“Een commissie klinkt toegankelijker dan een rechtbank”
Interviews
Huurrechtadvocaat Gor Gabrelian is wekelijks bij de kantonrechter om zijn cliënten, huurders en verhuurders, bij te staan. Regelmatig heeft hij te maken met een zaak die al bij de Huurcommissie is geweest. “Verhuurders wagen een poging om een uitspraak met een huurprijsverlaging bij een gebrek in de woning aan te vechten bij de kantonrechter. Daar zien wij een grote toename van.”
Wat Gor Gabrelian vooral langs ziet komen bij de kantonrechter zijn zaken over de WOZ-waarde en energieprestaties. Daarnaast komt bij gebrekenzaken bijna altijd de discussie ter tafel of het gebrek komt door bewonersgedrag. Ook heeft hij in toenemende mate te maken met servicekostenzaken. “We merken dat servicekosten steeds vaker worden ingezet om winst te behalen, als gevolg van de verregaande regulering van de kale huur.” Hij raadpleegt regelmatig de beleidsboeken van de Huurcommissie. “Om de kantonrechter te overtuigen van de redelijkheid van een standpunt. Het verkoopt beter als de Huurcommissie het zegt. Daarbij hebben veel deskundigen meegewerkt aan de boeken, dat kan niet anders dan goed zijn.”
Meer verhuurders naar kantonrechter
Regelmatig heeft Gabrelian te maken met een zaak die al bij de Huurcommissie is geweest. Veelal verhuurders die bij de kantonrechter ‘in beroep gaan’ tegen uitspraken van de Huurcommissie waarbij vanwege een gebrek in de woning een tijdelijke huurprijsverlaging is vastgesteld. De Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen om een gebrek te verhelpen of een dwangsom opleggen. Dat kan de rechtbank wel. “Stel, de huurprijs bedraagt 1.000 euro en wordt tijdelijk verlaagd naar 600 euro na uitspraak van de Huurcommissie. Voor de verhuurder betekent dat een verlies van ongeveer 5.000 euro aan jaarlijkse inkomsten. We zien dat verhuurders steeds vaker proberen om deze verlaging aan te vechten bij de kantonrechter. Die trend is duidelijk zichtbaar. Het financiële risico blijft voor hen beperkt tot enkele honderden euro’s aan proceskosten. Opmerkelijk is dat de gebreken in de tussentijd vaak niet worden verholpen, waardoor het kostenplaatje alleen maar verder oploopt.”
Prikkel voor herstel
“Kantonrechters reageren door het hele land verschillend op uitspraken van de Huurcommissie,” merkt Gabrelian op. “In een recente uitspraak van een kantonrechter in Breda werd gesteld dat de kantonrechter niet gebonden is aan de tijdelijke huurprijsverlaging die door de Huurcommissie is opgelegd. Dat is onjuist. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat de regelgeving die voor de Huurcommissie geldt, ook leidend is in procedures bij de kantonrechter. De soms aanzienlijke tijdelijke huurkorting dient dus ook in kantonprocedures als prikkel om gebreken te herstellen. Als dit aspect niet wordt meegenomen in de beoordeling door de kantonrechter, wordt de deur wagenwijd opengezet voor verhuurders. Zij kunnen dan bijna zeker rekenen op een gunstigere uitkomst bij de kantonrechter.”
Bijstand van Huurteams
Naast zijn kantoorwerk geeft Gabrelian al jaren bijstand aan huurteams, zoals die in Utrecht, Rotterdam en Leiden. Daar staat hij vooral huurders bij. Veel zaken bij huurteams gaan over feitelijke kwesties, zoals het inmeten van een woning, het raadplegen van data, zoals de WOZ-waarde en het indienen van een verzoekschrift. “Als huurder kan je ook zonder huurteam een procedure starten, maar dat is soms best ingewikkeld. Vaak weten huurders niet wat hun rechten zijn en dat er een huurverlaging van soms wel 300 euro mogelijk is. Verhuurders zijn vaak beter op de hoogte van wat kan en mag.” Volgens Gabrelian onderschatten we hierbij het gevoel dat veel huurders hebben: dat ze vrijwillig een huurcontract hebben ondertekend en zich daar ook aan moeten houden. “En als ze hun recht willen halen, krijgen ze een stortvloed aan informatie en papierwerk over zich heen. Daardoor beginnen huurders al met een flinke achterstand. Een huurteam kan dan uitkomst bieden.”
De beste deal van Nederland
Het belang van de Huurcommissie in het algemeen is volgens Gabrelian dat die laagdrempeliger is te benaderen dan de kantonrechter. “Dat begint al bij de naam. Een commissie klinkt al toegankelijker dan een rechtbank.” Daarnaast zijn de kosten met 25 euro lager voor de huurder. Voor de verhuurder zijn de leges hoger; 500 euro. Alles is digitaal in te dienen. Bij de kantonrechter moet je eerst een deurwaarder inschakelen en bepaalde documenten vervaardigen, terwijl de Huurcommissie formulieren verschaft die je zelf kunt invullen. Verder is de zitting digitaal en hoef je er niet naartoe, zoals bij een rechtbank.
Gabrelian: “En het laatste en belangrijkste voordeel: de Huurcommissie verricht veel werk voor de aanvrager. Als je voor de kantonrechter staat met een gebrek aan de woning, dan moet je daar bewijs van hebben. Vaak is dat een deskundigenrapport, opgesteld door een bouwkundige. De bouwkundig onderzoekers van de Huurcommissie maken dat voor je. En dat voor maar 25 euro aan leges, voor de huurder. De beste deal van Nederland, noem ik dat. Zo’n rapport kost je anders al snel tussen de 750 en 1.500 euro.”