijke voorzieningen, dan is geen sprake van een zelfstandige woonruimte. De woonruimte is dan onzelfstandig. Deze woonruimte kan gewaardeerd worden met het beleidsboek onzelfstandige woonruimte.

Onvrije zelfstandige woonruimte

Beschikt een huurder zelf over de wezenlijke voorzieningen, maar kunnen deze alleen bereikt worden via een gemeenschappelijke verkeersruimte, dan is alsnog aan de eisen van artikel 7:234 BW voldaan. Zulke woonruimtes worden ook wel de ‘onvrije zelfstandige woningen’ genoemd. Het gaat bijvoorbeeld om een woonruimte waarbij de badkamer (als wezenlijke voorziening) bereikbaar is via een met andere bewoners gedeelde gang (de gemeenschappelijke verkeersruimte), maar waarbij die badkamer enkel voor die ene huurder ter beschikking is gesteld.

   2. Wordt de woonruimte bewoond door maximaal twee personen? 

Als de woonruimte, die voldoet aan de eisen van artikel 7:234 BW, wordt bewoond door twee personen, dan is in de regel sprake van een zelfstandige woonruimte. In deze situatie zal de Huurcommissie in principe geen verdere toets doen.  

Maar, als partijen het oneens zijn over de vraag of sprake is van een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte, zal de commissie op zitting beoordelen wel type woonruimte en daarmee welk woningwaarderingssysteem van toepassing is. Daarbij neemt de commissie de omstandigheden van het concrete geval als uitgangspunt. 

Wordt de woonruimte door drie of meer personen bewoond? Dan kan nog geen conclusie worden getrokken, maar moet nog een oordeel over de volgende hoofdvraag worden gevormd.

   3. Wordt de woonruimte bewoond door drie of meer personen met een duurzame gemeenschappelijke huishouding?

Als een woning door drie of meer personen wordt bewoont, dan moet sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding om de woning te waarderen als zelfstandige woonruimte.

Het antwoord op deze derde vraag bestaat dus uit twee delen. Eerst moet beoordeeld worden of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Vervolgens kan geconcludeerd worden of de woonruimte een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte is.
Als er sprake blijkt van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan wordt de woonruimte als zelfstandig aangemerkt. Is geen sprake van duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan is de woonruimte onzelfstandig.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding

De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, kan door de commissie op zitting aan de hand van de volgende stappen worden beantwoord. Daarbij wordt eerst naar de feitelijke situatie gekeken.

Koppel met een relatie of een gezin

Bij een koppel met een relatie of een gezin wordt aangenomen dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Bij zo’n relatie zal, vanwege het oordeel dat in die situatie sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, vervolgens vastgesteld kunnen worden dat de woonruimte kwalificeert als zelfstandige woonruimte.

Is de onderlinge relatie anders, dan moet naar de volgende situatie(s) worden gekeken.

Duurzame woongroep

Van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, zonder een affectieve relatie als bij een gezin, kan ook sprake zijn bij een duurzame (dus niet qua samenstelling losse, maar bestendige) woongroep. Zo kan bijvoorbeeld een religieuze woongroep een duurzame woongroep zijn. De conclusie dat sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden moet duidelijk worden gemotiveerd. Als er sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan volgt daaruit de conclusie dat sprake is van een zelfstandige woonruimte. Gaat het niet om een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, dan wil dat nog niet zeggen dat sprake is van onzelfstandige woonruimte, maar geldt het hierna volgende.

Alle andere situaties

In alle andere situaties wordt op basis van het concrete, individuele geval  beoordeeld of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Daarbij is het relevant of men de bedoeling heeft om bestendig en voor onbepaalde tijd een huishouden te voeren, zo blijkt mede uit de, op civiele rechtspraak gebaseerde, vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

In lijn met de toelichting van de Minister op het Bhw als bij de beantwoording van Kamervragen over dit onderwerp, beantwoordt de Huurcommissie de of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, aan de hand van haar bestaande uitvoeringspraktijk. Deze bestaande uitvoeringspraktijk houdt in dat de Huurcommissie, in lijn met de jurisprudentie uit het privaatrecht, kijkt naar de objectieve (zoals de duur van de overeenkomst) en subjectieve (zoals de bedoeling van partijen bij aangaan van de overeenkomst) factoren, als ook alle feiten en omstandigheden van het geval in onderlinge samenhang bezien.

De Huurcommissie kijkt dus niet alleen naar (de tekst van) de huurovereenkomst. Relevant zijn ook de feiten en omstandigheden van het geval, ook die bij de totstandkoming van de overeenkomst en hetgeen partijen voor ogen stond. Als zich bijvoorbeeld de situatie voordoet dat de praktijk afwijkt van hetgeen in de huurovereenkomst staat, dan hoeft hetgeen is overeengekomen dus niet per definitie de doorslag te geven.

Vragen die bij de beoordeling een rol kunnen spelen zijn onder meer:

• Woonden de huurders al eerder - direct voorafgaand aan het huren van de onderhavige woonruimte - in een andere zelfstandige woning samen als groep?
• Kenden de huurders elkaar al voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst?
• Zochten de huurders gezamenlijk een woonruimte en wilden zij ook echt één woonruimte delen? Of ligt het initiatief bij verhuurder?
• Heeft de verhuurder de ruimtes als één geheel of per kamer geadverteerd?
• Worden in de huurovereenkomst kamernummers vermeld?
• Zijn de ruimtes voorzien van een eigen (huis)nummer of andere specifieke duiding?
• Worden ruimtes in het contract of in de praktijk door verhuurder specifiek toegewezen aan een huurder?
• Kunnen huurders zelf een ruimte kiezen die zij gebruiken of wordt aan een huurder het specifieke gebruiksrecht voor een ruimte door verhuurder  toegekend?
• Kan het gebruik van de ruimtes wisselend plaatsvinden of moeten dan bijvoorbeeld het contract of de feitelijke huurbetaling aangepast worden?
• Kunnen de toegangsdeuren tot de afzonderlijke ruimtes op slot?
• Staat in de huurovereenkomst één huurprijs of wordt deze verdeeld over de afzonderlijke ruimtes met voor elke ruimte een eigen bedrag?
• Verdelen de huurders de huurprijs onderling of heeft verhuurder dat (mede) bepaald?
• Wordt de huurprijs in één keer door één huurder betaald of betaalt iedere huurder voor zichzelf direct aan verhuurder?
• Zijn de huurders hoofdelijk aansprakelijk?
• Als een huurder vertrekt, bepalen dan de achterblijvende huurders wie de nieuwe medebewoner wordt?
• Hebben de huurders inspraak of een vetorecht als er wegens vertrek van een huurder een nieuwe medebewoner gezocht wordt door de verhuurder?
• Hebben de huurders een gezamenlijke rekening (voor de huurbetaling)?

• Doen de huurders boodschappen gezamenlijk, voor elkaar of is het ieder voor zich?

Let op

Deze vragen dienen als voorbeeld. Afhankelijk van de concrete situatie kunnen vragen niet aan bod komen of worden andere vragen toegevoegd c.q. aanvullende punten in overweging genomen. Dit is voorbehouden aan de zittingscommissie die de desbetreffende zaak behandelt.

Conclusie

Wordt aan de hand van de toets op de criteria na bevraging van partijen tijdens de zitting in een individueel geval vastgesteld dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding? Dan kan vervolgens geconcludeerd worden dat sprake is van een zelfstandige woonruimte. Blijkt geen sprake te zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding? Dan luidt de opvolgende conclusie dat voor de toepassing van het woningwaarderingsstelsel sprake is van een onzelfstandige woonruimte.

Een huurder kan in principe niet eenzijdig zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning door bijvoorbeeld zonder toestemming van verhuurder de huurwoning onder te verhuren of iemand anders te laten intrekken. Heeft een verhuurder hier echter mee ingestemd, dan kan dit wel een effect hebben op de kwalificatie van de woonruimte en daarmee de toepasselijkheid van het woningwaarderingsstelsel.

1.5 Jaarlijkse indexatie huurprijsgrenzen en maximale huurprijzen

In de voorgaande paragrafen wordt gesproken over de maximale huurprijzen en verschillende huurprijsgrenzen. De hieraan gekoppelde bedragen en de kengetallen die gebruikt worden bij de berekening van het puntenaantal voor de WOZ-waarde worden jaarlijks geïndexeerd.

1.5.1 De liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens werd vanaf 1 januari 2011 jaarlijks per 1 januari opnieuw vastgesteld. Voor 2011 liep een jaargang van 1 juli tot 1 juli. Een overzicht van de liberalisatiegrenzen vanaf 1989 is te vinden in Bijlage 2 van dit beleidsboek.

1.5.2 De socialesectorgrens en vrijesectorgrens

De indexatie van de socialesectorgrens en vrijesectorgrens vindt jaarlijks per 1 januari plaats. Een overzicht van de sociale- en vrijesectorgrenzen zijn te vinden in Bijlage 2 van dit beleidsboek.
 

1.5.3 De maximale huurprijzen

De maximale huurprijzen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd, zodat deze gelijk valt met de hiervoor beschreven indexaties.⁵ Een overzicht van de maximale huurprijzen per 1 januari 2026 is te vinden in Bijlage 3 van dit beleidsboek.

^₅Vóór 1 juli 2024 werden de maximale huurprijzen jaarlijks per 1 juli van elk kalenderjaar geïndexeerd.