'Veel partijen zien weer het belang van betaalbaar wonen'
Interviews
Ze kent de geschiedenis van de volkshuisvesting in Nederland en weet hoe die sector er in andere landen uitziet. Vanuit de TU Delft werkt Marja Elsinga, hoogleraar Woonbeleid en lid van de raad van commissarissen bij woningcorporatie Ymere, met promovendi aan internationale onderzoeksprojecten gericht op duurzame en betaalbare woningen, oplossingen voor energiearmoede, beleid, de rol van corporaties en de financiële sector. “Gelukkig staat wonen als grondrecht weer op de agenda.”
Woningwet van 1901
Nederland kent een opvallend grote socialehuursector. Met 30 procent van de huisvesting is die groter dan in welk land dan ook. Voor het ontstaan ervan moeten we terug naar de Woningwet van 1901, vertelt Elsinga. “Brabanders en Zeeuwen trokken toen als arbeidsmigranten naar Rotterdam. Velen woonden in ongezonde omstandigheden, zoals in kelders verhuurd door huisjesmelkers. Artsen lobbyden voor betere huisvesting. Met name door hun inzet kwam de Woningwet er.”
Begin 20ste eeuw ontstonden woningverenigingen: private non-profitorganisaties met een maatschappelijke functie. Deze vorm kon rekenen op de goedkeuring van zowel liberalen, sociaal- als christendemocraten. “Het was echt een politiek compromis om huisvesting gezond en betaalbaar te houden voor mensen met lage inkomens en voor middengroepen”, zegt Elsinga: “In Groot-Brittannië zijn corporaties er alleen voor de allerlaagste inkomens. In Spanje, Italië en Portugal wonen kinderen lang thuis, sparen en kopen dan. De huursector omvat er nog geen 5 procent van de woningmarkt.”
Parlementaire Enquête Woningcorporatie
Tot begin jaren 90 was er breed draagvlak voor de sociale huursector. Dat veranderde toen het marktdenken opkwam. “Eerst geleidelijk, tot er grote zaken speelden met mismanagement, zoals speculatie met rentederivaten door Vestia en Woonbron dat de SS Rotterdam aankocht. Uiteindelijk leidde het tot de Parlementaire Enquête Woningcorporaties (2012-2014). Elsinga deed er onderzoek naar. “Commissieleden vroegen zich in eerste instantie af of de corporatiesector niet kon worden afgeschaft. De leden zijn toen meegenomen naar steden om te zien wat woningcorporaties doen”, vertelt ze. “De mening is toen gedraaid, met name omdat wethouders zeiden: die corporaties zijn belangrijk voor onze gemeente.”
Wonen als een grondrecht
De huurbescherming en de rechtspositie van huurders in Nederland is goed en vergelijkbaar met Duitsland en Frankrijk, weet Elsinga. Bij het analyseren van de verkiezingsprogramma’s in 2023 zag ze daarnaast dat veel partijen wonen weer echt als een grondrecht zien. “Lange tijd ging het in het woondossier over marktdenken en efficiëntie. Dat wonen een grondrecht is, was uit beeld. Gelukkig staat het weer op de agenda. Veel partijen zien het belang van betaalbaar wonen.”
Wereldwijd, zo weet Elsinga, houden woonkosten geen gelijke pas met de inkomens van mensen. Dat wordt ook wel financialisering genoemd: de prijsstijging van vastgoed doordat financiering daarvoor ruim beschikbaar is. “In theorie is de markt een rechtvaardig mechanisme om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen, maar in de praktijk worden prijzen te hoog omdat het aanbod niet snel genoeg reageert op de vraag. Gevolg is dat verhuurders een veel sterkere positie hebben dan huurders. Daarom is een organisatie als de Huurcommissie ook zo belangrijk. Huurders kunnen daar hun recht halen.” Ze heeft overigens niets tegen verhuurders, benadrukt Elsinga. “Er zijn heel veel goede verhuurders. Het gaat om uitwassen waar huurders onder leiden en die het imago van verhuurders aantasten.”
Huurcommissie uit het collectieve geheugen
Wat haar zorgen baart, is dat veel mensen in tijden van schaarste niet naar de Huurcommissie durven uit angst om hun kamer kwijt te raken. “Vroeger was het toch meer ‘ik huur en we komen samen voor onze rechten op’. Misschien is de Huurcommissie ook een beetje uit het collectieve geheugen geraakt. Mogelijk heeft dat ook te maken met de centralisatie: in 2010 gingen 62 regionale commissies op in één landelijke Huurcommissie. Dat lijkt onschuldig, maar in de beleving en bekendheid is ze misschien wat meer op de achtergrond geraakt”, zegt Elsinga. “Veel steden hebben nu huurteams. Dat lijken me natuurlijke partners voor de Huurcommissie. Leer van elkaar, bundel je expertise, trek samen op om de huurmarkt te faciliteren, zodat er een goede balans is tussen de belangen van huurder en verhuurders.”