‘De dertig huurders van het complex maakten allemaal bezwaar met dezelfde brief’
Interviews
Het is veel reken- en uitzoekwerk om de jaarlijkse huurverhoging van alle 38.000 woningen van de Utrechtse woningcorporatie Woonin te bepalen. Van der Zanden: “Een groot deel van de bezwaren tegen de huurverhoging die we van huurders binnenkregen ging over onderhoudsgebreken, en waren daarmee niet gegrond.”
Elk jaar in april worden alle huurders van wooncorporatie Woonin op de hoogte gebracht van de jaarlijkse huurprijsverhoging. Van der Zanden, van de afdeling Huurverhoging en Bezwaren: “Als de brieven bij onze 38.000 huurders op de mat zijn gevallen, schuif ik bij het klantencontactcentrum aan. Zo kan ik waar nodig helpen en krijgen we gelijk zicht op de vragen die binnenkomen.” De eerste dagen is het een kwestie van snel schakelen tussen alle betrokken afdelingen. Maar de grootste slag wordt aan de voorkant gemaakt met een brief in toegankelijke taal.
Op locatie in Overvecht
“Alle huurders krijgen een persoonlijke brief waarin de huidige huur is vermeld en de huur na de jaarlijkse verhoging, met uitleg waarom de huur wordt verhoogd”, aldus Van der Zanden. “Zo proberen we huurders bij de hand te nemen. Daarnaast staat ook op onze website veel uitleg, is het klantcontactcentrum bereikbaar en hebben we op locatie in Overvecht een ruimte waar we met huurders in gesprek kunnen. Een service waar veel gebruik van wordt gemaakt vanwege de laagdrempeligheid.” Welke vragen kwam in 2024 veel langs? “De vraag waar het geld van de huurverhoging voor gebruikt werd. En waarom niet iedereen dezelfde verhoging kreeg, zoals de buurman die minder betaalt. Als we dan uitleggen dat het verschil in inkomen de reden is, is er begrip voor.”
Regulier of inkomensafhankelijk
De huurverhogingen die Woonin doorvoert zijn te verdelen in twee categorieën: regulier of inkomsensafhankelijk. Regulier is een vast percentage dat elk jaar door de Rijksoverheid wordt bepaald. In 2024 was de huurverhoging voor een sociale huurwoning maximaal 5,8 procent. Als het inkomen van een huurder boven een bepaalde grens ligt, mag de verhuurder in plaats van een reguliere een inkomensafhankelijke huurverhoging vragen. Voor hoge middeninkomens was dat in 2024 maximaal 50 euro.
Doorverwijzen naar de Huurcommissie
Als de huurder bezwaar maakt, doet hij dat in eerste instantie bij de verhuurder, Woonin in dit geval. Van der Zanden: “Veel bezwaren gaan over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Als de huurder bijvoorbeeld met pensioen is gegaan en het inkomen lager uitvalt, dan kunnen ze bezwaar maken. Of wanneer de huurder zorgdraagt voor een chronisch zieke. Als huurders kunnen aantonen dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet rechtmatig is, en dus gegrond, wordt het bezwaar toegewezen. Als de verhoging klopt en de huurder het daar nog steeds niet mee eens is, dan verwijzen wij ze door naar de Huurcommissie. De procedure hiervoor staat uitgebreid op onze website, en in het online klantenportaal uitgelegd.”
De Huurcommissie zag in 2024 een enorme instroom aan bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging. Zag Woonin dat ook? “Bij ons is het aantal bezwaren gelijk gebleven met voorgaande jaren”, vertelt Van der Zanden. “Opvallend veel bezwaren gingen over gebreken zoals lekkages en tochtproblemen. Dan moeten wij uitleggen dat een onderhoudsgebrek geen gegrond bezwaar is tegen de huurverhoging. En dat wanneer ze vaker melding hebben gemaakt van het betreffende gebrek, en wij er niets mee hebben gedaan, ze een procedure over een onderhoudsgebrek kunnen starten bij de Huurcommissie.”
Elk jaar 60 bezwaren
“Het is een misverstand dat vaker voorkomt”, zegt Van der Zanden. “Zo hebben afgelopen jaar alle 30 huurders van een gebouwencomplex van Woonin bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging met precies dezelfde brief. Daarin stond dat het onderhoud te wensen overliet. Deze huurders ontvingen allemaal dezelfde reactie van ons, namelijk dat dit bezwaar niet gegrond is. Omdat een aantal huurders het toch door wilde zetten, hebben wij de bezwarenbrief doorgestuurd naar de Huurcommissie, die het alsnog afwees.”
In sommige gevallen weet Woonin al dat de Huurcommissie de bezwaren ongegrond verklaard, maar omdat de huurder erop staat dat het doorgezet wordt, wordt het verzoek toch ingediend. Van der Zanden: “We zitten elk jaar rond de 60 bezwaren die we in de bezwaarperiode doorsturen naar de Huurcommissie. Hiervan wordt er gemiddeld één goedgekeurd. Vaak is dat een zaak waar we zelf over twijfelen, en die op deze manier getoetst wordt door een onafhankelijke partij.”