Hoofdstuk 3 - Het woningwaarderingsstelsel in Huurcommissie-procedures

De Huurcommissie past het woningwaarderingsstelsel toe in vier verschillende procedures:

1. Toetsing van de aanvangshuurprijs;¹⁴
2. Toetsing van de redelijkheid van de huurprijs;¹⁵
3. Bezwaar tegen jaarlijkse huurverhoging;¹⁶
4. Huurverhoging na woningverbetering.¹⁷

Dit hoofdstuk beschrijft de eerste twee genoemde procedures. De procedure rond de jaarlijkse huurverhoging staat beschreven in het ‘beleidsboek huurverhoging en inkomensafhankelijke huurverlaging’. De procedure ‘huurverhoging na woningverbetering’ staat beschreven in het gelijknamige beleidsboek.

Huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur

De Huurcommissie is niet bevoegd om uitspraak te doen wanneer sprake is van een huurcontract dat naar zijn aard van korte duur is. Of hiervan sprake is zal per geval worden beoordeeld.

Woon-zorg-overeenkomsten

Indien sprake is van een gemengde woon-zorgovereenkomst dan is de Huurcommissie alleen bevoegd om uitspraak te doen indien het huurelement in de gemengde overeenkomst overheerst. Of hiervan sprake is zal per geval worden beoordeeld.

¹⁴_{Artikel 7:249 BW.}

¹⁵_{Artikel 7:254 BW.}

¹⁶_{Artikel 7:253 BW.}

¹⁷_{Artikel 7:255 BW.}

3.1 Toetsing van de aanvangshuurprijs

Als huurder en verhuurder een huurcontact hebben gesloten, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen om te toetsen of de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is.¹⁸ Het maakt daarbij niet uit hoe hoog of laag de overeengekomen huurprijs is. Om de procedure te starten moet de huurder een verzoek indienen, zoals omschreven staat in artikel 7:249 BW.

Bij de ‘procedure toetsing van de aanvangshuurprijs’ toetst de Huurcommissie de volgende zaken:

• De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De overeengekomen huurprijs mag niet hoger zijn de maximaal redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderigsstelsel voor een zelfstandige woonruimte.
• Aanwezigheid van ernstige onderhoudsgebreken. Er mogen geen ernstige onderhoudsgebreken aanwezig zijn bij aanvang van de huurovereenkomst. Als er ernstige gebreken zijn beoordeelt de Huurcommissie ook of deze reden geven om de huurprijs tijdelijk te verlagen en zo ja, met welk percentage.¹⁹

Om de redelijkheid van de huurprijs te kunnen beoordelen stelt zij de kwaliteit van de woonruimte vast. De kwaliteit van de woonruimte wordt bepaald door het puntenaantal op basis van het woningwaarderingsstelsel voor een zelfstandige woonruimte.

¹⁸_{Artikel 4, lid 2 sub a Uhw jo. artikel 11 Uhw.}

¹⁹_{Artikel 4 lid 2 sub a Uhw jo. artikel 12 Uhw}

 

3.1.1 Eisen aan het verzoek

De wet stelt eisen aan een verzoek bij de Huurcommissie, de zogenoemde vormvereisten. Voor de procedure ‘toetsing van de aanvangshuurprijs’ gelden de volgende vormvereisten: 

3.1.1.1 Indieningstermijn

Een verzoekschrift moet zijn ingediend binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract. Dit is een fatale termijn. Dat betekent dat de termijn niet kan worden verlengd.²⁰ Alleen als het verzoek binnen de termijn wordt ingediend kan het inhoudelijk worden behandeld. Als het verzoek buiten de termijn wordt ingediend, dan is dat verzoek niet-ontvankelijk. Dat betekent dat het verzoek niet inhoudelijk wordt behandeld door de Huurcommissie.  Een verzoek tot toetsing aanvangshuurprijs kan wél ingediend worden vóór de ingangsdatum van het huurcontract.²¹

Uitzonderingsituatie indieningstermijn voor tijdelijke huurcontracten van vóór 1 juli 2024

Als een tijdelijk huurcontract is afgesloten (ondertekend) vóór 1 juli 2024, dan kan de huurder het verzoek indienen tot uiterlijk 6 maanden na afloop van het huurcontract, mits aan de eis wordt voldaan dat partijen een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar of korter zijn overeengekomen zoals bedoeld in de Wet Doorstroming Huurmarkt (WDH). De Huurcommissie toetst of de huurovereenkomst aan deze eis voldoet.

Deze uitzonderingssituatie geldt dus niet voor tijdelijke huurcontracten die zijn afgesloten (ondertekend) op of ná 1 juli 2024.

3.1.1.2 Eerste huurcontract tussen huurder en verhuurder

Een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan alleen worden ingediend als een huurder en verhuurder voor het eerst een huurcontract met elkaar zijn aangegaan voor een bepaalde woonruimte. Dit betekent dat de onderstaande situaties zijn uitgesloten van de procedure. In de volgende gevallen zal het verzoekschrift niet-ontvankelijk worden verklaard:

• als dezelfde huurder en verhuurder na de start van de eerste huurovereenkomst een nieuw contract aangaan voor dezelfde woonruimte.
• als een zittende huurder met een nieuwe verhuurder een nieuw huurcontract aangaat voor dezelfde woonruimte.
• als partijen een tijdelijke huurovereenkomst zoals bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt zijn aangegaan en het einde van de huurovereenkomst niet wordt aangezegd door verhuurder. In dat geval wordt het tijdelijk huurcontract voortgezet als een (nieuw) huurcontract voor onbepaalde tijd. Het is dan niet mogelijk om dit huurcontract voor onbepaalde tijd te laten toetsen.
• als huurders huren op basis van voortzetting van het huurcontract op grond van medehuur²², voortzetting huur na overlijden.²³
• als een huurder zijn huurderschap ontleent aan een machtiging van de kantonrechter.²⁴

3.1.1.3 Huurder is de verzoeker

Alleen huurders kunnen een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs indienen. Een verzoek dat wordt ingediend door de verhuurder van de woonruimte, zal niet-ontvankelijk worden verklaard.

3.1.2 Inhoudelijke toetsing

Als het verzoek ontvankelijk is gaat de Huurcommissie over tot een inhoudelijke toetsing van het verzoek. De Huurcommissie toetst de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en onderzoekt of de overeengekomen huurprijs hoger of lager is dan de maximale redelijke huurprijs.²⁵ Hiervoor²⁶ vindt een onderzoek in de woonruimte plaats.

Tijdens het onderzoek in de woonruimte wordt een woningwaardering opgesteld, ook wel een puntentelling genoemd. Op basis van de toegekende punten en de eventuele prijsopslagen wordt de maximale redelijke huurprijs berekent. Daarnaast wordt onderzocht of de woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst ernstige onderhoudsgebreken had. De onderzoeker maakt van al zijn bevindingen een onderzoeksrapport.

3.1.2.1 Peildatum

Bij een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs is de peildatum de ingangsdatum van het huurcontract. Dit betekent dat de waardering van de kwaliteit van een woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs wordt beoordeeld naar de toestand van de woonruimte zoals deze was op de ingangsdatum van het huurcontract. Deze peildatum geldt ook bij de toetsing van de aanwezigheid van ernstige onderhoudsgebreken.

3.1.2.2 Terugwerkende kracht

Als de overeengekomen aanvangshuurprijs niet redelijk is, dan stelt de Huurcommissie een nieuwe aanvangshuurprijs vast ter hoogte van de maximaal redelijke huurprijs. Deze nieuwe aanvangshuurprijs wordt met terugwerkende kracht vastgesteld, namelijk vanaf de ingangsdatum van het huurcontract. Het kan dus voorkomen dat partijen bij de aanvang van het huurcontract een huurprijs zijn overeengekomen die boven de vrijesectorgrens ligt en dat na de procedure bij de Huurcommissie de aanvangshuurprijs onder de vrijesectorgrens komt te liggen, waardoor de regels voor gereguleerde huurwoningen van toepassing zijn.

3.1.2.4 Oordeel huurprijs redelijk of huurprijs niet redelijk

De Huurcommissie geeft in haar uitspraak aan of de overeengekomen huurprijs redelijk of niet redelijk is. Als de overeengekomen huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel niet redelijk is dan stelt zij vast welke huurprijs wel redelijk is en wordt een nieuwe huurprijs vastgesteld ter hoogte van de maximaal redelijke huurprijs.

Als de overeengekomen huurprijs redelijk is, dan blijft de overeengekomen huurprijs staan, ook als de maximale huurprijs hoger ligt dan de overeengekomen huurprijs. De huurprijs wordt dus nooit verhoogd door het starten van de procedure ‘toetsing van de aanvangshuurprijs’.

De beoordeling kan leiden tot een aantal scenario’s. Deze zijn hieronder uitgelicht in de onderstaande afbeelding:

²⁰_{De Algemene Termijnenwet is in deze procedure niet van toepassing voor wat betreft de termijn voor indiening van het verzoekschrift.}

²¹_{Kamerstukken II 1983/84, 17 431, nr. 6, p. 27.}

 ²²_{Artikel 7:266 BW.}

 ²³_{Artikel 7:268 BW.}

²⁴_{Artikel 7:270 BW.}

²⁵_{Artikel 11 lid 2 Uhw.}

3.2 Toetsing van de redelijkheid van de huurprijs na een voorstel tot huurverlaging

De huurder kan een huurverlaging tot stand brengen door aan de verhuurder een schriftelijk voorstel te doen tot verlaging van de huurprijs. Als de verhuurder instemt met het voorstel dan wordt de huurprijs verlaagd. Hierbij geldt dat zwijgen geen aanvaarding is. Als het voorstel niet door de verhuurder wordt geaccepteerd of hij reageert niet op het voorstel, dan kan de huurder bij de Huurcommissie een verzoek tot huurverlaging op grond van punten indienen.²⁶ Als zo’n verzoek binnenkomt bij de Huurcommissie, dan heeft de Huurcommissie de taak om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs.²⁷

3.2.1 Eisen aan een verzoek

De wet stelt eisen aan een verzoek bij de Huurcommissie, de zogenoemde vormvereisten. Voor de procedure ‘toetsing van de redelijkheid van de huurprijs’ gelden drie van zulke vormvereisten, die we hieronder toelichten. Als aan alle eisen wordt voldaan, dan is het verzoek ontvankelijk. Als dit niet het geval is, dan is het verzoek niet-ontvankelijk.

3.2.1.1 Procedure beschikbaar voor alle huursectoren, mits…

De huurder kan een verzoek tot huurverlaging op grond van punten indienen.²⁸ Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen huurders met een woonruimte in de sociale sector of de midden- en vrije sector. Welke sector van toepassing is wordt beoordeeld op basis van de aanvangshuurprijs: de huurprijs die huurder en verhuurder als eerst hebben afgesproken bij het sluiten van de huurovereenkomst.

• Sociale sector: Huurders in de sociale sector kunnen altijd een verzoek tot huurverlaging op grond van punten indienen.
• Midden- en vrije sector: Huurders in de midden-en vrije sector kunnen een verzoek indienen, mits de huurovereenkomst is gesloten op of na 1 juli 2024. Hierbij geldt de volgende uitzondering: als een huurcontract is afgesloten (ondertekend) vóór 1 juli 2024 boven de in dat kalenderjaar geldende liberalisatiegrens, dan kan deze huurder een verzoek tot huurverlaging op grond van punten indienen, mits uit het puntenaantal van de woning blijkt dat deze op de peildatum eigenlijk in de sociale sector valt. Of dit het geval is zal door de Huurcommissie inhoudelijk worden onderzocht met een onderzoek in de woonruimte.

Voorbeeld

Een zelfstandige woning wordt sinds 1 januari 2024 verhuurd met een aanvangshuurprijs van € 900,00 per maand. De aanvangshuurprijs ligt boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 879,66 per maand. De huurder stapt naar de Huurcommissie op 10 maart 2026 om zijn huurprijs van € 900,00 te verlagen op grond van punten, nadat de verhuurder het huurverlagingsvoorstel per 1 maart 2026 heeft afgewezen. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woning vast op 100 punten. De sociale sectorgrens ligt in 2026 op € 932,93 . De maximale redelijke huurprijs bij 100 punten is in 2026 € 637,67 per maand. De woning valt op basis van het aantal punten in de sociale sector. Hierdoor is het verzoek van de huurder ontvankelijk. De Huurcommissie kan in dit geval de huurprijs van € 900,00 verlagen naar de maximale redelijke huurprijs van € 637,67 per maand.

²⁷_{Artikel 7:254 BW.}

²⁸_{Artikel 4, lid 2 sub c Uhw.}

²⁹_{Artikel 7:254 BW.}

3.2.1.2 Indieningstermijn

Een huurder moet binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging een verzoek indienen bij de Huurcommissie.²⁹ Na deze termijn kan de huurder de voorgestelde huurverlaging niet meer afdwingen met een procedure bij de Huurcommissie. Dit betekent dat een verzoek dat is ingediend ná de termijn van 6 weken, niet-ontvankelijk is omdat het te laat is ingediend. De huurder moet de voorgestelde ingangsdatum afwachten voordat hij een verzoek indient. Als de huurder aantoont dat de verhuurder het voorstel heeft geweigerd of niet reageert op het voorstel, dan kan de huurder al voor de voorgestelde ingangsdatum een verzoek indienen.

3.2.1.3 Vormvereisten aan het voorstel tot huurverlaging

Het voorstel tot huurverlaging moet aan een de volgende vormvereisten voldoen:

1. Het voorstel moet tenminste twee kalendermaanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk worden ingediend bij de verhuurder.³⁰ Hierbij geldt de datum van ontvangst van het voorstel door de verhuurder als peildatum. Bij verzending van het voorstel per post mag verwacht worden dat dit de eerste werkdag na de verzending betreft. Bij digitale verzending (bijvoorbeeld per e-mail) mag worden verwacht dat dit de dag van verzending is.
2. In het voorstel tot huurverlaging is het verplicht om de volgende gegevens op te nemen:

• de geldende huurprijs;
• het bedrag waarmee huurder de huurprijs wil verlagen (bijvoorbeeld € 100,00 als een wijziging van € 500,00 naar € 400,00 wordt voorgesteld);
• de (nieuwe) voorgestelde huurprijs;
• de voorgestelde ingangsdatum.³¹

3. Het voorstel is gebaseerd op een woningwaardering (puntentelling) die is toegevoegd aan het voorstel.³² De huurder kan een puntentelling opstellen op de website van de Huurcommissie door middel van de Huurprijscheck.

Verschuiven van de ingangsdatum

Over het algemeen is de ingangsdatum van de huurverlaging de door huurder voorgestelde ingangsdatum. Maar soms wordt hierin een fout gemaakt door huurder. Deze vormfout kan de Huurcommissie herstellen. De Huurcommissie kan een latere ingangsdatum vaststellen als blijkt dat het voorstel niet voldoet aan de gestelde eis van twee kalendermaanden. De Huurcommissie toetst dan de het verlagingsvoorstel met de ingangsdatum die zij als redelijk ziet en past dan de termijn van twee kalendermaanden ambtshalve toe. 

Hiernaast gelden nog de volgende regels voor de ontvankelijkheid van het verzoek:

• Als na een onherroepelijke uitspraak een nieuw verzoek voor dezelfde woonruimte wordt ingediend, dan is het verzoek alleen ontvankelijk als sprake is van nieuwe feiten en omstandigheden.
• Als het bedrag waarover het geschil gaat kleiner is/blijkt dan de waarde van één punt in het woningwaarderingsstelsel, dan is het verzoek niet-ontvankelijk.

3.2.2 Inhoudelijke toetsing

De Huurcommissie toetst het huurverlagingsvoorstel aan de hand van het woningwaarderingsstelsel.³³ De Huurcommissie onderzoekt of de huurprijs hoger of lager is dan de maximale redelijke huurprijs (of in de sociale huursector valt, zie paragraaf 3.2.1.1). Hiervoor vindt een onderzoek in de woonruimte plaats. Tijdens het onderzoek in de woonruimte wordt een woningwaardering (puntentelling) opgesteld en de bijbehorende maximale redelijke huurprijs berekent.

3.2.2.1 Peildatum

Bij een verzoek tot toetsing van de redelijkheid van de huurprijs is de peildatum de ingangsdatum van de huurverlaging. De waardering van de kwaliteit van een woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs wordt dan ook beoordeeld naar de toestand van de woonruimte zoals deze was op de ingangsdatum van de huurverlaging.³⁴

3.2.2.2 Oordeel huurprijs redelijk of niet redelijk

De Huurcommissie geeft in haar uitspraak aan of de huurprijs redelijk is of niet redelijk is. Als de huurprijs niet redelijk is zegt geeft zij hierbij aan welke huurprijs wel redelijk is. Namelijk de maximale huurprijs op grond van de puntentelling. De beoordeling kan leiden tot een aantal uitkomsten die in de afbeelding hieronder staan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen huurcontracten die zijn gesloten op of na 1 juli 2024 en huurcontracten die zijn gesloten vóór 1 juli 2024.

²⁹Artikel 7:254 BW.

³⁰Artikel 7:252 lid 1 BW. Als bijvoorbeeld een huurverlagingvoorstel wordt gedaan op 10 januari 2026, dan betekent de eis van ten minste twee kalendermaanden dat de ingangsdatum van de huurverlaging op zijn vroegst 1 april 2026 is.

³¹Artikel 7:252 lid 2 sub a tot en met de BW.

³²Artikel 7:252 lid 3 BW.

³³Artikel 14 Uhw.

³⁴Artikel 13 lid 6 Uhw  jo. artikel 14 lid 3 Uhw.