Hoofdstuk 2 - Het woningwaarderingsstelsel voor een zelfstandige woning

2.2 Rubriek 1 en 2: vertrekken en overige ruimten

Binnen het woningwaarderingsstelsel is sprake van drie soorten binnenruimten, namelijk vertrekken, overige ruimten en verkeersruimten. Dit onderscheid is belangrijk omdat de waardering per soort ruimte verschilt. Vertrekken en overige ruimten worden gewaardeerd onder rubriek 1 en 2. Gemeenschappelijke ruimten worden gewaardeerd onder rubriek 9.  

Buiten de woning, maar in het woongebouw

Er kan sprake zijn van vertrekken, overige ruimten (en bijbehorende voorzieningen, zoals verwarming, keuken en sanitair) die buiten de woning, maar wel binnen het woongebouw liggen. Als derden deze ruimte of voorziening niet kunnen gebruiken, bijvoorbeeld omdat de ruimte is afgesloten met een slot, dan worden deze meegeteld in de waardering. 
 

2.2.1 Vertrekken 

1 punt per m2  per vertrek

Voorbeelden van vertrekken zijn een woonkamer, hobby- en/of studeerkamer, slaapkamer en eetkamer die voldoen aan de gestelde eisen. Daarnaast geldt dat een ruimte die uitsluitend als keuken, badkamer of doucheruimte is bestemd altijd een vertrek is. Een vertrek wordt gewaardeerd met 1 punt per vierkante meter in rubriek 1.

In deze paragraaf staat hoe het aantal vierkante meters per vertrek moet worden bepaald en aan welke eisen een vertrek moet voldoen.
 

2.1.1.1 Afronden op hele m²

De waardering van vertrekken wordt gebaseerd op hele vierkante meters. Om tot die hele vierkante meters te komen, geeft het Bhw nadere instructies.

• Meet elk vertrek apart.
• Noteer de uitkomst op 2 decimalen (bijv. 12,38 m²).
• Tel de uitkomsten van alle vertrekken samen bij elkaar op.  Bij een getal dat eindigt op 0,50 m² wordt afgerond omhoog. Bijvoorbeeld: 28,51 m² wordt 29 m² Als het getal eindigt op 0,49 m² of lager wordt naar beneden afgerond. Bijvoorbeeld: 15,43 m² wordt 15 m².

Voorbeeld

Een woonruimte heeft een kamer van 3,75 meter lang en 4,12 meter breed. Daarnaast is een keuken aanwezig van 2,95 meter bij 3,81 meter. Het berekenen van het puntenaantal gaat dan als volgt: Kamer: 3,75 x 4,12 = 15,4912 m², afgerond op 2 decimalen: 15,49 m² Keuken: 2,95 x 3,81 = 11,2395 m², afgerond op 2 decimalen: 11,24 m²

 

2.2.1.2 De voorwaarden van een vertrek

Een ruimte wordt als een vertrek gewaardeerd als deze voldoet aan alle van de volgende eisen:

1. de vloer moet begaanbaar zijn;
2. de muren (wanden) moeten uit vast materiaal te bestaan;
3. de ruimte moet:
   • over ten minste 80% van de langste zijde ten minste 1,50 meter breed zijn;
   • minimaal 4,00 m² groot zijn (een oppervlakte van 3,50 m² of 3,95 m² is onvoldoende);
   • een vrije hoogte hebben van minimaal 2,10 meter (gemeten vanaf de vloer tot het zichtbare plafond, waarbij het eventuele balkon onder het zichtbare plafond buiten beschouwing blijft), over ten minste 50% van de oppervlakte of over een oppervlakte van 11 m²;
   • ten minste 0,50 m² aan de buitenlucht grenzend transparant oppervlak te hebben (bijvoorbeeld een raam of deur met vensters);
   • beschikken over ventilatie die direct met de buitenlucht is verbonden;
   • voorzien zijn van ten minste één stopcontact en één lichtpunt.
      

2.2.1.3 Zolderruimte als vertrek

Een zolderruimte kan worden gewaardeerd als een vertrek of een overige ruimte. Om een zolderruimte als vertrek te kunnen aanmerken moet deze aan 2 extra eisen voldoen:

1. de zolderruimte moet bereikbaar zijn via een vaste trap en
2. het dak van de zolderruimte moet beschoten zijn. Dat betekent dat het dak aan de binnenkant is afgewerkt, waardoor de dakconstructie is afgesloten en de binnenzijde niet open ligt (en er bijvoorbeeld geen dakpannen zichtbaar zijn).
    

2.2.1.4 Aangrenzende ruimten met een open doorgang

Het kan voorkomen dat twee vertrekken (of overige ruimten) die met elkaar in verbinding staan, als één vertrek (of overige ruimte) gewaardeerd moeten worden. Dat is het geval als tussen de twee vertrekken (of overige ruimten) er een niet afsluitbare opening is die:

• breder is dan 50% van de muur waarin die opening zit en
• minimaal 0,85 meter breed en 2 meter hoog is.
• De muur in het vertrek (of de overige ruimte) waar de tussenwand het smalst is dient als uitgangspunt te worden gemeten.

Kasten

De wetgever spreekt in de toelichting van het Bhw dat alle tot de woning behorende losse en vaste kasten moeten worden meegenomen in de berekening van de oppervlakte. Voor de praktijk van de Huurcommissie betekent dit dat alle tot de vertrekken behorende kasten moeten worden meegerekend.

Met andere woorden: de netto oppervlakte van een kast die in een vertrek uitkomt, telt mee bij de oppervlakte van dat vertrek. Hoe groot of klein de kast is heeft hier geen invloed op. De plek van de deur van de kast bepaalt bij welke ruimte een kast hoort. Dat geldt ook voor het waarderen van een kastenwand tussen twee vertrekken. 

Vloeroppervlakte onder aanrecht, keukentoestel, wasbak en installaties

Vloeroppervlakte onder aanrechten, toestellen in de keuken, badkuip, lavet of douchebak, moederhaard, cv-ketel, boilerinstallatie en radiatoren telt mee bij het bepalen van de totale oppervlakte van de ruimte. De oppervlakte van het vertrek of overige ruimte wordt dus bijvoorbeeld niet verminderd de oppervlakte van een douchecabine.

Gas- en/of elektrameter

Zit in een (kast in een) vertrek of overige ruimte een gas- en/of elektrameter, dan wordt van de gemeten oppervlakte 30 x 60 centimeter afgetrokken. Dit is de minimale afmeting van een meterkast bij bestaande bouw.

Oppervlakte kanalen en leidingen

De oppervlakte die wordt ingenomen door grondleidingen (horizontale leidingen) wordt meegeteld bij het bepalen van de oppervlakte van de ruimte. Niet meegeteld wordt de oppervlakte die ingenomen wordt door:

• verticale koven;
• schoorsteen- en ventilatiekanalen;
• stand- of grondleidingen (behalve horizontale leidingen).

Bij een schoorsteenmantel en/of rookkanaal (die naar boven of beneden breed kan uitlopen) is de oppervlakte op 1,50 meter hoogte bepalend.

Bij een pui wordt de binnenzijde (het kozijn) als uitgangspunt gebruikt voor de meting.

Erker

Een erker wordt meegerekend in de oppervlakte als deze aan de binnenkant een vrije hoogte heeft van ten minste 1,50 meter.

Entresol

Bij een entresol (ook wel een mezzanine of tussenverdieping genoemd) wordt de oppervlakte boven én onder de entresol meegerekend, mits de entresol een vrije hoogte heeft van ten minste 1,50 meter.

Hellend of verlaagd plafond

Bij een (ten dele) hellend of verlaagd plafond wordt alleen het gedeelte van de ruimte waarboven het plafond ten minste 1,50 meter hoog is meegenomen in de oppervlakteberekening.

Voor een (ten dele) hellend plafond geldt aanvullend dat de 1,50 meter hoogte loopt tot het dakbeschot, het zichtbare dakvlak of het zichtbare plafond. Met gordingen en balken wordt bij de meting geen rekening gehouden.

Oppervlakte onder een open of gesloten vaste trap

Van de oppervlakte onder een open of gesloten vaste trap telt alleen mee het gedeelte waar de ruimte tussen de vloer en de onderkant van de trap ten minste 1,50 meter hoog is. De oppervlakte die door een ingeschoven liggende inschuifbare of opvouwbare trap wordt ingenomen, wordt niet meegeteld.

2.3 Rubriek 3: Verwarming en verkoeling

2 punten per verwarmd vertrek 1 punt per verwarmde overige ruimte of verkeersruimte (tot maximaal 4 punten) 1 punt per verwarmd én verkoeld vertrek (tot maximaal 2 punten)

Vertrekken, overige ruimtes én verkeersruimtes kunnen punten krijgen als deze zijn verwarmd, namelijk 2 punten per verwarmd vertrek en 1 punt voor overige ruimtes en verkeersruimten. Voor de laatste twee soorten binnenruimten geldt een maximum van 4 punten. Daarnaast kan een vertrek ook punten krijgen als deze is verkoeld kan worden. Hiervoor geldt ook een maximum aantal van 2 punten. Voor de waardering gelden nadere regels die hieronder worden uitgelegd.
 

2.3.1 Punten voor verwarmde ruimtes

Punten voor verwarming en verkoeling in een vertrek, overige ruimte of verkeersruimte worden alleen toegekend als de verwarming (of de voorziening met zowel een verwarmingsfunctie als verkoelingsfunctie) tot de woning  behoort (de onroerende zaak of als onroerende aanhorigheid, zie hiervoor paragraaf 2.1.1. Dit is het geval bij radiatoren als deze zijn bevestigd aan de muur of in de grond. Een mobiele elektrische radiator of een mobiele airco behoort niet tot de onroerende zaak. Gevelkachels en gashaarden behoren ook niet tot de onroerende zaak. Een verdikte buis, pijp of moederhaard wordt wél gerekend tot de onroerende zaak, indien deze als zodanig bedoeld of herkenbaar is.
 

2.3.2 Open keuken in een vertrek of overige ruimte

Vertrekken of overige ruimten die met elkaar in verbinding staan, worden in een bepaald geval als één verwarmd vertrek of overige ruimte gewaardeerd. Dit is het geval als zich tussen die twee verwarmde vertrekken of overige ruimten een opening bevindt, die breder is dan 50% van de muur, waarin deze opening zich bevindt. Het moet hierbij gaan om een niet afsluitbare opening, die over een breedte van minimaal 0,85 meter een minimumhoogte heeft van 2,00 meter. Het voorbeeld in paragraaf 2.2.1.4 geeft dit visueel weer.

Binnen rubriek 3 van de woningwaardering wordt van de bovenstaande regel afgeweken. Zowel de open keuken als het vertrek of overige ruimte waarmee de open verbinding bestaat, wordt voor deze rubriek namelijk individueel gewaardeerd met punten indien deze verwarmd zijn. Onder een open keuken wordt hier dus verstaan een keuken die in open verbinding staat met een ander vertrek of overige ruimte, terwijl zich tussen de keuken en het andere vertrek een opening bevindt, die breder is dan 50% van de tussenmuur paragraaf 2.2.1.4. Een verwarmde woonkamer met open keuken wordt dus gewaardeerd met 4 punten.

Ook een aanrecht dat is geplaatst in een woon- of slaapvertrek is een open keuken, ook als er geen duidelijke afscheiding is tussen het keukengedeelte en de rest van het vertrek. 
 

2.3.3 Extra punten bij verkoelingsfunctie

De Huurcommissie waardeert 2 soorten situaties wat betreft de verkoeling van de woonruimte, namelijk:

1. woningen die zonder koeling voldoende koel kunnen blijven 
2. voorzieningen in de woning met een verwarmingsfunctie én een verkoelingsfunctie

Hierbij moet rekening worden gehouden met de volgende nadere eisen:

1. Alleen vertrekken komen in aanmerking voor een waardering door een verkoelingsfunctie. Er kan 1 punt worden behaald per vertrek tot een maximum van 2 punten.
2. Bij een woning die zonder koeling voldoende koel kan blijven moet er een geldige energielabel zijn opgenomen volgens de NTA 8800 methode (geldig vanaf 1 januari 2021). In dit energielabel moet de koelfunctie zijn meegenomen. Een verouderd label is dus onvoldoende.
3. Centrale koelsystemen zoals omkeerbare warmtepompen, passieve koeling door een bodemlus of een WKO systeem moeten zijn voorzien zijn van vloerkoeling, lage temperatuur-radiatoren of radiatorconvectoren.
4. Bij een ander koelsysteem (onroerend aanhorig) dan hierboven genoemd, zoals een vaste airco, moet de koelingsvoorziening een productgebonden energielabel hebben van minimaal A+ (bepaald volgens de Europese Ecodesign-richtlijn) en een minimaal vermogen kunnen leveren van 100 W/m2 bij een werkingstemperatuur tot 35 graden Celsius.

Rubriek 4: Energieprestatievergoeding

Energieprestatievergoeding

Eengezinswoning: -15 t/m 62 punten Meergezinswoning: - 15 t/m 58 punten De energieprestatie van de woning telt mee in de woningwaardering. De energieprestatie is af te lezen in een geldig energielabel of geldige energie-index van de woning.

2.4.1 Vindplaats energieprestatie woning

De energieprestatie is van een woonruimte is op te zoeken via de website EP-online. Door te zoeken op een postcode en huisnummer kan de energieprestatie van de woonruimte worden gevonden. De energieprestatie blijkt (ook) uit het energielabelafschrift dat wordt uitgegeven nadat een energielabel of energie-index is opgenomen in de woonruimte.
 

2.4.2 Energieprestaties die geldig zijn voor de woningwaardering

De woonruimte krijgt punten voor de energieprestatie als de woning een geldend energielabel of energie-index heeft. Aan een woonruimte zonder geldig energielabel of energie-index worden punten toegekend op basis van het bouwjaar van de woning. De volgende energielabels of -indexen zijn geldig:

• een energielabel dat is opgenomen vóór 1 januari 2015;
• een energie-index die is opgenomen op of na 1 januari 2015 tot 1 januari 2021 (én als op www.EP-online.nl staat aangegeven dat deze energie-index geldig is voor de toepassing van het woningwaarderingsstelsel);
• een energielabel dat is opgenomen op of na 1 januari 2021 (op basis van de opnamemethode NTA 8800).
   

2.4.3 Energieprestaties die niet geldig zijn voor de woningwaardering

1. Energieprestatie opgenomen ná de peildatum

Voor de woningwaardering dient een geldige energieprestatie op tijd te zijn vastgesteld. Voor de Huurcommissie betekent dit dat een geldige energieprestatie moet zijn opgenomen vóór de peildatum van de procedure, bijvoorbeeld de ingangsdatum van de huurovereenkomst bij de procedure ‘toetsing van de aanvangshuurprijs’.

2. Energie-index zonder de toevoeging: geldig voor WWS

Bij de energie-index is de indeling in letters vervangen door een cijfer. Deze wordt alleen in de puntentelling meegenomen als in EP-online staat aangegeven dat de energie-index geldig is voor de toepassing van het woningwaarderingsstelsel (‘geldig voor WWS’). Staat er enkel een energie-index zonder die toevoeging, dan wordt hier geen waardering voor toegekend.

3. Vervallen energielabel of energie-index

Een energielabel of energie-index is maximaal 10 jaar geldig. Dat betekent dat een energielabel, opgenomen op bijvoorbeeld 1 oktober 2014 vervalt per 1 oktober 2024. Aan een vervallen energielabel of energie-index wordt geen waardering toegekend.

4. Energielabel afgegeven in de periode 1 januari 2015 tot 1 januari 2021

Een energielabel dat is afgegeven in de periode van 1 januari 2015 tot 1 januari 2021 krijgt geen punten in het woningwaarderingsstelsel. Dit zijn namelijk de zogenaamde ‘vereenvoudigde energielabels’, die slechts een meer globale inschatting van de energieprestatie van een woonruimte geven. Alleen energie-indexen die in de genoemde periode zijn afgegeven komen in aanmerking voor waardering.

5. Energieprestatie niet afgegeven voor de individuele woonruimte

Het kan voorkomen dat een wooncomplex of ander gebouw bestaat uit meerdere (zelfstandige) woonruimten. Om voor waardering in aanmerking te kunnen komen, moet voor de individuele zelfstandige woonruimte geldige energieprestatie zijn afgegeven. Een energielabel voor het hele complex/gebouw wordt niet in de waardering meegenomen.
 

2.4.4 Punten voor geldige energieprestaties

Bij de puntentoekenning voor de energieprestatie wordt onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen (ook wel: duplexwoningen). Het verschil tussen deze woningen is dat bij een eengezinswoning geen andere woningen aanwezig zijn boven of onder de woning. Een eengezinswoning is dus bijvoorbeeld om een rijtjeshuis, twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning. Alle woningen die geen eengezinswoning zijn, zijn meergezinswoningen.

De labelklasse (A++++ t/m G) bepaalt het aantal punten voor de energieprestatie. Bij een energie-index wordt het puntenaantal bepaald door het relevante cijfer. In de onderstaande tabellen is dit nader ingevuld.

Labelklasse energieprestatie

Energielabel, afgegeven vanaf 1 januari 2021	Punten voor een eengezinswoning	Punten voor een meergezinswoning
A++++	62	58
A+++	57	53
A++	52	48
A+	47	43
A	41	37
B	34	30
C	22	15
D	14	11
E	- 4*	- 4*
F	- 9	- 9
G	- 15	- 15

Energie-index en punten per soort woning

Energie-index (EI), afgegeven vóór 1 januari 2021 (NEN-7120)	Punten voor een eengezinswoning	Punten voor een meergezinswoning
EI ≤ 0,6	52	48
0,6 < EI ≤ 0,8	47	43
0,8 < EI ≤ 1,2	41	37
1,2 < EI ≤ 1,4	34	30
1,4 < EI ≤ 1,8	22	15
1,8 < EI ≤ 2,1	14	11
2,1 < EI ≤ 2,4	- 4*	- 4*
2,4 < Ei ≤ 2,7	- 9	- 9
EI > 2,7	- 15	- 15

* Artikel 10d (energieprestatie) van de Uhw (amendement De Hoop, 36496, nr. 40) schrijft dwingend voor wat de puntentoekenning voor label E, F en G moet zijn. Abusievelijk is in het Bhw een schrijffout ontstaan bij label E. Daar is in het WWS -5 opgenomen, waar de wet -4 voorschrijft. Nu de wet leidend is, wordt tot een wijzigingsbesluit dit oplost, via de afwijkingsmogelijkheid van artikel 5, tweede lid, van het Bhw woonruimte gebruik gemaakt om de juiste punten voor energielabel E toe te kennen, zijnde -4.

2.4.5 Punten energieprestatie zonder geldig energielabel of energie-index

Als een woonruimte geen (geldig) energielabel of energie-index heeft bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Het ontbreken van een (geldig) energielabel leidt in het algemeen tot een lager aantal punten. Bij het waarderen van de energieprestatie op basis van het bouwjaar wordt namelijk geen rekening gehouden met het feit dat veel woningeigenaren op een later moment energiebesparende voorzieningen hebben aangebracht. Die voorzieningen komen in een energielabel wel tot uitdrukking. De waardering van de energieprestatie op basis van het bouwjaar blijkt uit de onderstaande tabel:

Waardering energieprestatie door de jaren heen

Bouwjaar	Punten voor een eengezinswoning	Punten voor een meergezinswoning
2002 en later	41	37
2000 t/m 2001	34	30
1992 t/m 1999	22	15
1984 t/m 1991	14	11
1979 t/m 1983	- 4*	- 4*
1977 t/m 1978	- 9	- 9
1976 of ouder	- 15	- 15

* Artikel 10d (energieprestatie) van de Uhw (amendement De Hoop, 36496, nr. 40) schrijft dwingend voor wat de puntentoekenning voor label E, F en G moet zijn. Abusievelijk is in het Bhw een schrijffout ontstaan bij label E. Daar is in het WWS -5 opgenomen, waar de wet -4 voorschrijft. Nu de wet leidend is, wordt tot een wijzigingsbesluit dit oplost, via de afwijkingsmogelijkheid van artikel 5, tweede lid, van het Bhw gebruik gemaakt om de juiste punten voor energielabel E toe te kennen, zijnde -4.
 

2.4.6 Uitzonderingssituaties energieprestatie

In een aantal gevallen geldt een afwijking voor het bepalen van de waardering van de energieprestatie. Deze situaties worden hieronder uitgelegd.

2.4.6.1 Energieprestatie van monumenten
 

Monumenten en energieprestatie

0 punten bij monumenten met label E, F of G.  Er geldt een uitzonderingregel voor de waardering van de energieprestatie voor rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten. Hiervoor worden geen minpunten toegekend voor de energielabels E, F en G en daarmee samenhangende energie-indexen en bouwjaren. De puntentoekenning voor de energieprestatie is dan 0 punten.

Of een woonruimte geheel of ten dele onderdeel is van een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument is afhankelijk van nadere regels. Deze regels staan in paragraaf 2.13 van dit hoofdstuk per soort monument uitgelegd. Voor de toepassing van deze uitzonderingsituatie geldt dat de Huurcommissie passief beleid voert. Het is dus aan partijen (veelal de verhuurder) om aan te tonen dat een woonruimte onder deze uitzondering valt.
 

2.4.6.2 Gerede twijfel energieprestatie (HEO)

Soms twijfelt de huurder aan de juistheid van het label dat voor de woonruimte is afgegeven. In zo’n geval heeft de Huurcommissie de mogelijkheid om een Huurcommissie Eigen Oordeel (HEO) uit te spreken. De huurder moet dan wel aantonen dat:

1. sprake is van gerede twijfel over de juistheid van de energielabel én
2. dat een gewijzigd energielabel van invloed is op de maximaal redelijke huurprijs.

Gerede twijfel

Bij ‘gerede twijfel’ wordt beoordeeld of de huurder voldoende heeft aangetoond dat een verkeerd woningkenmerk of verkeerde woningkenmerken is/zijn gebruikt bij het vaststellen van het energielabel, waardoor de juistheid van de labelklasse voor de desbetreffende woning in het geding is. Zo’n fout kenmerk is bijvoorbeeld: het verkeerde soort glas, zoals enkel in plaats van dubbel glas. Of er staat een verkeerd type woning op het label, bijvoorbeeld een hoekwoning in plaats van een tussenwoning. Of de muren zijn slecht geïsoleerd, terwijl het energielabel aangeeft dat het huis juist goed geïsoleerd is.

De huurder dient gerede twijfel aan te tonen door middel van het energielabelafschrift en moet onderbouwen waarom een onjuist woningkenmerk is gebruikt. Het energielabelafschrift is te downloaden via Mijnoverheid.

Onderzoek door de Huurcommissie

Indien de Huurcommissie tot een eigen oordeel wil komen dan laat de Huurcommissie onderzoeken wat de energieprestatie van de woning is. Het eigen oordeel is uitsluitend in de voorliggende zaak van kracht, wordt niet geregistreerd in het register van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en komt te vervallen na ontbinding van de huurovereenkomst.
 

2.4.6.3. Energieprestatievergoeding

Eengezinswoning: 32 punten bij EPV Meergezinswoning: 28 punten bij EPV Voor woningen die (gedeeltelijk) zelf in hun energieverbruik voorzien, bijvoorbeeld door zonnepanelen, kunnen huurder en verhuurder een energieprestatievergoeding (hierna: EPV) afspreken. Daarvoor moet de woning wel voldoen aan de eisen voor een EPV.6 Als dat het geval is wordt het aantal punten voor de energieprestatie lager. Zo wordt voorkomen dat de huurder zowel via de EPV als in de huurprijs een bedrag verschuldigd is voor de opwekking van energie. Bij een EPV wordt voor een eengezinswoning 32 punten toegekend voor de energieprestatie en bij een meergezinswoning 28 punten. 6Voor meer informatie, zie de website: Energieprestatievergoeding (EPV) | RVO.nl.

2.4.7 Afwijkingsbevoegdheid Huurcommissie

De hierboven opgenomen tabellen met puntentoekenning voor de energielabels gaan tot A++++. De Huurcommissie heeft voor twee situaties de bevoegdheid gekregen om daarvan af te wijken:

1. Als blijkt dat de kosten die gemaakt zijn voor het bereiken van de energieprestatie aanmerkelijk afwijken van wat als gebruikelijk wordt beschouwd.
2. Als de energieprestatie aanmerkelijk beter is dan wat als gebruikelijk wordt beschouwd bij een energielabel A++++.

2.5 Rubriek 5: Keuken

Een keuken komt voor waardering in aanmerking als deze aan bepaalde basiseisen voldoet. Ook de ingebouwde apparatuur en voorzieningen in de keuken tellen onder voorwaarden mee in de woningwaardering.
 

2.5.1 De basiseisen voor een keuken

Om punten te krijgen in de rubriek ‘keuken’ moet er in de ruimte een aantal basisvoorzieningen aanwezig zijn. Die basisvoorzieningen zijn:

• een aan- en afvoer van water;
• ten minste één vast aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit;
• een aanrechtblad van minimaal 1 meter lengte in één stuk (de lengte is inclusief spoelbak en/of kookplaat);
• twee inbouwkasten van ten minste 50 centimeter breed;
• een waterdichte wandafwerking boven het waterdichte aanrechtblad en in de kookhoek van minimaal 1,50 meter (gemeten vanaf de vloer).

De wandafwerking moet een onroerende aanhorigheid zijn (zie paragraaf 2.1.1). Een keuken met bijvoorbeeld een tegelwand of waterdichte verf voldoet dus wel aan deze eis, maar een plastic zeil als wandafwerking voldoet niet. Een hedendaagse keuken zal aan deze eis voldoen, daarom neemt de Huurcommissie als uitgangspunt dat de wandafwerking waterdicht is.

Als een of meer van de basisvoorzieningen niet aanwezig zijn, dan worden geen punten toegekend voor het onderdeel ‘keuken’ in de woningwaardering. Dus ook niet voor eventuele extra voorzieningen als hierna in paragraaf 2.5.3 benoemd.
 

2.5.2 Punten voor basisvoorzieningen keuken

Als een keuken over alle basisvoorzieningen beschikt, worden hiervoor punten toegekend. Het aantal punten hangt af van de lengte van het waterdichte aanrechtblad, volgens de onderstaande tabel:

Lengte aanrechtblad

Lengte aanrecht	Punten
Minder dan 1 meter	0
Tussen 1 en 2 meter	4
Langer dan 2 meter	7

Een aanrecht met spoelbak dat korter is dan 1 meter voldoet niet aan de basisvoorzieningen en krijgt daarom géén punten in de rubriek keuken. Wel kan de spoelbak als wastafel nog één punt krijgen in de rubriek sanitair. Een aanrecht zonder onderkasten kan ook als wastafel gewaardeerd worden.

De lengte van het aanrecht bepalen

Voor het meten van een aanrecht gelden de volgende regels:

• de aanrechtlengte wordt gemeten over het midden van het bovenblad, waarbij ingebouwde spoelbakken en kookplaten mee gemeten worden.
• de lengte van werkblad dat niet direct aan het aanrecht aansluit wordt meegeteld. Dat geldt ook voor een werkblad dat uit ander materiaal is samengesteld.
• als een aanrechtblad langer is dan de onderkasten (als het ware uitsteekt) dan wordt dat deel van het aanrechtblad mee gemeten als er onder dat langere deel losse apparatuur (bijv. koelkast, vaatwasser of wasmachine) kan worden geplaatst en daaronder aansluitmogelijkheden aanwezig zijn voor die apparatuur.
• bij een ingemetseld aanrechtblad of waar de wandbetegeling op het blad is aangebracht, wordt alleen het bruikbare/zichtbare gedeelte gemeten.
• de lengte van een kookeiland wordt bepaald door de lengte van de lange zijde.

2.6 Rubriek 6: Sanitair

Sanitair in de woonruimte komt voor waardering in aanmerking. De waardering van sanitair is niet beperkt tot de badkamer en toiletruimte, maar kan ook gaan over sanitaire voorzieningen in andere ruimten. Bijvoorbeeld een douche in een woon- of slaapkamer.
 

2.6.1 Punten voor sanitaire basisvoorzieningen

Het woningwaarderingsstelsel geeft punten aan de hieronder beschreven sanitaire basisvoorzieningen:

Toilet

Een toilet met waterspoeling krijgt punten als deze geplaatst is in een daartoe bestemde ruimte én binnen de woonruimte ligt. Een toilet dat buiten de woonruimte, maar binnen het woongebouw ligt wordt alleen gewaardeerd als het gebruik door derden is uit te sluiten. Toiletten die buiten toiletruimten en badkamers zijn aangebracht worden niet gewaardeerd.

Voorziening	Punten
Toilet (staand) in een toiletruimte	3
Toilet (staand) in een badkamer	2
Hangend toilet in een toiletruimte	3,75
Hangend toilet in een badkamer	2,75
Toilet buiten toiletruimte of  badkamer	n.v.t.

Wastafel

Alle bakken voor wassen en spoelen die op de waterleiding én het huisriool zijn aangesloten, worden geteld als wastafel. De kranen kunnen onder voorwaarden afzonderlijk worden gewaardeerd als extra sanitaire voorzieningen. Een meerpersoonswastafel heeft een minimale breedte van 70 centimeter en is voorzien van twee kranen. Voor dergelijke wastafels geldt een maximum van 1,50 punt per vertrek of overige ruimte, met uitzondering van de badkamer. Voor wastafels geldt een maximum van 1 punt per vertrek of overige ruimte, met uitzondering van de badkamer.

Voorziening	Punten
Wastafel in badkamer	1 per wastafel
Wastafel in vertrek / overige ruimte	Maximaal 1 per vertrek of overige ruimte
Meerpersoonswastafel in badkamer	1,50 per meerpersoonswastafel
Meerpersoonswastafel in vertrek / overige ruimte	Maximaal 1,50 per vertrek of overige ruimte

Niet als wastafel worden gewaardeerd:

• een dergelijke bak waarboven een douche is aangebracht;
• een spoelbak in het keukenaanrecht, tenzij deze onderdeel uitmaakt van een keukenaanrecht dat korter is dan één meter (zie ook paragraaf 5.2);
• een bidet of lavet.

een aansluitpunt voor warm en koud water dat bedoeld is voor het gecombineerd gebruik van een wastafel én het naastgelegen bad of douche (bijv. door een zwenkarm). In dit geval wordt alleen het bad of de douche gewaardeerd.

Bad en douche

Als douche wordt iedere, door de verhuurder aangebrachte, installatie voor het nemen van een stortbad geteld. Hieronder valt dus ook een douchecabine die voldoet aan de gestelde voorwaarden, maar geplaatst is in een ander vertrek of overige ruimte dan de bad- of doucheruimte.

Een bad wordt gewaardeerd indien een volwassen persoon er in een normale zithouding in kan plaatsnemen. Als een bad is voorzien van een (hand)douche, dan wordt de douchegarnituur niet afzonderlijk geteld.

Voorziening	Punten
Douche	4
Bad	6
Bad / douche	7

2.6.2 Punten voor extra sanitaire voorzieningen

Een bad- of doucheruimte kan punten krijgen voor extra voorzieningen als de ruimte voldoet aan alle van de volgende eisen:

• een waterdichte vloerafwerking (inclusief een bad in een vertrek met een niet-waterdichte vloer, omdat een bad zelf als waterdichte afwerking wordt gezien);
• de ruimte heeft over ten minste 50% van de oppervlakte een vrije hoogte van 2,00 meter (gemeten vanaf de vloer tot het zichtbare plafond);
• een waterdichte wandafwerking tot 1,50 meter hoogte voor de badruimte en 1,80 meter voor de doucheruimte;
• een wastafel inclusief (tweehands)mengkraan en spiegel;
• een douche of bad met aansluitpunten voor warm en koud water, voorzien van een warm- en koudwaterkraan of een mengkraan.

Als aan de bovenstaande eisen wordt voldaan, kunnen alleen voor de volgende onderstaande voorzieningen extra punten worden toegekend.

Voorziening	Punten
Bubbelfunctie van het bad	1,50
Gemonteerde volledige afscheiding van de douche*	1,25
Handddoekenradiator	0,75
Ingebouwd kastje met in- of opgebouwde wastafel	1
Kastruimte (mits minimaal 40 centimeter in breedte en hoogte)	0,25
Stopcontact (maximaal twee per (meerpersoons)wastafel)	0,25
Eenhandsmengkraan	0,25
Thermostatische mengkraan	0,50

* In het geval van een gemonteerde volledige afscheiding van de douche vindt de waardering van 1,25 punten plaats wanneer de doucheruimte beschikt over een onroerend aanhorige afscheiding met een waterdichte afwerking aan alle zijden van de douche. Ter illustratie: een glazen douchewand en glazen deuren vallen hier wel onder, maar een douchegordijn (dat snel weggenomen kan worden) niet. 

Het aantal punten voor extra voorzieningen kan niet meer zijn dan het totaalaantal punten voor de douche, het bad en/of bad/douche gezamenlijk. Als het aantal punten voor de extra voorzieningen hoger uitvalt, dan wordt dit afgetopt. Zie het voorbeeld hieronder.

Voorbeeld

Een badruimte in  een woning heeft een 1 bad/douchecombinatie (7 punten). Daarnaast is er in de slaapkamer nog een douche aanwezig (4 punten). Voor de sanitaire basisvoorzieningen worden dus in totaal 11 punten toegekend (7 + 4). De badruimte voldoet aan de eisen voor de waardering van extra sanitaire voorzieningen. De badruimte heeft een bubbelfunctie voor het bad (1,50 punt), een gemonteerde volledige afscheiding van de douche (1,25 punt), 2 handdoekenradiatoren (2 x 0,75 punt), 2 stopcontacten (2 x 0,25), 1 thermostatische mengkraan (0,5 punt) en 2 eenhandsmengkranen (2 x 0,25 punt). De extra sanitaire voorzieningen worden gewaardeerd met 5,75 punten in totaal. De punten worden voor de extra sanitaire voorzieningen (5,75 punten) worden niet afgetopt, omdat het puntenaantal lager is dan het totaal aantal punten voor de douche en bad/douchecombinatie (11 punten).

2.7 Rubriek 7: Woonvoorzieningen voor personen met een handicap

1 punt per € 332,00 netto-investering

Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe voor woonvoorzieningen voor personen met een handicap. Daaronder wordt in deze rubriek verstaan: een persoon die ten gevolge van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt.

Er wordt 1 punt toegekend per € 332,00 netto-investering door de verhuurder. De netto-investering is het bedrag dat overblijft na aftrek van subsidie en eigen bijdrage van de huurder. Daarbij geldt de voorwaarde dat de kosten in een redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit

Met deze puntenwaardering wordt ervan uitgegaan dat de verhuurder een redelijke rendementswaarborg heeft voor het door hem geïnvesteerde vermogen. Hiermee wordt bedoeld: de kosten van de ingrepen minus:

• de eigen bijdrage van de huurder, en;
• de financiële tegemoetkoming van gemeente, of;
• een financiële tegemoetkoming van een andere instantie die vanwege een wettelijke regeling die tegemoetkoming verleent (bij dure woonvoorzieningen).

Indien de huurovereenkomst met de persoon met een handicap is beëindigd dan vervalt de toepassing van deze rubriek, tenzij de nieuwe huurder ook een handicap heeft.
 

2.7.1 Voorwaarden voor puntentoekenning
 

Er zijn voorwaarden voor de puntentoekenning waaraan de bestede kosten in of aan de woonruimte ten behoeve van de persoon met een handicap moet voldoen. Het moet gaan om:

• maatwerkvoorzieningen: op de behoeften, persoonskenmerken en mogelijkheden van een persoon afgestemd geheel van diensten, hulpmiddelen, woningaanpassingen en andere maatregelen ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie of beschermd wonen en opvang, of;
• woningaanpassingen: een bouwkundige of woontechnische ingreep in of aan een woonruimte, als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of;
• gesubsidieerde voorzieningen of ingrepen op grond van een andere wettelijke regeling.

Voor de bovenstaande woonvoorzieningen, woningaanpassingen of ingrepen kunnen punten worden toegekend indien aan de volgende (opeengestapelde) voorwaarden is voldaan:

1. de ingreep moet hebben plaatsgevonden op of ná 01-04-1994;
2. de ingreep moet voor een deel zijn gesubsidieerd;
3. de ingreep dient voor de persoon met een handicap te zijn aangebracht.

Extra vloeroppervlakte (als bedoeld in de subsidieregelingen) wordt aangemerkt als gesubsidieerde voorziening.
 

2.7.2 Geen waardering als volledig gedekt door subsidie

Als de kosten voor de voorzieningen ten behoeve van de persoon met een handicap, met een subsidie volledig zijn gedekt, dan komen de voorzieningen niet voor waardering in aanmerking.

2.7.3 Gedeeltelijke subsidiëring

Het komt voor dat een voorziening niet geheel maar deels word beschouwd als een specifieke aanpassing voor een persoon met een handicap en daarom slechts voor een deel is gesubsidieerd. In zo’n geval worden alleen die onderdelen van de voorziening gewaardeerd, die ook in een vergelijkbare woning als standaardvoorziening voorkomen.

2.8 Rubriek 8: Buitenruimten

2 punten per privé-buitenruimte en 0,35 punt per m² 0,75 punt per m² gemeenschappelijke buitenruimte / adressen met toegang en gebruiksrecht

Buitenruimten komen voor waardering in aanmerking. Het woningwaarderingsstelsel maakt hierbij onderscheid tussen privé-buitenruimten en gemeenschappelijke buitenruimten. Er worden maximaal 15 punten toegekend voor de privé-buitenruimte en gemeenschappelijke buitenruimte samen.
 

2.8.1 Punten voor privé-buitenruimte

Privé-buitenruimten zijn tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de huurder van de desbetreffende woning volgens de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht en toegang heeft. Dit kunnen onder meer voor-, zij- of achtertuinen, balkons, platjes of terrassen zijn, maar ook een oprit die exclusief tot de woning behoort. Wanneer zich binnen de privé-buitenruimte een parkeerplek bevindt, gelden de parkeerplek en de weg daar naartoe als privé-buitenruimte.

Met exclusief gebruiksrecht van privé-buitenruimte wordt bedoeld dat uitsluitend de huurder het recht heeft om te bepalen welk gebruik hij maakt van de privé-buitenruimten die tot de woning behoren.

Voor de aanwezigheid van een privé-buitenruimte worden 2 punten toegekend en vervolgens per vierkante meter 0,35 punt. Voor de privé-buitenruimte geldt géén minimumafmeting. Bijvoorbeeld: 10 m² privé-buitenruimte =  5,5 punt (2 + (10 x 0,35)).
 

2.8.2 Punten voor een gemeenschappelijke buitenruimte

Gemeenschappelijke buitenruimten zijn ruimtes die door meerdere bewoners worden gebruikt. De bewoners delen de ruimtes, bijvoorbeeld een tuin of dakterras. Voor gemeenschappelijk buitenruimten worden 0,75 punten per vierkante meter toegekend,  gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft.

Gemeenschappelijke buitenruimten moeten voor de woningwaardering aan een drietal voorwaarden voldoen, namelijk:

1. er moet sprake zijn van een minimumafmeting van 2,00 meter x 1,50 meter, 1,50 meter (hoogte, breedte, diepte), en,
2. het moet gaan om tot het woongebouw behorende buitenruimten waar de bewoners van ten minste twee adressen in het woongebouw volgens de huurovereenkomst exclusieve toegang en gebruiksrecht toe hebben, en,
3. de huurder(s) moet(en) toegang hebben tot de gemeenschappelijke buitenruimte zonder vertrekken, overige ruimten of verkeersruimten te gebruiken die uitsluitend ter beschikking staan aan de verhuurder of aan (een) andere huurder(s).

Voorbeeld

Er is een woongebouw met een gemeenschappelijk dakterras van 30 m² waartoe drie adressen exclusief toegang en gebruiksrecht toe hebben volgens hun huurovereenkomst. Het dakterras wordt dan gewaardeerd met: (0,75 x 30) / 3 = 7,5 punten.

 

2.8.3 Gemeenschappelijke buitenruimte als parkeerplek

Gedeelde buitenruimten die als parkeerplek bedoeld zijn, worden gewaardeerd volgens rubriek 10.
 

2.8.4 Geen enkele buitenruimte

Als een woning geen privé buitenruimte heeft en ook geen gemeenschappelijke buitenruimte, dan krijgt de woning 5 minpunten.
 

2.8.5 Eisen aan balkons, dakterrassen en loggia’s

Balkons, dakterrassen en loggia’s moeten aan de volgende eisen voldoen om voor punten in aanmerking te komen. Ze moeten:

1. zijn voorzien van een beloopbare afwerking, zoals vlonders, tegels e.d. en
2. rondom voorzien van een afscheiding die ook dient als valbeveiliging, en
3. via een deur* of schuifpui toegankelijk zijn.

*Als het balkon of dakterras is voorzien van beweegbare ramen en/of deuren in de gevel, die bestemd zijn om als toegang tot de buitenruimte te worden gebruikt, dan wordt het balkon of het terras met punten gewaardeerd.

Loggia is altijd een buitenruimte

Een loggia wordt gewaardeerd als buitenruimte en dus niet als binnenruimte. 

Franse balkons en zeembalkons

Franse balkons worden niet als buitenruimte beschouwd. Een Frans balkon is een opening in de gevel met naar binnen draaiende deuren, voorzien van een balustrade direct tegen het kozijn of de gevel.

Zeembalkons worden, zolang zij voldoen aan de hiervoor aangegeven eisen van een balkon, wel gewaardeerd als buitenruimte. Een zeembalkon is een zeer smal balkon, dat net breed genoeg is voor het zemen van ramen.
 

2.8.6 Minpunten bij geen enkele buitenruimte

Als een woning helemaal geen privé-buitenruimte, gemeenschappelijk buitenruimte of loggia heeft, dan geldt een aftrek van 5 punten.
 

2.8.7 Meetinstructies buitenruimten

Van de buitenruimten wordt de gehele onbebouwde oppervlakte gemeten, gemeten loodrecht op de voor-, achter- of zijgevel. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde van het balkonhek. Bij (gedeeltelijk) inpandige balkons wordt bovendien gemeten ten opzichte van het terugliggende deel van de gevel.

Als uitzondering op de regel voor het meten van de gehele onbebouwde oppervlakte, wordt de oppervlakte, die wordt ingenomen door een balkonkast of kolenhok e.d., bij de oppervlakte van de desbetreffende buitenruimte meegerekend.
 

2.8.8 Rekenmethode

De oppervlakten voor gemeenschappelijke en privé-buitenruimten worden afzonderlijk berekend. Als sprake is van meerdere buitenruimten die tot dezelfde categorie behoren (privé of gemeenschappelijk) dan wordt per categorie de oppervlakte van die meerdere buitenruimtes opgeteld en afgerond op twee decimalen. Daarna wordt de oppervlakte van beide categorieën bij elkaar opgeteld. In totaal kan maximaal 15 punten worden toegekend.

2.9 Rubriek 9: Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen

1 punt per m² per gemeenschappelijk vertrek / adressen met toegang en gebruiksrecht 0,75 punt per m²  gemeenschappelijke overige ruimte / adressen met toegang en gebruiksrecht

Gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimtes worden gewaardeerd volgens het woningwaarderingsstelsel. Een vertrek krijgt 1 punt per vierkante meter en een gemeenschappelijke overige ruimte wordt gewaardeerd met 0,75 punt per vierkante meter. Voor beide type ruimtes geldt dat het puntenaantal per ruimte moet worden gedeeld door het aantal adressen dat exclusieve toegang en gebruiksrecht heeft. Deze voorwaarde wordt hieronder nader toegelicht.
 

2.9.1 Basisvoorwaarden waardering gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimtes

Gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimtes die tot het woongebouw behorende binnenruimten worden onder voorwaarden gewaardeerd. Er moet aan de volgende voorwaarden voldaan:

1. de bewoners van ten minste twee adressen in het woongebouw hebben volgens de huurovereenkomst exclusieve toegang en gebruiksrecht tot de binnenruimte, en,
2. de huurder(s) moeten toegang hebben tot de gemeenschappelijke binnenruimte zonder gebruik te maken van vertrekken, overige ruimten of verkeersruimten die uitsluitend ter beschikking staan aan de verhuurder of aan (een) andere huurder(s).
    

2.9.2 Punten voor voorzieningen in gemeenschappelijke ruimten

Punten voor voorzieningen, zoals verkoeling en verwarming, keuken en sanitair, die zich bevinden in gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimten worden gewaardeerd volgens het woningwaarderingsstelsel. Het puntenaantal moet vervolgens per rubriek worden gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft tot de ruimte.
 

2.9.3 Gemeenschappelijke (spoel)keuken

Als het verstrekken van warme maaltijden onderdeel vormt van de huurovereenkomst dan worden ook de aanwezige gemeenschappelijke (spoel)keuken en bijbehorende opslagruimte in de waardering meegenomen. Het gaat hier om de puntenwaardering van de oppervlakte van die ruimten, gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft.
 

2.9.4 Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen in een zorgwoning

De ervaring leert dat bij het waarderen van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen in een zorgwoning of woon/zorgcomplex de waardering per woning veelal uitkomt op een totaal van ongeveer 3 punten. Om arbeidsintensief meetwerk te voorkomen kent de Huurcommissie in dat geval een waardering van 3 punten per woning toe.
 

2.9.5 Uitgesloten van waardering

Vertrekken, overige ruimten en buitenruimtes waarvoor ook door derden een vergoeding/huurprijs wordt betaald en vertrekken en ruimten die door de eigenaar/verhuurder in gebruik zijn (bijv. kantoor- ruimte, opslagruimte, e.d.) komen niet voor waardering in aanmerking.
 

2.9.6 Meetinstructie gemeenschappelijke ruimten

Met vertrekken en overige ruimten wordt onder deze rubriek voor het overige aangesloten bij de definities en meetinstructies zoals toegelicht in paragraaf 2.2.
 

2.9.7 Rekenmethode gemeenschappelijke ruimten

1. Bepaal of het een vertrek of een overige ruimte is en bereken de oppervlaktepunten (zie paragraaf 2.2);
2. Bepaal de punten voor verkoeling en verwarming in rubriek 3;
3. Indien van toepassing, bepaal de extra punten in de rubrieken 5, 6 en/of 7;
4. Tel de punten uit de hierboven genoemde stappen bij elkaar op;
5. Deel het totaal aantal punten door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft tot de gemeenschappelijke binnenruimten;
6. Rond af op een kwart punt (zie paragraaf 1.2.4).

2.10 Gemeenschappelijke parkeerruimten

4 – 9 punten per type parkeerplek / aantal adressen met gebruiksrecht

Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan verschillende typen gemeenschappelijke parkeerplekken. De waardering is afhankelijk van de afdekking van de buitenlucht.
 

2.10.1 Basisvoorwaarden waardering gemeenschappelijk parkeerruimte

Punten voor een gemeenschappelijke parkeervoorziening worden alleen toegekend als de parkeervoorziening als een onroerende aanhorigheid gekwalificeerd wordt. Hiervan is sprake:

• als de parkeervoorziening naar haar aard onlosmakelijk verbonden is met de woonruimte. Dit is bijvoorbeeld het geval als de parkeerplek direct in verbinding staat met de woonruimte of als de parkeerplek tot het adres of complex behoort, zoals bij een gemeenschappelijke oprit of gemeenschappelijke garage; of
• als de parkeervoorziening volgens de verkeersopvatting of krachtens de huurovereenkomst deel uitmaakt van de gehuurde woning.

Van deze laatste situatie is sprake als:

1. in de huurovereenkomst is afgesproken dat de parkeervoorziening tot de onroerende zaak behoort, en
2. de woonruimte en parkeerplaats verhuurd zijn zonder dat ze van elkaar contractueel te scheiden zijn.

Als de parkeerplek geen onroerende aanhorigheid is, heeft de verhuurder de mogelijkheid dit als los goed te verhuren volgens artikel 201 van Boek 7 van het BW.
 

2.10.2 Definitie gemeenschappelijke parkeerruimte

Een gemeenschappelijke parkeerruimte is een ruimte die toegankelijk is voor bewoners van ten minste twee adressen die daar exclusief gebruiksrecht op hebben, waarin zich ten minste één parkeerplek bevindt. Zoals bijvoorbeeld een gemeenschappelijke parkeergarage onder een wooncomplex of een gemeenschappelijke parkeerplaats buiten met één of meerdere parkeerplekken.

De parkeerplek mag niet openbaar te gebruiken zijn, maar moet bij een wooncomplex of adres horen en in de huurovereenkomst moet exclusief gebruiksrecht zijn toegekend.
 

2.10.3 Punten per soort parkeerplek

Een parkeerplek is een afgebakend vak en heeft een oppervlakte van minimaal 12 m² waarin een gangbare personenauto in zijn geheel past. Een afgebakend vak betekent dat het kenbaar moet zijn waar zich een parkeerplek bevindt. Dit kan bijvoorbeeld door een bord, al dan niet in combinatie met lijnmarkeringen op de grond of een bepaald type of kleur tegel om het vak af te kaderen. Het woningwaarderingsstelsel maakt onderscheid tussen drie soorten gemeenschappelijke parkeerplekken. Deze staan in de tabel hieronder beschreven.

Type parkeerplek	Puntenaantal
Type I: een parkeerplek in een afgesloten  parkeergarage behorende tot een complex	9
Type II: een parkeerplek buiten behorende  tot het complex of de woning met dak  (hieronder telt een carpoort)	6
Type III: een parkeerplek buiten behorende tot  het complex of de woning zonder dak	4

 

2.10.4 Rekenmethode

Het puntenaantal moet worden berekend door het puntenaantal per gemeenschappelijke parkeerplek te delen door aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft.
 

2.10.5 Laadpalen

Als de parkeerplek beschikt over een laadpaal voor elektrisch rijden, die exclusief is voor gebruik door bewoners, dan worden 2 extra punten toegekend, gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft.

2.11 Rubriek 11: Punten voor de WOZ-waarde

Een groot deel van het totale puntenaantal wordt bepaald door de punten die een woonruimte krijgt voor de WOZ-waarde van het gehuurde. De WOZ-waarde geeft de geschatte marktwaarde van de woning weer. Deze waarde wordt in principe ieder kalenderjaar door de gemeente vastgesteld en wordt in de WOZ-beschikking van de desbetreffende woning weergegeven. De WOZ-waarde van de woning te vinden via het WOZ-waardeloket.

2.11.1 Waarderingsmethode WOZ-waarde

Er zijn drie manieren waarop een woonruimte punten kan krijgen. Deze manieren zijn als volgt:

1. De woonruimte krijgt punten voor de laatst vastgestelde WOZ-waarde: dit is de standaardregel; of
2. De woonruimte krijgt punten op basis van 85% van de taxatiewaarde van de woonruimte: wanneer er geen relevante WOZ-waarde voor de woonruimte bekend is; of
3. De woonruimte krijgt punten op basis van de geldende minimale WOZ-waarde: als er geen relevante WOZ-waarde of taxatiewaarde bekend is.

Taxatiewaarde door erkend Register-Taxateur

De taxatiewaarde van de woonruimte moet blijken uit een (hybride)taxatierapport dat door een Register-Taxateur is opgesteld. De verhuurder is verantwoordelijk voor het (laten) opstellen van dit rapport. De taxatiewaarde geldt totdat een WOZ-waarde is vastgesteld. Als er een WOZ-waarde is vastgesteld dan vervalt de taxatiewaarde voor de toepassing van deze rubriek.

Minimum WOZ-waarde

De minimum WOZ-waarde komt pas aan bod als er voor een woonruimte geen relevante WOZ-waarde aanwezig is én de verhuurder geen taxatierapport (zoals hierboven bedoeld) heeft ingediend. De hoogte van de minimumwaarde is in het Bhw vastgelegd. In de tabel hieronder staat de geldige minimum WOZ-waarde en die van de afgelopen drie kalenderjaren:

Peildatum procedure	Minimum WOZ-waarde
Per 1 januari 2026	€85.806
Per 1 januari 2025	€ 77.582
Per 1 juli 2024	€ 73.607
Per 1 juli 2023	€ 71.602

Geen andere berekeningen mogelijk

Het Bhw staat geen andere manier van berekenen van het puntenaantal voor de WOZ-waarde toe dan hierboven opgesomd. Het is nadrukkelijk niet meer mogelijk om tot een benadering van de van de WOZ-waarde te komen. Bijvoorbeeld door te vergelijken met andere woningen en daar een puntenaantal aan te hangen voor de woningwaardering.

2.11.2 Punten voor de WOZ-waarde, taxatiewaarde of minimum WOZ-waarde
De hoofdregel is dat er een berekening plaatsvindt voor het puntenaantal op basis van de laatst vastgestelde WOZ-waarde voor de zelfstandige woonruimte. Bij de berekening van het puntenaantal worden ook kengetallen gebruikt. Deze getallen worden ieder jaar opnieuw vastgesteld door de minister.⁷ De kengetallen van de afgelopen jaren staan verderop in deze paragraaf.

Maximale waardering van de WOZ-waarde is 33% van het totale puntenaantal

Het aandeel van de WOZ-waarde in de puntenwaardering is gemaximeerd. Dat betekent dat maximaal 33% van het totale puntenaantal van een woning bepaald mag worden door de WOZ-waarde van de woning. Dit wordt ook wel de ‘cap op de WOZ’ genoemd. Als ‘de cap’ wordt toegepast wordt het aantal punten voor de WOZ-waarde afgerond naar beneden op hele punten. Er zijn een aantal uitzonderingen op deze regel. Deze uitzonderingen staan uitgelegd in paragraaf 2.11.7.

Berekening van het puntenaantal op basis van kengetallen

De berekening voor het puntenaantal op basis van de WOZ-waarde bestaat uit twee onderdelen. Per kalenderjaar wijzigen de bedragen waarmee de punten voor de WOZ-waarde worden berekend. De waardepeildatum bepaalt met welke getallen moet worden gerekend in deze rubriek.⁸ De waardepeildatum van de WOZ-waarde ligt op 1 januari van het voorafgaande kalenderjaar. De WOZ-waarde in de WOZ-beschikking van 2026 heeft bijvoorbeeld een waardepeildatum van 1 januari 2025.

⁷Deze kengetallen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd met de gemiddelde verandering van de WOZ-waarde en staan vermeld in de jaarlijkse circulaire ‘huurprijsbeleid’.

⁸Deze methode voorkomt dat puntentotaal verandert door indexatie van rekencijfers. Door de waardering te koppelen aan de waardepeildatum van de afgegeven WOZ-beschikking, kan een verhuurder of huurder jaarlijks direct berekenen wat de WOZ-punten zijn. Indien de woning geen afwijkende waardeontwikkeling heeft dan wat landelijk gemiddeld is, dan zorgt deze rekenmethode ervoor dat de woning niet in punten toe- of afneemt.
 

In de tabel hieronder staan de bedragen voor de berekening van punten voor WOZ-waardes die per 1 januari 2026 zijn (of worden) vastgesteld en voor die van de afgelopen drie kalenderjaren.

Datum vaststelling WOZ-waarde	Waardepeildatum	Onderdeel I	Onderdeel II
1 januari 2026	1 januari 2025	€ 16.954	€ 268
1 januari 2025	1 januari 2024	€ 15.329	€ 242
1 januari 2024	1 januari 2023	€ 14.543	€ 229
1 januari 2023	1 januari 2022	€ 14.146	€ 222

Hieronder staat de rekenmethode voor het puntenaantal voor de WOZ-waarde met de bedragen die per 1 januari 2026 geldig zijn:

Onderdeel I:

• 1 punt voor iedere € 16.954 van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025 , 85% van de taxatiewaarde of de minimum WOZ-waarde. Rond dit puntenaantal niet af.

Onderdeel II:

• Bereken eerst het aantal m² van de vertrekken (rubriek 1), overige ruimtes (rubriek 2) en parkeerplekken type 1 (rubriek 10). In deze rubriek tellen uitsluitend parkeerplekken van type I mee. Hierbij kan worden gerekend met de standaard maatvoering van 12 m² per parkeerplaats;
• Rond hierna de oppervlakte af op hele vierkante meters. Bij 0,5 m² of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m² wordt afgerond naar beneden;
• Deel de WOZ-waarde door het aantal berekende m² en vervolgens door € 268 (bij een WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025 , 85% van de taxatiewaarde of minimum WOZ-waarde). Dit geeft het puntenaantal voor onderdeel II. Rond dit puntenaantal niet af.
• Tel de punten van de twee onderdelen bij elkaar op en rond volgens de instructie van paragraaf 2.1.4 af op een kwart punt. Dit is het puntenaantal voor de WOZ-waarde.

Voorbeeld

De WOZ-waarde van een woning is op 1 januari 2026 vastgesteld op € 300.000, met de waardepeildatum 1 januari 2025. De oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten van de woning is 60 m². Onderdeel I: € 300.000 / € 16.954 = 17,6949392474 punten Onderdeel II: € 300.000 / 60 (m²) / € 268 = 18,6567164179 punten Totaal = 36,3516556653. Dit is afgerond 36,25 punten.

2.11.3 Uitzondering taxatiewaarde bij tijdelijke woningen

Bij een tijdelijke woning moet de Register-Taxateur de objectafbakeningsvoorschriften en waarderingsvoorschriften van hoofdstuk III van de Wet WOZ gebruiken, met uitzondering van de voorschriften op grond van artikel 17, vierde lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ. In plaats van de voorschriften van artikel 18, eerste en tweede lid, gaat de Register Taxateur uit van de staat van de woning na oplevering.

De definitie van een tijdelijke woning is voor de Huurcommissie: een woning die voor een bepaalde tijd op een tijdelijke locatie mag worden gebouwd, met de toegelaten functie wonen of tijdelijke afwijking Omgevingsplan. Dit zijn woningen die voldoen aan de eisen die gelden voor nieuwbouw óf die getoetst zijn aan tijdelijke woningen zoals gedefinieerd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (termijn van ten hoogste 15 jaar).
 

2.11.4 Uitzonderingsregel waardering van ‘gebouwd eigendom in aanbouw’

Als de WOZ-waarde betrekking heeft op een ‘gebouwd eigendom in aanbouw’, zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ, dan wordt voor de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. De WOZ-beschikking zal het voortgangspercentage vermelden. De Huurcommissie moet dan de WOZ-waarde gerelateerd aan de voortgang van de aanbouw omrekenen naar de waarde 'als ware de bouw voltooid', dus naar 100%.

De definitie van ‘gebouwd eigendom in aanbouw’ is voor de Huurcommissie: een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en die door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig haar beoogde bestemming. Het gaat hier om de situatie waarbij nieuwbouw/verbouw is begonnen na 1 januari van een lopend jaar en die niet is afgerond voor 1 januari van het daaropvolgende jaar.

Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de werkzaamheden aan het gehuurde zijn gestart na 1 januari 2022 en zijn voltooid ná 1 januari 2023, terwijl de WOZ-beschikking 2023 als peildatum 1 januari 2022 heeft. De WOZ-beschikking 2024, die als peildatum 1 januari 2023 heeft, zal in dat geval niet de waarde weergeven 'als ware de bouw voltooid'. In dat geval kan de woning worden aangemerkt als ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’, zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ en moet de Huurcommissie de waarde omrekenen naar 100%.
 

2.11.5 Uitzondering waardering nieuwbouwwoningen opgeleverd tussen 2015 – 2019
 

Als aan alle van de volgende eisen wordt voldaan geldt een minimale waardering van 40 punten voor de WOZ-waarde:

• er is sprake van een bouwkundige oplevering of gereedheid van een nieuwbouwwoning, of
• er is sprake van verbouw waarna de woning voldoet aan de op dat moment geldende energieprestatie-eisen voor nieuwbouwwoningen;⁹
• de nieuwbouw of verbouw heeft plaatsgevonden in de jaren 2015-2019;
• de woning heeft voor de onderdelen 1 t/m 10 en 12 van het woningwaarderingsstelsel minimaal 110 punten behaald.

Indien aan een van deze eisen niet wordt voldaan geldt de ‘gewone’ berekening zoals uitgelegd in paragraaf 2.11.2.

2.11.6 Uitzonderingsregel waardering kleine nieuwbouwwoningen in COROP-gebied* Utrecht/Amsterdam opgeleverd tussen 2018 – 2022

Om de bouw van huurwoningen in de middensector te bevorderen heeft de wetgever bepaald dat voor sommige kleine nieuwbouwwoningen een andere berekening van de WOZ-waarde geldt. Deze berekening houdt in dat een ander kengetal moet worden gebruikt bij onderdeel II. Dit leidt tot een hoger aantal punten voor het onderdeel WOZ-waarde.

Voor het toepassen van deze aparte berekeningsmethode moet de woning voldoen aan de volgende eisen:

• de woning is kleiner dan 40 m² en,
• de woning ligt in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht¹⁰: zie Bijlage 1 en,
• de bouwkundige oplevering of gereedheid van de nieuwbouwwoning heeft plaatsgevonden in de jaren 2018-2022 of,

• er is sprake van verbouw in de jaren 2018-2022 waarna de woning na de bouwkundige oplevering voldoet aan de op dat moment geldende energieprestatie-eisen voor nieuwbouwwoningen.¹¹

⁹Hiermee worden de toen geldende eisen uit het Bouwbesluit 2012 bedoeld. Dit type verbouw wordt ook wel hoogniveaurenovatie genoemd.

¹⁰Een COROP-gebied is een statistische eenheid ontworpen door de Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeksprogramma. Dit gebied betreft een cluster van één of meer aangrenzende gemeenten in dezelfde provincie, ontworpen voor regionaal onderzoek.

¹¹Het gaat hier om de energieprestatie-eisen zoals bedoeld in het Bouwbesluit 2012.

Alleen als de bovenstaande eisen wordt voldaan aan al deze eisen dient bij de berekening van de WOZ-waarde gerekend te worden met de volgende kengetallen:

Datum vaststelling WOZ-waarde	Waardepeildatum	Onderdeel I	Onderdeel II
1 januari 2026	1 januari 2025	€ 16.954	€ 114
1 januari 2025	1 januari 2024	€ 15.329	€ 103
1 januari 2024	1 januari 2023	€ 14.543	€ 97
1 januari 2023	1 januari 2022	€ 14.146	€ 94

2.11.7 De uitzonderingen op de WOZ-cap

Het aandeel van de WOZ-waarde in de puntenwaardering is gemaximeerd. Dat betekent dat maximaal 33% van het totale puntenaantal van een woning bepaald mag worden door de WOZ-waarde van de woning. Maar de WOZ-cap geldt niet in de volgende situatie:

• wanneer een woning zonder de ‘cap op de WOZ’ 187 of meer punten krijgt en door ‘de cap op de WOZ’ minder dan 187 punten krijgt: dan geldt een minimale waardering van 186 punten voor de woning.

Maar op de bovenstaande regel gelden weer twee uitzonderingen. De bovengenoemde regel geldt namelijk niet voor:

• woningen waarvan de woningwaardering zonder ‘de cap op de WOZ’ lager is dan 187 punten; en
• als sprake is van een kleine nieuwbouwwoning (kleiner dan 40 m²) en,
  • die is gelegen in COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht en,
  • die is opgeleverd in de jaren 2018-2022 (zie paragraaf 2.11.6)

Daarnaast wordt in nog twee andere gevallen de ‘cap op de WOZ’ niet toegepast, namelijk:

• als de minimum WOZ-waarde is toegepast, aangezien de WOZ-waarde in dat geval niet meer dan 33% zal bedragen, of
• als het gaat om een nieuwbouwwoning gebouwd in de jaren 2015-2019 waarvoor minimaal 110 punten zijn behaald voor de onderdelen 1 t/m 10 en 12 van het woningwaarderingsstelsel.¹² In deze situatie wordt minimaal 40 punten voor het onderdeel WOZ-waarde toegekend. Dit komt overeen met 26,6%, waardoor geen aftopping plaatsvindt.

Deze laatste twee gevallen zijn niet expliciet in de wet uitgezonderd, omdat het puntenaantal voor de WOZ-waarde in deze gevallen rekenkundig nooit meer dan 33% kan bedragen.

¹²Hieronder vallen ook gerenoveerde woningen waarbij de energieprestatie voldoet aan de eisen van artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 die gelden voor nieuwbouwwoningen.

Rekenvoorbeeld 1

Door toepassing van de cap op de WOZ wordt het aantal punten in rubriek WOZ-waarde verlaagd van 134 naar 66. Het totale puntenaantal blijft boven de 187 punten.

	WOZ-punten	Punten in de overige rubrieken	Totaal puntenaantal	Vrije sector?
Zonder toepassing cap op de WOZ	134 (=50%)	134 (=50%)	268 (=100%)	Ja
Met toepassing van de cap op de WOZ	66 (=33%)	134 (=67%)	200 (=100%)	Ja

Rekenvoorbeeld 2

De cap op de WOZ wordt niet toegepast, omdat het puntenaantal lager is dan 187 (namelijk 160). De WOZ-punten mogen een groter aandeel hebben dan 33% van het totale puntenaantal.

	WOZ-punten	Punten in de overige rubrieken	Totaal puntenaantal	Vrije sector?
Zonder toepassing op de WOZ	80 (=50%)	80 (=50%)	160 (=100%)	Nee

Rekenvoorbeeld 3

Door toepassing van de cap op de WOZ krijgt de woning een puntenaantal lager dan 187 punten (namelijk 162 punten). Wanneer een woning zonder die beperking een waardering heeft van meer dan 186 punten en door deze beperking een waardering krijgt die lager is dan 187 punten, daarom geldt een waardering van 186 punten voor de woning.

	WOZ-punten	Punten in de overige rubrieken	Totaal puntenaantal	Vrije sector?
Zonder toepassing cap op de WOZ	109 (=50%)	109 (-50%)	218 (=100%)	Ja
Met toepassing van de cap op de WOZ	53,7 (=33%), afgerond 53	109 (=67%)	162 (=100%) wordt 186	Nee

2.12 Rubriek 12: Bijzondere voorzieningen

+ 35% punten bij een zorgwoning

Als sprake is van een zorgwoning, dan wordt het puntentotaal die de woning krijgt op basis van de rubrieken 1 t/m 11.1 van het Bhw met 35% verhoogd.¹³ Dit heeft een hoger puntenaantal als gevolg en telt daarom mee in het bepalen van de huursector waarin de woonruimte valt.

¹³Dit betekent dat punten die eventueel worden toegekend op basis van rubriek 11.2 (paragraaf 2.11.5 van dit hoofdstuk) niet worden meegenomen in de berekening.

2.12.1 Voorwaarden zorgwoning

Er is sprake van een zorgwoning als aan de volgende voorwaarden is voldaan.

1. de woning ligt in een woongebouw;
2. de woning en het woongebouw waarin de woning ligt zijn bestemd voor mensen met een fysieke beperking wat minimaal blijkt uit de aanwezigheid van drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid;
3. de huurovereenkomst van de woning voorziet op de aanwezigheid van technische voorzieningen in het gebouw die het mogelijk maken dat een individuele persoonsalarmering verbinding kan maken met de noodalarmcentrale in zowel de woning als het complex waarvan de woning deel uitmaakt;
4. de huurovereenkomst van de woning moet zien op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie

Drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid

Deze drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid houden ten minste in dat:

• alle gangen, waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante (gemeenschappelijke) ruimten in het woongebouw te bereiken, een minimale breedte hebben van 1,2 meter, en
• er is een lift of hellingbaan indien de eigen woning en andere relevante ruimten drempels hebben van 2 centimeter of hoger.

Toelichting alarmsysteem

Het woongebouw moet zodanig zijn uitgerust dat een afgegeven persoonsalarm door individuele persoonsalarmering overal verbinding kan maken met de noodalarmcentrale. Hierbij gaat het zowel om de woning als het complex waarvan de woning deel uitmaakt. De uitrusting in het gebouw moet bijvoorbeeld in staat zijn om een signaal van een persoonsalarm op te vangen als dat signaal uit de lift van het complex wordt verzonden of vanuit een tuin of dakterras. Voorbeelden van technische voorzieningen zijn een noodoproepinstallatie of een persoonlijk alarmsysteem dat op het lichaam wordt gedragen met een halskoord.

Gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden en recreatie

Het gebruik van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie moet deel uitmaken van een huurovereenkomst om een woning als zorgwoning te kunnen aan te merken.

Deze gedeelde ruimten moeten bij het woongebouw horen (of als onroerende aanhorigheid van het complex kunnen worden aangemerkt, zie paragraaf 2.1.1). Het exclusieve gebruik van deze ruimten door de huurders van het woongebouw is geen vereiste, maar de ruimtes moeten wel in de eerste plaats beschikbaar zijn voor de huurders van het woongebouw.

Als de gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie niet binnen hetzelfde maar geheel of gedeeltelijk in een naastgelegen (woon)gebouw zijn gelegen, dienen deze voorzieningen binnendoor (gesloten loopbrug, corridor, etc.) bereikbaar te zijn om als zorgwoning in de zin van het Bhw te kwalificeren.

2.12.2 Aanbelfunctie met video- en audioverbinding

0,25 punt voor aanbelfunctie met video en audio

Een aanbelfunctie met video- en audioverbinding is een systeem dat tweewegcommunicatie mogelijk maakt met beeld en geluid tussen degene die aanbelt en een aanwezige in de woonruimte. Daarbij dient er ook sprake te zijn van de mogelijkheid tot het openen van de (gemeenschappelijke) voordeur vanuit de woonruimte (op afstand) die toegang geeft tot het complex waarvan de woning onderdeel uitmaakt. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan wordt de aanbelfunctie  gewaardeerd met 0,25 punt.

2.12.3 Laadpalen

2 punten per laadpaal

Een laadpaal voor elektrisch rijden die exclusief bestemd is voor gebruik door de bewoners, wordt gewaardeerd met 2 punten. Dit geldt alleen als de laadpaal bestemd is voor het elektrisch opladen van een gemotoriseerd voertuig, dat niet een bromfiets, fiets met trapondersteuning of gehandicaptenvoertuig is.

Als een gemeenschappelijke parkeerruimte een laadpaal heeft, wordt voor de berekeningsmethode aangesloten bij rubriek 10.

2.13 Opslagen

De punten die aan de hand van de rubrieken worden toegekend aan een woonruimte leiden tot een totaal aantal punten met daarbij behorende maximale huurprijs. Maar het woningwaarderingsstelsel maakt het ook mogelijkheid om bovenop de maximale huurprijs op basis van punten nog een toeslag te rekenen voor monumenten en nieuwbouw. Er mag dan een hogere maximale huurprijs worden gevraagd. De soorten opslagen worden in deze paragraaf uitgelegd.
 

2.13.1 Cumulatie van opslagen beperkt mogelijk

Als meerdere toeslagen van toepassing zijn, dan worden de percentages eerst bij elkaar opgeteld en daarna wordt met het totale percentage de huurprijs vermeerderd. Maar de samenloop van verschillende opslagen is in beperkte mate mogelijk. Zo kunnen de monumentenopslag (zowel de Rijksmonumenten als provinciale en gemeentelijke monumenten) en de opslag voor een beschermd stads- of dorpsgezicht niet tegelijkertijd voor dezelfde woonruimte worden toegekend (dit staat in artikel 8, vijfde lid, onder c van het Bhw).

Het toekennen van de monumentenopslag of de opslag voor beschermd stad- of dorpsgezicht mét de nieuwbouwopslag is wel mogelijk. Vereist is dan wel dat aan alle vereisten van de beide opslagen – dus ieder voor zich -  is voldaan. Naar verwachting komt deze situatie in de praktijk dan ook niet vaak voor.
 

2.13.2 Opslag maakt van een gereguleerde woning geen vrijesectorwoning

In hoofdstuk 1 is toegelicht dat huurders van zelfstandige woonruimte met een maximale huurprijs tot en met 186 punten huurprijsbescherming toekomt. Daarbij is bepalend wat het puntenaantal en/of de bijbehorende maximale huurprijs is. De opslagen die in deze paragraaf aan de orde komen, hebben daar geen invloed op. Met andere woorden: door een opslag valt een woning die op basis van het puntenaantal in de middensector valt niet ineens in de vrije sector. Wel mag de verhuurder die hogere huurprijs vragen.

2.13.3 Rijksmonumenten

35% op de maximale huurprijs of 50 punten.

Sommige woningen zijn geheel of ten dele onderdeel van een Rijksmonument. Deze moeten voor de woningwaardering zijn geregistreerd in het Rijksmonumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (zoals bedoeld in artikel 1.1 Erfgoedwet. De Huurcommissie hanteert passief beleid. Dat betekent dat in dit geval de verhuurder moet aantonen dat een woning aangewezen is als, of deel uitmaakt van, een Rijksmonument. Het is dus onvoldoende om alleen te vermelden dat de woning een Rijksmonument is.

De opslag is hierna afhankelijk van wanneer de huurovereenkomst is gesloten. Er zijn twee situaties mogelijk, namelijk:

• als de huurovereenkomst is afgesloten op of na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (vanaf 1 juli 2024) dan wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 35%. 
• als de huurovereenkomst is afgesloten vóór 1 juli 2024 dan worden 50 punten extra toegekend.

Omdat deze laatste regel effect heeft op het puntenaantal in plaats van de maximale huurprijs kan de toepassing van deze regel tot gevolg hebben dat de woning in de vrije sector valt.
 

2.13.4 Gemeentelijke en provinciale monumenten

+15% op de maximale huurprijs

Sommige woningen zijn geheel of ten dele onderdeel van een gemeentelijk of provinciaal monument. Om hiervoor een opslag te krijgen dient het gemeentelijk monument te zijn aangewezen door het college van burgemeester en wethouders. Een provinciaal monument moet zijn aangewezen door Gedeputeerde Staten. De Huurcommissie hanteert passief beleid. De verhuurder moet in dit geval aantonen dat een woning aangewezen is als of deel uitmaakt van een gemeentelijk of provinciaal monument. Het is dus onvoldoende om alleen te vermelden dat de woning een monument is. Indien aan de voorwaarden wordt voldaan dan wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 15%.
 

2.13.5 Beschermd dorps- en stadsgezicht

+ 5% op de maximale huurprijs

Sommige woningen liggen in gebieden die zijn aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht en kunnen hiervoor gewaardeerd worden. De Huurcommissie hanteert voor beschermde stads- en dorpsgezichten een passief beleid. Dit betekent dat het in dit geval aan de verhuurder is om aan te tonen dat de woonruimte aan de voorwaarden voor deze prijsopslag voldoet. Het is dus onvoldoende om alleen te vermelden dat de woning in beschermd stads- of dorpsgezicht valt.

Niet alle woningen die in beschermde stads-of dorpsgezichten liggen komen voor de opslag in aanmerking. Voor de waardering moet namelijk aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

1. de woonruimte ligt in een gebied dat is aangewezen als een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 2.34. vierde lid, van de Omgevingswet; en
2. de woonruimte behoort tot een woning die is gebouwd vóór 1965; en
3. de woonruimte bestaat niet uit of maakt geen deel uit van:

• een Rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet; of
• een gemeentelijk monument (aangewezen door het college van burgemeester en wethouders); of
• een provinciaal monument (aangewezen door Gedeputeerde Staten).

2.13.6 Nieuwbouw

+ 10% op de maximale huurprijs bij nieuwbouwwoning in de middensector

Sommige woonruimten die in de middensector vallen, komen binnen het woningwaarderingsstelsel in aanmerking voor een nieuwbouwopslag. Hieronder volgen daarom een eerst aantal definities:

• nieuwbouw: nieuwbouw houdt in dat een volledig nieuw pand met nieuwe woonruimten neergezet wordt.
• bijbouw: bijbouw betekent dat al sprake is van bebouwing waarbij geheel nieuwe woningen worden bijgebouwd. Bijvoorbeeld door nieuwe woningen tegen de bestaande bebouwing aan te bouwen of door optoppen (dus bovenop de bestaande woning).
• transformatie: transformatie betekent dat een nieuwe woonruimte ontstaat door een functiewijziging van een bestaand verblijfsobject. Een voorbeeld is een transformatie van een winkelruimte of kantoorruimte naar een woonruimte.
   

2.13.6.1 Voorwaarden voor de nieuwbouwopslag

De maximale huurprijs voor een woonruimte wordt met 10% vermeerderd als aan de volgende eisen is voldaan:

1. de woning is voor het eerst in gebruik genomen na 1 juli 2024; en
2. de start van de nieuwbouw, transformatie of bijbouw van de woning vindt plaats vóór 1 januari 2028, en
3. de woonruimte behoort op basis van de punten van het woningwaarderingsstelsel in de middensector.

 

2.13.6.2 Bewijslast voor verhuurder

De Huurcommissie hanteert een passief beleid. De verhuurder moet aantonen dat de woning voldoet aan de voorwaarden van de nieuwbouwopslag. De verhuurder dient hierbij, indien mogelijk, gebruik te maken van de gegevens die geregistreerd staan in de registratie in de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (hierna: de BAG). Zo wordt bij nieuwbouw in de BAG ‘bouw gestart’ en de praktische ingebruikname per pand geregistreerd. Deze data kan gebruikt worden om bij de nieuwbouwwoning aan te tonen dat de start van de bouw van de woonruimte voor 1 januari 2028 lag. Indien de BAG ontoereikend is, moet de verhuurder andere bewijsstukken aanleveren waaruit blijkt dat de woning voldoet aan bovenstaande voorwaarden. In een geval van een transformatie wordt de gemeente hierover geïnformeerd en kan de verhuurder bijvoorbeeld de benodigde informatie over de transformatie bij de gemeente opvragen.

2.13.6.3 Einde nieuwbouwopslag

De nieuwbouwopslag eindigt na 20 jaar, gerekend vanaf het moment van ingebruikname van de woonruimte.

2.13.6.4 Nieuwbouwopslag na bewonerswissel

De nieuwbouwopslag geldt ook na een bewonerswissel.
 

2.13.6.5 Geen nieuwbouwopslag bij (op)splitsen

In geval van opsplitsen van woningen (woningvormen) wordt geen opslag gerekend. In dat geval wordt er namelijk geen woonruimte (m²) toegevoegd.