Gebrekenzaken op zitting: goed onderhoud en woongedrag beide belangrijk

"Zaken rond gebreken in huis kunnen over van alles gaan”, vertelt Sylvia van der Salm-Van Gelderen, die juni 2024 begon bij de Huurcommissie. "Van rattenplagen tot lekkende daken en ernstige schimmelvorming. De oorzaak is soms overduidelijk een gebrek aan onderhoud, maar in andere gevallen ligt het anders. Schimmel kan bijvoorbeeld een gevolg zijn van een bouwkundig probleem, maar kan ook ontstaan doordat een bewoner te weinig stookt en ventileert. Dat is soms lastig, vooral voor huurders die al lang met zo’n probleem kampen en snel verbetering willen.” Liande van Damme, zittingsvoorzitter sinds 2006, herkent dat dilemma. Huurders hebben recht op een goed onderhouden woning en tegelijkertijd een verantwoordelijkheid om de woonruimte goed te gebruiken. Kleine en dagelijkse herstellingen, of zoals ik vaak zeg: ‘alles wat je met twee linkerhanden kunt doen’, zijn  voor de huurder. Grotere en kostbare reparaties zijn voor kosten van de verhuurder. Tijdens een zitting leggen we dat ook uit. Er is vaak veel emotie in het spel bij onderhoudsgebreken, vooral bij gezinnen met kinderen die gezondheidsklachten krijgen door vocht en schimmel.”

Voorkomen dat problemen terugkeren

Naast het juridisch beoordelen van zaken rond (onderhouds)gebreken denken zittingsvoorzitters ook mee over mogelijke oplossingen. "Soms kun je als Huurcommissie een zaak in beweging brengen door het creëren van een nulmoment”, legt Van Damme uit. "Dat betekent dat de verhuurder bijvoorbeeld alle vocht- en schimmelplekken verwijdert en dat hij vervolgens samen met de huurder bespreekt hoe het onderhoud en het gebruik van de woning voortaan beter kan. Dat voorkomt dat problemen steeds opnieuw terugkeren.”
Van Damme en Van der Salm-van Gelderen zien geen verschillen in het type gebreken tussen woningen van corporaties en particulieren. Wel verschilt de manier van aanpak en reageren, al zijn er volgens hen ook grote verschillen tussen de verschillende corporaties. Van der Salm-van Gelderen: “Particuliere verhuurders zijn vaak wat minder bekend met de verschillende regels die van toepassing zijn.. Bij corporaties speelt dat minder. Helaas zien we bij corporaties wel geregeld dat er een waarnemer op een zitting komt die niet bekend is met het dossier. Dat zien we dan weer zelden bij een particuliere verhuurder.”

Onderzoekers als ogen en oren

De bouwkundig onderzoekers van de Huurcommissie hebben volgens beide zittingsvoorzitters een cruciale rol bij gebrekenzaken. Van Damme: “Zij zijn onze ogen en oren. Zonder hen is het voor ons lastig om vast te stellen of een eventuele huurverlaging gerechtvaardigd is. Het is dan ook fijn dat de groep onderzoekers eind 2024 is uitgebreid. En met veel extra nieuwe onderzoeksinstrumenten kunnen zij ons weer van goede informatie voorzien.”
Zaken rond (onderhouds)gebreken vormen een groot deel van de zaken die de Huurcommissie ontvangt. In 2024 steeg het aantal gebrekengeschillen met 1.300 naar 5.800, een stijging van 30 procent. De Huurcommissie is daar flink druk mee: van zaakbehandelaars en bouwkundig onderzoekers tot en met beleidsmedewerkers en voorzitters. Veel zaken worden voorzien van een voorzittersuitspraak. De unit Beleid kijkt goed mee en heeft een belangrijke rol, zodat er zoveel mogelijk sprake is van rechtseenheid.

Natte kelders, warme woningen

Volgens Van Damme en Van der Salm-van Gelderen zal klimaatverandering een steeds grotere rol spelen in gebrekenzaken, met bijvoorbeeld water in kelders, en woningen die te warm worden. Daarbij benadrukken zij dat goede communicatie en voorlichting essentieel zijn om huurders en verhuurders te helpen hun rechten en plichten beter te begrijpen. "Hoe beter  partijen weten wat ze kunnen en moeten doen, hoe minder vaak ze het tot een zaak bij de Huurcommissie hoeven laten komen.”