Interview | 21-05-2025 | Huurcommissie

De gouden tijd van de huurmarkt lag ongeveer tussen 1995 en 2006, aldus Van Gent. "Woningcorporaties bieden dan sociale huur die deels concurreert met particuliere huur. Ze bouwen enorm veel. In principe kan iedereen in een huurwoning wonen, er is voldoende aanbod en de kwaliteit is op orde.” Veel woningcorporaties bestaan dan ruim honderd jaar: ze zijn opgericht in de eerste helft van de 20^ste eeuw om goede huisvesting te bieden in steden waar veel problemen zijn met slechte en ziekmakende woningen.

Bruto nationaal product van Kameroen

Gaandeweg verandert het woonbeleid. In 1989 verschijnt de Nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig. "De boodschap is: bevorder eigenwoningbezit, beperk de rol van de overheid", vertelt Van Gent. "Over die liberale woonpolitiek komt de economische crisis van 2008. Daarvoor was het bij enkele woningcorporaties flink misgegaan – het ergst bij Vestia, dat zich heeft ingelaten met derivatenhandel en een miljardenschuld heeft ten grote van het bruto nationaal product van Kameroen. Schandalen leiden tot een legitimiteitsprobleem: vervullen woningcorporaties hun sociaalmaatschappelijke rol wel goed? Grote financiële risico’s en pocherige bestuurders passen niet bij het beeld van spaarzame en verantwoordelijke organisaties."

Strenge inkomensgrens

De overheid legt de woningcorporaties aan banden: ze mogen zich niet meer op de markt begeven. Ook komt er met ingang van 2011 voor socialehuurwoningen een strenge inkomensgrens van 33.000 euro. "De gereguleerde sector is er daarmee in één klap alleen nog voor mensen met lage inkomens.”
In 2018 had 54 procent van de corporatiehuurders een gemiddeld besteedbaar inkomen van 15.000 euro per jaar. Bedroeg de huurverhoging lange tijd hooguit enkele procenten, in 2024 was die bijna 6 procent. Van Gent: “Heb je een laag inkomen, dan is het niet vreemd als je daar bezwaar tegen probeert te maken. Dat is begrijpelijk, ook omdat er veel in het nieuws is over woningnood, huren en een nieuwe Wet betaalbare huur.”

Ambulance

Door de strenge inkomensgrens voor corporatiewoningen en de grote vraag naar woningen concentreren mensen met weinig geld zich steeds meer in de sociale huur. Dit leidt tot pockets of poverty in rijker wordende steden, vertelt Van Gent. "Bijvoorbeeld binnen Kanaleneiland in Utrecht, Nieuw-West en Amsterdam-Zuidoost. Die concentraties hangen samen met neoliberaal kabinetsbeleid dat de gereguleerde sector steeds meer als vangnet of ambulance inricht: tijdelijk, alleen voor als het misgaat en je jezelf niet kunt redden", zegt hij. "Dat bleek niet houdbaar. Wonen is een primaire behoefte. Als steeds meer woningen onbetaalbaar of onbereikbaar worden, ontstaat er politieke druk. We lijken het soms vergeten, maar bij de verkiezingen in 2023 was wonen voor kiezers een van de belangrijkste thema’s.”

Armoede in je lichaam

De meeste mensen met een laag inkomen zijn aangewezen op socialehuurwoningen. “In Amsterdam bleek uit ons onderzoek dat huurwoningen significant vaker staan op plekken met meer geluidsoverlast, luchtverontreiniging, op hitte-eilanden en met minder groen ten opzichte van koopwoningen, Zijn woningen ongezond of staan ze in een ongezonde omgeving, dan dringt de armoede in feite je lichaam binnen. Dat kan effect hebben op je werk of de gezondheid van je kinderen. Je ziet dan reproductie van ongelijkheid via de woning”, vertelt Van Gent. “Er zijn indicaties dat de woningkwaliteit – denk bijvoorbeeld aan schimmel - en de woonomgeving negatieve uitkomsten kunnen hebben op psychische en fysieke gezondheid. Daar wordt nu onderzoek naar gedaan.”

Oude woningen

Volgens de Woonbond heeft 1 op de 4 huurders last van schimmel in de woning. CDA-Tweede Kamerlid Eline Vedder stelde hierover maart 2025 vragen aan minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening). Van Gent acht het aannemelijk dat woningcorporaties door de verhuurderheffing die zij tussen 2013 en 2023 moesten afdragen minder konden uitgeven aan onderhoud. “Als je minder investeert in oude woningen, dan gaat de kwaliteit achteruit en kunnen bijvoorbeeld vocht- en schimmelproblemen ontstaan", zegt hij. "Sommige verhuurders investeren niet meer als er vernieuwing of sloop aankomt. Dat geldt voor alle huiseigenaren: bezuinigen gaat het gemakkelijkst door onderhoud even of langer uit te stellen.”

Disciplinerende werking

Doen verhuurders te weinig aan onderhoud, dan is het goed als de Huurcommissie een disciplinerende werking heeft, aldus Van Gent. "Voor die waakhondfunctie heb je wel dwangmiddelen nodig. De huurmarkt is dus geholpen bij een sterke Huurcommissie. Dat is belangrijk voor het naleven van de wet, de kwaliteit en de betaalbaarheid van huurwoningen.”