Hoofdstuk 2 - Algemene toelichting

2.1 Functie van het woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel is een systeem waarbij aan de woonruimte kwaliteitspunten worden toegekend. Bij dit puntenaantal hoort een maximale redelijke huurprijs.¹ Hoe hoger de kwaliteit van de woonruimte is, hoe meer punten een woonruimte krijgt en des te hoger de huurprijs mag zijn. Het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel staat uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte (verder ook: Bhw). Zie voor dit besluit bijlage 1.

Voorbeeld: Een zelfstandige woning heeft 115 punten. Op verzoek van de huurder bepaalt de Huurcommissie op basis van dit puntenaantal de maximale huurprijs van deze woning op € 714,57. Dit bedrag is gebaseerd op de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woning per 1 januari 2025.

Er bestaan drie verschillende woningwaarderingsstelsels voor de verschillende soorten woonruimten die zijn uitgewerkt en toegelicht in de Bijlage I van het Bhw:

1. zelfstandige woningen (Bijlage 1A van het Bhw);
2. onzelfstandige woningen (Bijlage 1B van het Bhw);
3. woonwagen en/of standplaatsen (Bijlage 1C van het Bhw).

Dit beleidsboek gaat over het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen.

_{¹ Zie bijlage 5 bij dit beleidsboek voor het overzicht van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimte. De maximale huurprijzen zijn te vinden in de jaarlijkse circulaire ‘huurprijsbeleid’ en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.}

2.2 Woningen in de sociale-, midden- en vrije sector

Wet betaalbare huur

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Voorheen werd de verhuur van woonruimte via de liberalisatiegrens opgedeeld in de gereguleerde sector (sociale sector) en de geliberaliseerde sector (vrije sector). Met de komst van de Wet betaalbare huur (voor huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024) is een nieuwe sector toegevoegd: de middensector. 

Om te bepalen in welke sector een woning valt, moet dus worden gekeken naar de datum waarop het huurcontract is afgesloten (voor of na 1 juli 2024) en naar de huurprijs op de voor de procedure relevante peildatum. Op basis daarvan valt de woning in een van de volgende sectoren: 

1. Huurcontracten afgesloten voor 1 juli 2024: 
   • sociale huur (aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens*); 
   • vrije sector (aanvangshuurprijs op of boven de liberalisatiegrens*).
2. Huurcontracten afgesloten op of na 1 juli 2024
   • sociale sector: aanvangshuurprijs tot maximale socialehuurgrens**;
   • middensector: aanvangshuurprijs tussen maximale socialehuur- en vrijesectorgrens**;
   • vrije sector: aanvangshuurprijs boven de vrijesectorgrens.

*De liberalisatiegrens wordt vanaf 1 januari 2011 jaarlijks per 1 januari opnieuw vastgesteld. Voor die tijd liep een jaargang van 1 juli tot 1 juli. Dus jaargang 1989 betekent van 1 juli 1989 tot 1 juli 1990. Een overzicht van de huurliberalisatiegrenzen vanaf 1989 is te vinden in bijlage 4 van dit beleidsboek.

**De maximale socialehuur- en vrijesectorgrenzen worden jaarlijks per 1 januari vastgesteld. Een overzicht hiervan is te vinden in bijlage 5 van dit beleidsboek. De maximale socialehuurgrens is per 1 januari 2025 € 900,07, overeenkomend met 143 punten. De maximale vrijesectorgrens is per 1 januari 2025 € 1.184,82 overeenkomend met 186 punten.

Overgangsrecht

Huurcontracten afgesloten voor 1 juli 2024

Voor huurcontracten die zijn afgesloten voor 1 juli 2024 is de huurbescherming die volgt uit de Wet betaalbare huur van toepassing als sprake is van een sociale huurwoning (aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens). De huurbescherming geldt ook bij bestaande contracten voor een vrije sectorwoning (aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens), waarbij het puntenaantal van de woning in het lage segment valt (minder dan 143 punten op peildatum 1 juli 2024). In die gevallen geldt een overgangstermijn van één jaar.

Voorbeeld I: Een zelfstandige woning wordt sinds 1 januari 2023 verhuurd met een aanvangshuurprijs van € 900,00. Er is sprake van een vrijesectorwoning. De aanvangshuurprijs ligt immers boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 808,00. De huurder stapt naar de Huurcommissie op 1 augustus 2024 om de huur te verlagen op grond van punten. Het verzoek wordt niet-ontvankelijk verklaard, aangezien het overgangsrecht bepaalt dat pas op of na 1 juli 2025 dit soort verzoeken kunnen worden ingediend bij de Huurcommissie.

Voorbeeld II: Een zelfstandige woning wordt sinds 1 januari 2023 verhuurd met een aanvangshuurprijs van € 900,00. Er is sprake van een vrijesectorwoning. De aanvangshuurprijs ligt immers boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 808,00. De huurder stapt naar de Huurcommissie op 1 augustus 2025, nadat de verhuurder het huurverlagingsvoorstel niet heeft aanvaard, om de huur te verlagen op grond van punten. Het verzoek wordt ontvankelijk verklaard en huurder kan dus bij de Huurcommissie terecht.

In voorbeeld II stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woning op 142 punten. De maximale huurprijs van deze woning bedraagt € 893,37. De woning valt op basis van het aantal punten in de sociale sector, waardoor het waarderingsstelsel van toepassing is ondanks het feit dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs (huurcontract afgesloten voor 1 juli 2024). De huurprijs wordt verlaagd naar € 893,37.

In Hoofdstuk 4, paragraaf 4 wordt nader toegelicht hoe de Huurcommissie handelt in dit soort zaken, onder andere omtrent de relevante peildatum en puntentelling(en).

Huurcontracten afgesloten op of na 1 juli 2024

De huurbescherming die volgt uit de Wet betaalbare huur geldt met de inwerkingtreding van deze wet op 1 juli 2024 voor woningen in de sociale sector en de middensector. De huurbescherming geldt niet voor woningen in de vrije sector².

_{² De toetsing door de Huurcommissie kan leiden tot de vaststelling dat een woning qua waardering in de vrije sector valt. Die conclusie is een gevolg van de toets door de Huurcommissie, maar maakt niet dat het de huurbescherming (vervolgens) geldt voor woningen in de vrije sector. De Huurcommissie kan na voornoemde vaststelling bijvoorbeeld niet de huurprijs aanpassen.}

2.3 Woningwaarderingsstelsel zelfstandige woning

2.3.1 Uitleg begrip zelfstandige woning

Met de Wet betaalbare huur is, ter invulling van artikel 3 lid 3 Uhw, de definitie voor zelfstandige woonruimte zoals opgenomen in artikel 7:234 BW aangevuld in artikel 1 lid 2 van het Bhw. Deze luidt als volgt:

“Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Onder woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt in dit besluit niet mede begrepen een woonwagen of een combinatie van een standplaats en een woonwagen.”

Wanneer moet deze definitie toegepast worden?
Het antwoord op deze vraag wordt gegeven door de peildatum. Wat de peildatum is, hangt af van de desbetreffende procedure en wordt als volgt bepaald:

• bij een verzoek tot toetsing van de redelijkheid van de aanvangshuur geldt als peildatum de ingangsdatum van de huurovereenkomst;
• bij een verzoek tot toetsing van de redelijkheid van de huurprijs geldt als peildatum de door huurder voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging.

Aan de hand van de vastgestelde peildatum kan vervolgens beoordeeld worden of de definitie van de Wbh geldt. Ligt de peildatum van de procedure vóór 1 juli 2024, dan geldt de definitie van de Wbh niet. Ligt de relevante peildatum op of na 1 juli 2024, dan moet de definitie van de Wbh toegepast worden. Deze benadering leidt er dus toe dat de definitie van vóór de Wbh steeds minder vaak gebruikt gaat worden. 
LET OP: ook in de situatie dat de definitie van de Wbh niet geldt, toetst de Huurcommissie of geen sprake is van schijnconstructies rondom verhuur van zelfstandige woonruimtes.

Hoe moet de definitie van de Wbh toegepast worden?
Uit de hiervoor geciteerde tekst komen drie (hoofd)vragen voor de toets of sprake is van een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte is. Die vragen zijn de volgende:

1. Voldoet de woonruimte aan de eisen van artikel 7:234 BW?
2. Wordt de woonruimte bewoond door maximaal twee personen?
3. Wordt de woonruimte bewoond door drie of meer personen met een duurzame gemeenschappelijke huishouding?

Het verdient nadrukkelijk aanbeveling de volgorde van deze vragen aan te houden bij het vormen van een antwoord op de vraag of sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.

1. Voldoet de woonruimte aan de eisen van artikel 7:234 BW?

Artikel 7:234 BW legt de basis voor de beoordeling of sprake is van een zelfstandige woonruimte of niet. In dit artikel is namelijk opgenomen dat sprake is van een zelfstandige woonruimte als de woonruimte voldoet aan een aantal fysieke kenmerken, zoals een eigen toegang en dat de bewoner deze  kan gebruiken zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Dit staat dus los van de vraag door wie de woonruimte wordt bewoond. Die wezenlijke voorzieningen zijn:

• één vertrek;
• een kookgelegenheid, te weten een aanrecht, aan- en afvoer van water en tenminste één aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit;
• een wasgelegenheid, waartoe ook een douchecabine in een vertrek of ‘en suite’ behoort;
• een eigen toilet.

Beschikt een woonruimte niet over een eigen toegang en/of (één van) deze wezenlijke voorzieningen, dan is geen sprake van een zelfstandige woonruimte. De woonruimte is dan onzelfstandig en moet volgens de daarvoor geldende regels gewaardeerd worden. Zie hiervoor het Beleidsboek Woningwaardering onzelfstandige woonruimte.

Voldoet een woonruimte wel aan de eisen van dit artikel? Dan betekent dat nog niet dat sowieso sprake is van een zelfstandige woonruimte. In dit geval moet namelijk een oordeel gevormd worden over de tweede hoofdvraag.

2. Wordt de woonruimte bewoond door maximaal twee personen?

Als de woonruimte, die voldoet aan de eisen van art. 7:234 BW, wordt bewoond door twee personen, dan is in de regel sprake van een zelfstandige woonruimte. In deze situatie hoeft geen toets plaats te vinden op de onderlinge verhouding tussen deze beide twee personen. Wanneer partijen het echter oneens zijn over de vraag of sprake is van een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte zal de commissie op zitting, daarbij de omstandigheden van het concrete geval beoordelend, tot het oordeel komen of voor de toepassing van het Woningwaarderingssysteem sprake is van een zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte.

Wordt de woonruimte door drie of meer personen bewoond? Dan kan nog geen conclusie worden getrokken, maar moet nog een oordeel over de volgende hoofdvraag worden gevormd.

3. Wordt de woonruimte bewoond door drie of meer personen met een duurzame gemeenschappelijke huishouding?

Bij bewoning door drie of meer personen moet sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, wil de woonruimte voor toepassing van het woningwaarderingssysteem als zelfstandige woonruimte aangemerkt kunnen worden. Het antwoord op deze derde hoofdvraag bestaat dus uit twee delen. Eerst moet beoordeeld worden of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Afhankelijk van het antwoord op die vraag kan dan vervolgens geconcludeerd worden of de woonruimte een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte is. Wanneer een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, wordt de woonruimte als zelfstandig aangemerkt. Bestaat geen duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan is de woonruimte onzelfstandig.

De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan door een commissie op een zitting aan de hand van de volgende stappen worden beantwoord.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding
Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding zijn verschillende situaties te onderscheiden. Deze worden hierna achtereenvolgens besproken.

Koppel met een relatie of een gezin
Bij een koppel met een relatie of een gezin wordt aangenomen dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Bij zo’n relatie zal, vanwege het oordeel dat in die situatie sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, vervolgens vastgesteld kunnen worden dat de woonruimte kwalificeert als zelfstandige woonruimte. Is de onderlinge relatie anders, dan moet naar de volgende situatie(s) worden gekeken.

Duurzame woongroep
Van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, zonder een affectieve relatie als bij een gezin, kan ook sprake zijn bij een duurzame (dus niet qua samenstelling losse, maar bestendige) woongroep (bijvoorbeeld een religieuze woongroep). De conclusie dat sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zal duidelijk gemotiveerd moeten worden. Wordt vastgesteld dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan kan geconcludeerd worden dat sprake is van een zelfstandige woonruimte. Wordt deze vraag met ‘nee’ beantwoord, dan wil dat nog niet zeggen dat sprake is van onzelfstandige woonruimte, maar geldt het hierna volgende.

Alle andere situaties
Op basis van het concrete, individuele geval wordt beoordeeld of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Relevant daarbij is, zoals de mede uit op de civiele rechtspraak gebaseerde vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt, of men de bedoeling heeft om bestendig en voor onbepaalde tijd een huishouden te voeren. In lijn met hetgeen de Minister zowel in de toelichting op het Besluit huurprijzen woonruimte als bij de beantwoording van Kamervragen over dit onderwerp heeft toegelicht, beantwoordt de Huurcommissie deze vraag aan de hand van haar bestaande uitvoeringspraktijk. Deze bestaande uitvoeringspraktijk houdt in dat de Huurcommissie, in lijn met de jurisprudentie uit het privaatrecht, kijkt naar de objectieve (zoals de duur van de overeenkomst) en subjectieve (zoals de bedoeling van partijen bij aangaan van de overeenkomst) factoren, als ook alle feiten en omstandigheden van het geval in onderlinge samenhang bezien.

De Huurcommissie kijkt dus niet alleen naar (de tekst van) de huurovereenkomst. Relevant zijn ook de feiten en omstandigheden van het geval, ook die bij de totstandkoming van de overeenkomst en hetgeen partijen voor ogen stond. Als zich bijvoorbeeld de situatie voordoet dat de praktijk afwijkt van hetgeen in de huurovereenkomst staat, dan hoeft hetgeen is overeengekomen dus niet per definitie de doorslag te geven. Vragen die bij de beoordeling een rol kunnen spelen zijn onder andere de volgende:

• Woonden de huurders al eerder - direct voorafgaand aan het huren van de onderhavige woonruimte – in een andere zelfstandige woning al samen als groep?
• Kenden de huurders elkaar al voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst?
• Zochten de huurders gezamenlijk een woonruimte en wilden zij ook echt één woonruimte delen? Of ligt het initiatief bij verhuurder?
• Heeft de verhuurder de ruimtes als één geheel of per kamer geadverteerd?
• Worden in de huurovereenkomst kamernummers vermeld?
• Zijn de ruimtes voorzien van een eigen (huis)nummer of andere specifieke duiding?
• Worden ruimtes in het contract of in de praktijk door verhuurder specifiek toegewezen aan een huurder?
• Kunnen huurders zelf een ruimte kiezen die zij gebruiken of wordt aan een huurder het specifieke gebruiksrecht voor een ruimte door verhuurder  toegekend?
• Kan het gebruik van de ruimtes wisselend plaatsvinden of moeten dan bijvoorbeeld het contract of de feitelijke huurbetaling aangepast worden?
• Kunnen de toegangsdeuren tot de afzonderlijke ruimtes op slot?
• Staat in de huurovereenkomst één huurprijs of wordt deze verdeeld over de afzonderlijke ruimtes met voor elke ruimte een eigen bedrag?
• Verdelen de huurders de huurprijs onderling of heeft verhuurder dat (mede) bepaald?
• Wordt de huurprijs in één keer door één huurder betaald of betaalt iedere huurder voor zichzelf direct aan verhuurder?
• Zijn de huurders hoofdelijk aansprakelijk?
• Als een huurder vertrekt, bepalen dan de achterblijvende huurders wie de nieuwe medebewoner wordt?
• Hebben de huurders inspraak of een vetorecht als er wegens vertrek van een huurder een nieuwe medebewoner gezocht wordt door de verhuurder?
• Hebben de huurders een gezamenlijke rekening (voor de huurbetaling)?
• Doen de huurders boodschappen gezamenlijk, voor elkaar of is het ieder voor zich?

LET OP: deze vragen dienen als voorbeeld. Afhankelijk van de concrete situatie kunnen vragen niet aan bod komen of worden andere vragen toegevoegd c.q. aanvullende punten in overweging genomen. Dit is voorbehouden aan de zittingscommissie die de desbetreffende zaak behandelt.

Conclusie

Wordt aan de hand van de toets op de criteria na bevraging van partijen tijdens de zitting in een individueel geval vastgesteld dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding? Dan kan vervolgens geconcludeerd worden dat sprake is van een zelfstandige woonruimte. Blijkt geen sprake te zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding? Dan luidt de opvolgende conclusie dat voor de toepassing van het woningwaarderingsstelsel sprake is van een onzelfstandige woonruimte.

Een huurder kan niet eenzijdig zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning door bijvoorbeeld zonder toestemming van verhuurder de huurwoning onder te verhuren of iemand anders te laten intrekken. Heeft een verhuurder hier echter mee ingestemd, dan kan dit wel een effect hebben op de kwalificatie van de woonruimte en daarmee de toepasselijkheid van het woningwaarderingsstelsel.

Uitzondering voor hospitaverhuur

Voor hospitaverhuur geldt een uitzondering. Als een hoofdhuurder, als hospita, een deel van de woonruimte wil verhuren aan een onderhuurder, kan een uitzondering gelden op de hoofdregel dat sprake is van een onzelfstandige woonruimte bij bewoning van een woonruimte door meer dan twee personen die geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren. Als aan enkele voorwaarden is voldaan, kan de hoofdhuurder een huurprijs betalen volgens het WWS zelfstandige woonruimte aan de hoofdverhuurder. De huurprijs die de (hospita-)onderhuurder dan betaalt aan de (hospita)verhuurder volgt vervolgens uit het WWS onzelfstandige woonruimte.

Deze situatie kan dus alleen opgaan als een huurder (de hospita) een deel van zijn woonruimte onderverhuurd aan een ander huishouden en aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. Het (duurzaam gemeenschappelijk) huishouden van de hoofdhuurder (de hospita) moet tenminste twee jaar zelfstandig de huurwoning hebben bewoond.
2. De (hospita-)onderhuurder betreft maximaal één (duurzaam gemeenschappelijk) huishouden.
3. De (hospita-)onderhuurder mag alleen een huurovereenkomst hebben met de hoofdhuurder (de hospita) van de woning (niet met de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning).

2.3.2 Onvrije zelfstandige woningen

Onder zelfstandige woning vallen ook de zogenaamde ‘onvrije woningen’. Hieronder worden woningen verstaan waarbij de huurder voor wezenlijke voorzieningen (zie hierboven in 2.3.1) niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar gebruik moet maken van een gemeenschappelijke verkeersruimte voor het bereiken van de afsluitbare vertrekken of wezenlijke voorzieningen waarvan hij het exclusieve gebruik heeft.

2.3.3 Buiten de woning, maar binnen het woongebouw

Er kan sprake zijn van vertrekken, overige ruimten en voorzieningen (verwarming, keuken en sanitair) die buiten de woning, maar wel binnen het woongebouw zijn gelegen. Indien het gebruik van deze ruimten en voorzieningen door derden is uit te sluiten, bijvoorbeeld door gebruikmaking van een slot, dan worden ze meegeteld in de waardering.

Als het gaat om gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten of voorzieningen (zoals een verwarming, gemeenschappelijke keuken of sanitair) voor verscheidene zelfstandige woningen, welke binnen het woongebouw zijn gelegen, worden deze ook volgens het woningwaarderingsstelsel zelfstandige woning gewaardeerd. De punten worden in dit geval evenredig over het aantal adressen binnen het woongebouw verdeeld, ongeacht de grootte van de afzonderlijke woningen (zie ook rubriek 9).

2.3.4 Onroerende aanhorigheden en zelf aangebrachte voorzieningen

Alleen de (gemeenschappelijke) vertrekken, overige ruimten en voorzieningen die tot de onroerende zaak behoren worden met punten gewaardeerd. Dit kan zijn doordat ze fysiek verbonden zijn met de woonruimte, of omdat dit in de huurovereenkomst is afgesproken. Als voor het gebruik van een onroerende aanhorigheid (bijv. een gemeenschappelijke tuin) een afzonderlijke huurovereenkomst is gesloten en de huur hiervan kan worden beëindigd zonder dat dit invloed heeft op de huur van de woonruimte, dan wordt de voorziening niet meegenomen in puntenwaardering.

Voorbeelden van onroerende aanhorigheden zijn de vrij gelegen berging, garage en carport. Ook de gemeenschappelijke ruimten, die ten dienste staan van de huurder, zoals een recreatiezaal, hobbyruimte, keuken/pantry, toiletten, berging/parkeervoorziening, wasruimte, logeerkamer en warmte-isolatie vallen hieronder. Ook een gedeelde WKO-installatie, bijvoorbeeld van een appartementencomplex, is een onroerende aanhorigheid.

Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding aan de huurder heeft verstrekt.

2.4 Peildatum toetsing woningwaardering

De peildatum voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte vindt plaats aan de hand van de artikelen 11, 12, 13, 14, 15 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en verschilt per procedure:

• Toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW): de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
• Jaarlijkse huurverhoging (artikel 7:253 BW) en huurverlaging op grond van punten (artikel 7:254 BW): de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging of huurverlaging.
• Huurverhoging na woningverbetering (artikel 7:255 BW): de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de woningverbetering tot stand is gekomen.

Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte, gaat het niet alleen om de toestand van de woning als zodanig, maar ook om aspecten waarvan de huurder kennis kan hebben op de relevante datum door opname van de woning en door het raadplegen van algemeen beschikbare informatie van de woning. In het bijzonder gaat het daarbij om aspecten als het energielabel en de WOZ-waarde van de woning.

2.5 Aangrenzende ruimten met open doorgang

Twee vertrekken of overige ruimten die met elkaar in verbinding staan, worden in een bepaald geval als één vertrek of overige ruimte gewaardeerd. Dit is het geval als zich tussen die twee vertrekken of overige ruimten een opening bevindt, die breder is dan 50% van de muur, waarin deze opening zich bevindt. Het moet hierbij gaan om een niet afsluitbare opening, die over een breedte van minimaal 0,85 m een minimumhoogte heeft van 2 m. De muur wordt gemeten in het vertrek of overige ruimte, waarin de tussenwand het smalst is. De figuur hieronder schetst de rekenmethode.

2.6 Afwijkingsbevoegdheid

Het woningwaarderingsstelsel is een gedetailleerd en dwingend stelsel. Dit betekent dat de Huurcommissie conform dit systeem de woning waardeert. Wel heeft de wetgever voorzien in een mogelijkheid om af te wijken van het waarderingsstelsel, wanneer de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft.³ Dat is de zogenoemde afwijkingsbevoegdheid van artikel 5 lid 2 Bhw.

2.7 Afronding punten, eindsaldering

Afronding per rubriek

De waardering in punten wordt per rubriek na saldering afgerond op 0,25 punt waarbij een achtste (1/8) punt naar boven wordt afgerond. Dat wil zeggen dat 0,125 wordt afgerond naar 0,25. Een kwartpunt is de kleinst werkbare waardering binnen het woningwaarderingsstelsel voor een afzonderlijke rubriek. Voor een voorbeeld zie paragraaf 9.3.

Eindsaldering

Het puntentotaal per woning wordt na eindsaldering (met inbegrip van de bij zorgwoningen geldende toeslag) afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten. In de eindsaldering zitten ook de punten voor eventuele gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen.

N.B. Alle punten worden bij elkaar opgeteld inclusief de punten voor de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen, waarna wordt afgerond. De toeslag van 35% bij zorgwoningen wordt toegepast op het puntentotaal van de onderdelen 1 t/m 11 en pas daarna afgerond.

Meer dan 250 punten

In geval van een woonruimte met méér dan 250 punten wordt de maximale huurprijs als volgt berekend: elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel (zie bijlage 5) bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijs die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten.

Voorbeeld: Een zelfstandige woning wordt beoordeeld met 255 punten. Bij een puntenaantal van 250 hoort een maximale huurprijs van € 1.608,68 (prijspeil 1 januari 2025). Het puntenaantal voor de woning ligt echter vijf punten hoger. Dit verschil van vijf punten dient te worden vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen die correspondeerden met 249 en 250 punten. Dat verschil bedraagt (€ 1.608,68 - € 1.1602,06 =) € 6,62. De verhoging op de maximale huurprijs is in dit geval € 33,10 (€ 6,62 x 5). De maximale huurprijs bedraagt dus € 1.641,78 (€ 1.608,68 + € 33,10). .

_{3 Hiervan kan sprake zijn als de strikte toepassing van het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, aldus de nota van toelichting bij het Bhw. Als voorbeeld wordt genoemd woningen die “door een zeer geringe oppervlakte geen 140 punten halen, doch wel van uitstekende kwaliteit zijn; bij voorbeeld zeer kleine, doch luxueuze appartementen.}

2.8 Prijsopslag monumenten en nieuwbouw

De punten die worden berekend op basis van het woningwaarderingsstelsel resulteren in een maximale huurprijs. Het waarderingsstelsel kent de mogelijkheid van een opslag bovenop deze maximale huurprijs voor monumenten en voor nieuwbouw. Als meerdere opslagen van toepassing zijn, worden deze percentages bij elkaar opgeteld alvorens daarmee de huurprijs wordt vermeerderd.⁴

_{⁴ Deze opslagen blijven buiten beschouwing voor het antwoord op de vraag tot welke sector (sociale sector, middensector of vrijehuursector) de woonruimte behoort.}

2.8.1 Rijksmonument

Huurovereenkomst afgesloten op of na 1 juli 2024

Indien een woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument, als bedoeld in artikel 1.1 Erfgoedwet, dan wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 35%. Hiermee worden rijksmonumenten bedoeld die zijn geregistreerd in het monumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Deze prijsopslag geldt alleen voor huurovereenkomsten die zijn afgesloten op of na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur: vanaf 1 juli 2024. Als de huurovereenkomst is afgesloten vóór 1 juli 2024 dan geldt onderstaande waardering.

De Huurcommissie hanteert passief beleid. De verhuurder moet aantonen dat een woning aangewezen is als of deel uitmaakt van een rijksmonument.

Huurovereenkomst afgesloten vóór 1 juli 2024

Indien een woonruimte een rijksmonument is of daar deel van uitmaakt, als bedoeld in artikel 1.1 Erfgoedwet, dan worden 50 punten extra toegekend. Hiermee worden rijksmonumenten, en dus niet gemeentelijke of provinciale monumenten, bedoeld die zijn geregistreerd in het monumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Alleen deze monumenten krijgen een toeslag van 50 punten.

Het Rijksmonumentenregister kan door eenieder worden geraadpleegd. Het register bevat gegevens over de inschrijving en ter identificatie van de rijksmonumenten: http://monumentenregister.cultureelerfgoed.nl.

2.8.2 Gemeentelijk of provinciaal monument

Indien een woonruimte een gemeentelijk of provinciaal monument is of daarvan deel uitmaakt, dan wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 15%. Het gemeentelijk monument moet zijn aangewezen door het college van burgemeester en wethouders. Een provinciaal monument moet zijn aangewezen door de gedeputeerde staten.

De Huurcommissie hanteert passief beleid. De partijen moeten aantonen dat een woning aangewezen is als of deel uitmaakt van een gemeentelijk of provinciaal monument.

2.8.3 Beschermd stads- of dorpsgezicht

De maximale huurprijs wordt met 5% vermeerderd als:

• a. de woonruimte behoort tot een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 2.34. vierde lid, van de Omgevingswet;
• b. de woonruimte behoort tot een woning die is gebouwd voor 1965; en
• c. de woonruimte niet bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet of van een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen gemeentelijk monument of een door gedeputeerde staten aangewezen provinciaal monument.

De Huurcommissie hanteert voor beschermde stads- en dorpsgezichten een passief beleid. Dit betekent dat het aan de verhuurder is om aan te tonen dat de woonruimte aan de voorwaarden voor deze prijsopslag voldoet.

2.8.4 Nieuwbouwopslag

De maximale huurprijs die hoort bij de kwaliteit van een huurwoning uit de middensector (zie paragraaf 2.2), wordt met 10% vermeerderd als:

• de woning voor het eerst in gebruik wordt genomen na 1 juli 2024, en
• de start van de nieuwbouw, transformatie of bijbouw van de woning plaatsvindt vóór 1 januari 2028.

Hieronder wordt nadere uitleg gegeven over de begrippen nieuwbouw, transformatie en bijbouw:

1. Nieuwbouw houdt in dat een volledig nieuw pand met nieuwe woonruimten neergezet wordt. In dit geval kan de start van de bouw van het gebouw, zoals ook in de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) is terug te vinden, gebruikt worden.
2. Transformatie betekent dat een nieuwe woonruimte ontstaat door een functiewijziging van een bestaand verblijfsobject. Een voorbeeld is een transformatie van een winkelruimte of kantoorruimte naar een woonruimte.
3. Bijbouw betekent dat al sprake is van bebouwing waarbij geheel nieuwe woningen worden bijgebouwd. Bijvoorbeeld middels optoppen (dus bovenop de bestaande woning) of door nieuwe woningen tegen de bestaande bebouwing aan te bouwen.

De nieuwbouwopslag eindigt na 20 jaar, gerekend vanaf het moment van ingebruikname van de woonruimte.

De nieuwbouwopslag geldt ook na bewonerswissel.

In geval van opsplitsen van woningen (woningvormen) wordt geen opslag gerekend. In dat geval wordt namelijk geen woonruimte (m²) toegevoegd.

De nieuwbouwopslag geldt alleen voor woningen die op basis van de punten van het woningwaarderingsstelsel in de middensector horen. Geldt bijvoorbeeld voor een woning met 147 kwaliteitspunten een maximum huurprijs van € 926,51, dan kan de verhuurder een huurprijs vragen tot maximaal € 1.019,16. Door de nieuwbouwopslag kan een middeldure huurwoning echter nooit in de vrije sector terecht komen. De kwalificatie van de woning als een woning behorend tot het middensector verandert daardoor dus niet. Een woning van 186 punten of minder met een nieuwbouwopslag blijft dus een gereguleerde huurwoning uit het middensector. De opslag geldt voor het bedrag en niet voor de hoeveelheid punten.

Cumulatie van opslagen

De samenloop van verschillende opslagen is in beperkte mate mogelijk. Zo kunnen de monumentenopslag (zowel de Rijksmonumenten als provinciale en gemeentelijke monumenten) en de opslag voor een beschermd stads- of dorpsgezicht niet tegelijkertijd voor dezelfde woonruimte worden toegekend (zie art. 8 lid 5 onder c Besluit huurprijzen woonruimte).

Wel mogelijk is het cumulatief toekennen van de monumentenopslag of de opslag voor beschermd stad- of dorpsgezicht met de nieuwbouwopslag. Vereist is dan wel dat aan alle vereisten van de beide opslagen – dus ieder voor zich -  is voldaan. Naar verwachting komt deze situatie in de praktijk dan ook niet vaak voor.

Bewijsstukken

De verhuurder moet aantonen dat de woning voldoet aan de voorwaarden van de nieuwbouwopslag. De verhuurder dient hierbij, indien mogelijk, gebruik te maken van de gegevens die geregistreerd staan in de registratie in de BAG. Zo wordt bij nieuwbouw in de BAG ‘bouw gestart’ en de praktische ingebruikname per pand geregistreerd. Deze datum kan gebruikt worden om bij de nieuwbouwwoning aan te tonen dat de start van de bouw van de woonruimte voor 1 januari 2028 lag. Indien de BAG ontoereikend is, moet de verhuurder andere bewijsstukken aanleveren waaruit blijkt dat de woning voldoet aan bovenstaande voorwaarden. In een geval van een transformatie wordt de gemeente hierover geïnformeerd en kan de verhuurder bijvoorbeeld de benodigde informatie over de transformatie bij de gemeente opvragen.